現(xiàn)房做抵押貸款(用現(xiàn)住房抵押貸款買房)

一、個(gè)人住房抵押貸款——現(xiàn)房按揭

現(xiàn)有住房抵押貸款是指購(gòu)房者以購(gòu)買的房屋作為抵押，從貸款人處獲得一定數(shù)額的資金用于支付房款，貸款人取得該房屋的抵押權(quán)。

購(gòu)房按揭貸款包括兩種法律關(guān)系，即借款人與貸款人之間的借貸關(guān)系，以及抵押人之間的借貸關(guān)系。獲得所有權(quán)）和抵押權(quán)人。財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保關(guān)系。

住房抵押貸款是一種以抵押貸款為基礎(chǔ)的制度安排。這兩種法律關(guān)系存在于同一當(dāng)事人之間。因此，賣方不涉及購(gòu)房抵押貸款關(guān)系。購(gòu)房按揭貸款不僅用于開發(fā)商與買家之間的現(xiàn)房買賣，也廣泛用于二手房的買賣。

在買賣房屋的過程中，購(gòu)房者在簽訂買賣合同并支付購(gòu)房款后，往往需要以擬購(gòu)買的房屋作為抵押獲得貸款。首付或押金用于償還剩余款項(xiàng)。貸款人通常是銀行。購(gòu)房者在取得房產(chǎn)證的同時(shí)，銀行還取得抵押登記等權(quán)利證明。由于房屋銷售和貸款安排是同時(shí)進(jìn)行的，甚至貸款往往是房屋銷售的重要條款，因此購(gòu)房者在簽訂抵押貸款合同時(shí)并不獲得所有權(quán)，而在獲得房屋所有權(quán)后，也并不獲得所有權(quán)。實(shí)際上還清了房子的價(jià)格是通過抵押銀行貸款支付的。因此，個(gè)人住房抵押貸款存在一定的簽約風(fēng)險(xiǎn)和履約風(fēng)險(xiǎn)。為此，在目前的住房抵押貸款實(shí)踐中，需要擔(dān)保公司提供擔(dān)保，以增強(qiáng)存量住房抵押貸款的安全性。

自住房按揭貸款和購(gòu)房按揭貸款的區(qū)別

購(gòu)買和出售現(xiàn)房的按揭貸款安排與普通按揭貸款非常相似，但有一些特殊之處。首先，貸款條件和還款方式不完全相同。以房屋作為其他債務(wù)擔(dān)保的情況下，一般來(lái)說，債務(wù)通常是短期的，其還款大多是一次性還款。房屋銷售中的抵押貸款通常是長(zhǎng)期債務(wù)，債務(wù)按月分期償還。一般來(lái)說，長(zhǎng)期債務(wù)即使享有抵押權(quán)，債權(quán)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也遠(yuǎn)高于短期債務(wù)。因此，房屋銷售中的住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)高于普通住房抵押貸款。其次，抵押貸款是一種特殊的抵押貸款，它以購(gòu)買房屋來(lái)?yè)?dān)保購(gòu)買房屋貸款債務(wù)。它是以抵押權(quán)人的貨幣形成的財(cái)產(chǎn)作為抵押的，而不是獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，因此可以用來(lái)保證債務(wù)的清償。抵押品的價(jià)值是有限的。

二、現(xiàn)房按揭操作

以按揭付款的方式購(gòu)買現(xiàn)房

現(xiàn)有房屋是指已建成的商品房和可轉(zhuǎn)讓的二手房。這些房屋符合轉(zhuǎn)讓的基本條件，即出賣人擁有房產(chǎn)證。買賣合同簽訂，買方支付首付款或全部貨款后，即可由貸款銀行辦理抵押貸款。

一般來(lái)說，普通的按揭房屋銷售需要以下幾個(gè)步驟：

買賣雙方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同。

購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)貸款，貸款金額按照以下公式計(jì)算：貸款金額=所購(gòu)房屋市場(chǎng)價(jià)格二手房貸款比例。

買賣雙方到房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

銀行與買方申請(qǐng)辦理抵押登記手續(xù)。

銀行根據(jù)買方的授權(quán)向買方發(fā)放貸款，并將貸款轉(zhuǎn)入賣方開立的賬戶。

普通住房抵押貸款的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是銀行將貸款轉(zhuǎn)入賣方賬戶的時(shí)間。這顯然至少有兩種模式。

第一種模式是財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押后放貸。

具體操作為：買方支付定金后，賣方為買方辦理過戶手續(xù)；買方還要到銀行辦理抵押登記；銀行取得抵押登記。向賣家付款的說明。在這種模式下，賣方的風(fēng)險(xiǎn)較大，而銀行則相對(duì)安全一些。現(xiàn)實(shí)中，有一個(gè)變通辦法，就是抵押登記受理后就可以發(fā)放貸款，但需要有擔(dān)保公司的擔(dān)保。

第二種模式是買家支付首付款后，銀行放貸，賣家收到全部貨款后，為買家辦理轉(zhuǎn)賬手續(xù)。買方辦理過戶時(shí)，到銀行辦理抵押登記。

在這種模式下，銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大，因?yàn)榉课菽芊褶D(zhuǎn)讓仍存在不確定性，這就使得抵押登記成為可能。除非買方提供額外的擔(dān)保，例如擔(dān)保公司的擔(dān)保，否則銀行不會(huì)選擇第二種付款方式。

以按揭付款的方式購(gòu)買按揭現(xiàn)房

抵押貸款是當(dāng)今大多數(shù)房屋銷售的付款方式。賣家出售的房子是用抵押貸款購(gòu)買的，剩余的抵押貸款尚未還清。出賣人轉(zhuǎn)讓已抵押的房產(chǎn)時(shí)，必須征得抵押權(quán)人即原借款銀行的同意，并且在申請(qǐng)新的抵押貸款之前，必須先還清之前的抵押貸款。這樣一來(lái)，購(gòu)買抵押房屋的抵押貸款就涉及到所謂的轉(zhuǎn)按揭問題，比較復(fù)雜。這里涉及到兩個(gè)特殊的過程：

一、出賣人提前償還銀行貸款，終止與銀行的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并注銷抵押登記；

二是購(gòu)房者申請(qǐng)二手房貸款，用所購(gòu)房屋作為新貸款的抵押擔(dān)保，并辦理抵押登記。

以抵押貸款購(gòu)買抵押房屋一般需要經(jīng)過以下步驟：

賣方向銀行提出轉(zhuǎn)抵押申請(qǐng)。如果銀行審核通過，銀行、賣方和買方就簽署協(xié)議。銀行同意賣方轉(zhuǎn)讓房屋。賣方承諾先用出售所得款項(xiàng)償還銀行貸款，并授權(quán)銀行用其償還銀行貸款。貸款未付本金和利息將直接從銀行開立的賬戶中扣除，買方承諾在交易時(shí)將房款轉(zhuǎn)入賣方在銀行開立的賬戶。

買賣雙方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同。

買方向銀行提交新的貸款申請(qǐng)。貸款金額可以是賣方剩余貸款余額，也可以按照以下公式計(jì)算：貸款金額=所購(gòu)住房市場(chǎng)價(jià)格二手房貸款比例。

批準(zhǔn)后，銀行將與買方簽訂新的貸款合同和抵押合同，并出具同意貸款的承諾書。

買賣雙方辦理財(cái)產(chǎn)過戶手續(xù)。

銀行與出賣人到房產(chǎn)管理部門辦理抵押注銷登記手續(xù)，同時(shí)與買受人辦理新的抵押登記手續(xù)。

銀行向買方發(fā)放貸款，根據(jù)買方的授權(quán)將貸款轉(zhuǎn)入賣方開立的賬戶，然后根據(jù)賣方的授權(quán)直接從賬戶中扣除賣方未付的貸款本息，終止借款合同原件。

在轉(zhuǎn)按揭交易中，由于業(yè)主的房屋仍處于抵押狀態(tài)，不能進(jìn)行二次抵押，因此需要先發(fā)放第二筆貸款，清清業(yè)主的第一筆貸款，然后才能轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)。再次申請(qǐng)抵押貸款。