上海市城鎮(zhèn)公有房屋(上海公有住房動(dòng)遷)

2024-02-07 22:46:49 圍觀 : 497 次

上海專業(yè)拆遷律師：城鎮(zhèn)公有住房征收政策性強(qiáng)，司法實(shí)踐中應(yīng)該嚴(yán)格依照上海市公有住房征收的相關(guān)政策，區(qū)分征收補(bǔ)償利益分割法律關(guān)系與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中形成的一般合同關(guān)系，準(zhǔn)確認(rèn)定被安置人范圍。

1、【同住人他處有房的認(rèn)定】2004年《上海高院關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問題的解答》指出，作為征收補(bǔ)償對(duì)象的公房同住人，是指在被征收居住房屋處有上海市常住戶口，已經(jīng)實(shí)際居住一年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

如何認(rèn)定“他處有房”?上海專業(yè)拆遷律關(guān)于征收補(bǔ)償對(duì)象的同住人范圍仍應(yīng)按照上述執(zhí)法意見確定。為鼓勵(lì)居住困難的人通過自己努力改善居住條件，這里的“其他住房”應(yīng)限定為福利性質(zhì)的房屋，公房同住人在他處購(gòu)買的商品房不屬于“他處有房”。

職工向工作單位承租單位職工宿舍，雖然職工與單位之間形成租賃關(guān)系，但雙方并非基于福利分房形成的公有住房租賃關(guān)系。

上海專業(yè)拆遷律職工一般不辦理公房調(diào)配手續(xù)，也沒有取得公房租賃憑證，故一般不應(yīng)視為“他處有房”。公房同住人在他處因私有房屋征收而分得的安置房，原則上不屬于“他處有房”，但在私房征收中享受過托底保障等福利性政策的除外。

2、【未成年時(shí)受配公房的性質(zhì)】在對(duì)公有住房的成年同住人進(jìn)行認(rèn)定時(shí)，如果該當(dāng)事人在未成年時(shí)曾與其父母共同受配過公房，是否屬于“他處有房”？

上海專業(yè)拆遷律的實(shí)踐中，有的當(dāng)事人在未成年時(shí)曾與父母共同受配過公有住房（甲房），在成年后又分得另外一套公房（乙房），在確定乙房同住人范圍時(shí)，該當(dāng)事人是否會(huì)因?yàn)樵?jīng)受配甲房而被認(rèn)定為“他處有房”存在一定爭(zhēng)議。

會(huì)議傾向性意見認(rèn)為，未成年人與父母共同受配公房時(shí)，未成年人并非作為獨(dú)立的民事主體獲得住房福利，而是附隨于父母的居住利益，故原則上不屬于他處有房，不影響其成年后所獲得公房在征收時(shí)同住人的認(rèn)定。

3、【同住人居住困難的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)】公房同住人他處有房但居住困難的，仍屬于征收補(bǔ)償對(duì)象。如何認(rèn)定“居住困難”？

對(duì)于“居住困難”的認(rèn)定，既要盡可能確定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，又要充分考慮公有住房分配政策的歷史沿革。“居住困難”是指在他處房屋內(nèi)人均居住面積不足法定最低標(biāo)準(zhǔn)的情況。

上海專業(yè)拆遷律法定最低標(biāo)準(zhǔn)面積的認(rèn)定，應(yīng)按照房屋調(diào)配當(dāng)時(shí)的公房政策所規(guī)定“居住困難”的面積標(biāo)準(zhǔn)。

4、【空掛戶口人員的補(bǔ)償利益】戶口空掛在被征收的公有住房的非同住人起訴要求分割征收補(bǔ)償利益，應(yīng)如何處理？

空掛戶口人員并非公有住房的承租人或者同住人，在被征收房屋既無產(chǎn)權(quán)利益，亦無居住利益，一般不屬于征收補(bǔ)償安置對(duì)象，原則上不能分得安置房。

如果在征收補(bǔ)償安置時(shí)確實(shí)基于戶籍因素考慮過該部分人員利益的，可以適當(dāng)給予貨幣補(bǔ)償。補(bǔ)償款的數(shù)額可以參考因人口因素而增加補(bǔ)償價(jià)值予以酌定。

上海專業(yè)拆遷律需要注意的是，確定空掛戶口人員系配房考慮對(duì)象必須有明確依據(jù)，不能按政策推定，而應(yīng)當(dāng)由征收單位出具加蓋公章的情況說明。

5、【次承租人的利益主張】公房承租人在征收之前將房屋出租給案外人使用或者經(jīng)營(yíng)的，房屋的實(shí)際使用人（次承租人）能否參與征收補(bǔ)償利益分割？

上海專業(yè)拆遷律的實(shí)踐中，有的公房承租人在征收之前將房屋出租給案外人使用或者經(jīng)營(yíng)，次承租人要求以征收對(duì)象身份參與征收補(bǔ)償利益分割。處理此類糾紛時(shí)，要區(qū)分征收補(bǔ)償法律關(guān)系與一般的房屋租賃合同關(guān)系。

2012年《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施后，一般租賃合同的承租人不再是征收補(bǔ)償法律關(guān)系中的被安置人，因征收導(dǎo)致租賃合同無法繼續(xù)履行的，屬于一般租賃合同糾紛，依照租賃合同的相關(guān)法律規(guī)定處理。

關(guān)于征收補(bǔ)償關(guān)系與房屋租賃關(guān)系的協(xié)調(diào)處理，仍參照2014年第四季度民庭庭長(zhǎng)例會(huì)研討紀(jì)要執(zhí)行。

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