拖欠房租多久房東可以解除合同呢(拖欠房租多久房東可以解除合同關(guān)系)

2024-05-18 06:37:45 圍觀 : 395 次

天天公司(化名)與作為出租人的快通公司(化名)簽訂了租賃合同，快通公司租賃了天天公司的房屋。合同履行期間，快通公司拖欠2017年下半年租金45萬(wàn)余元，天天公司當(dāng)時(shí)未行使解除權(quán)。2020年，天天公司將快通公司訴至法院，要求快通公司以快通公司逾期未繳納租金為由，行使解除合同權(quán)，解除雙方租賃合同，并要求快通公司支付逾期租金。拖欠租金45萬(wàn)元及以下：此為基數(shù)，從拖欠之日起至實(shí)際支付之日止支付利息。海淀法院審理此案后，判決駁回天天公司的解除合同請(qǐng)求，責(zé)令快通公司支付拖欠期間的租金及利息45萬(wàn)余元。案件簡(jiǎn)介：原告天天公司訴稱，雙方租賃合同約定，租賃期內(nèi)，快通公司未按協(xié)議規(guī)定的期限繳納租金及其他費(fèi)用的，天天公司有權(quán)追究其法律責(zé)任。終止合同。現(xiàn)天天公司拖欠半年租金，享有約定的解除合同權(quán)利。被告快通公司辯稱，天天公司首先違約，違約方無(wú)權(quán)單方面解除合同。2017年5月26日，收到天天公司單方解除合同通知。該行為構(gòu)成違約，嚴(yán)重影響其經(jīng)營(yíng)。隨后，雙方協(xié)商同意快通公司免收2017年下半年租金作為補(bǔ)償。而且，解除權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)有合理的期限，合同的履行也應(yīng)當(dāng)穩(wěn)定。即使合同約定的解約權(quán)形成，天天公司也沒(méi)有主動(dòng)行使，且天天公司在其后三年內(nèi)繼續(xù)收取后續(xù)租金，并開(kāi)具了全部發(fā)票，因此天天公司不應(yīng)支持三年前因故解除合同。法院認(rèn)為，雙方簽訂租賃合同后，快通公司向天天公司支付了截至2017年6月30日的租金，2017年7月1日至2017年12月31日期間的租金尚未支付，快通公司已未提交任何相應(yīng)證據(jù)證明雙方已協(xié)商可以免除本期租金。因此，快通公司逾期支付拖欠租金的行為已構(gòu)成違約。此時(shí)，快通公司有權(quán)相應(yīng)解除合同，即天天公司有權(quán)選擇通知快通公司解除雙方的租賃合同關(guān)系。但天天公司當(dāng)時(shí)并沒(méi)有行使這項(xiàng)權(quán)利，而是繼續(xù)向快通公司收取租金。從其2018年1月1日后收取租金的行為可以推斷，其在享有解除合同權(quán)利時(shí)選擇繼續(xù)履行合同，應(yīng)視為放棄行使解除合同權(quán)利。雖然天天公司于2020年4月23日發(fā)出了解除合同通知，但在快通公司未再出現(xiàn)新的違約情況的情況下，天天公司此時(shí)已喪失原有的解除合同權(quán)利，該通知無(wú)法解除。產(chǎn)生解除合同的法律效力。最終，法院作出上述判決。宣判后，快通公司提出上訴，二審后維持原判。目前判決已經(jīng)生效。法官表示，本案雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是解除合同權(quán)利的行使是否存在期限限制。合同解除權(quán)是合同有效期內(nèi)，法定或者約定的解除事由發(fā)生后，享有解除合同權(quán)利的當(dāng)事人依法享有的或者約定的權(quán)利。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。當(dāng)符合合同解除條件時(shí)，有權(quán)解除合同的一方可以解除合同，也可以選擇繼續(xù)履行合同。但對(duì)方繼續(xù)履行合同，且合同解除權(quán)人也接受其履行的，視為雙方同意合同繼續(xù)有效，合同解除權(quán)人也同意其履行。合同已放棄自行解除合同的權(quán)利。

本案是一個(gè)典型案例。面對(duì)是否行使解除權(quán)的問(wèn)題，天天公司選擇繼續(xù)履行合同。應(yīng)視為天天公司放棄解除合同的權(quán)利，選擇繼續(xù)履行合同。作出選擇后，您就不能食言，即您不能同時(shí)擁有“終止合同的權(quán)利”和“繼續(xù)履行合同的權(quán)利”。否則，不僅沒(méi)有法律和合同依據(jù)，而且也違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。此外，《中華人民共和國(guó)民法典》進(jìn)一步明確了終止權(quán)行使的限制。民法典第564條規(guī)定，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限的，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除權(quán)之日起一年內(nèi)不行使的因故終止，或經(jīng)對(duì)方催促后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利即消滅。本案中，雙方當(dāng)事人對(duì)解除權(quán)的行使期限沒(méi)有達(dá)成一致。天天公司本應(yīng)于2017年知曉解除合同事由的存在，但一年內(nèi)未行使解除合同的權(quán)利。因此，根據(jù)民法典規(guī)定的解除合同權(quán)行使期限，天天公司的解除合同權(quán)也隨之消滅。