購(gòu)買的精裝修房子漏水賠償(購(gòu)買的精裝修房子裝修質(zhì)量太差怎么打官司)

親愛的朋友們，你們買過全裝修的房子嗎？精裝修房以毛坯房為主。隨著國(guó)家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的加緊實(shí)施，開發(fā)商建造和銷售毛坯房的利潤(rùn)空間不斷被壓縮。在區(qū)域中心城市住房需求依然旺盛的背景下，通過裝修盈利成為開發(fā)商獲取開發(fā)收入的重要渠道之一。

精裝修房開發(fā)銷售的實(shí)質(zhì)是開發(fā)商將商品房銷售、房屋裝修、家電設(shè)備購(gòu)買、家具銷售等多種消費(fèi)需求融入商品房銷售合同的法律關(guān)系中，統(tǒng)一納入房?jī)r(jià)計(jì)算，裝修后統(tǒng)一交付業(yè)主，業(yè)主占有房屋后即可入住。然而，當(dāng)購(gòu)房者打開房門時(shí)，突然發(fā)現(xiàn)自己的新房與樣板房的差別非常醒目，裝修缺陷無處不在。然后他回憶起購(gòu)房合同中規(guī)定的每平方米幾千甚至幾萬元的裝修標(biāo)準(zhǔn)，突然覺得不值得。今天我們就來說說如果遇到這樣的問題該怎么辦？

1、房屋交付與開發(fā)商承諾不符是否屬于違約？

首先，我們需要明確一個(gè)原則問題。當(dāng)購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)交付的房屋與開發(fā)商承諾的不符時(shí)，當(dāng)然屬于違約行為。但不同的原因可能會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者維權(quán)的方式不同，或者開發(fā)商需要承擔(dān)違約責(zé)任。職責(zé)不同。

作為購(gòu)房者，您必須與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。出現(xiàn)此類情況時(shí)，開發(fā)商可以按照雙方的約定承擔(dān)違約責(zé)任。需要注意的是，購(gòu)房時(shí)，如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，購(gòu)房者可以申請(qǐng)退房。但如果裝修質(zhì)量出現(xiàn)問題，除非買受人能證明會(huì)嚴(yán)重影響住宅使用，一般不能解除合同，也不能提出申請(qǐng)。退房后，你最多只能承擔(dān)違約責(zé)任。這意味著，只要裝修質(zhì)量能夠通過房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，裝修所用的材料通常都是最低標(biāo)準(zhǔn)的。購(gòu)房者須注意，精裝修并不等于“全裝修”。您看到的樣板房并不是最終的實(shí)際交房標(biāo)準(zhǔn)。拿到房子后，往往會(huì)有一些地方需要自費(fèi)裝修。目前只能簽訂單一合同《全裝修房合同》，合同中明確注明“精裝修房”字樣的商品房即為精裝修房。

2019年12月，江蘇省高級(jí)人民法院下發(fā)《商品裝修房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南》號(hào)，對(duì)“裝修質(zhì)量約定要求的認(rèn)定”、“裝修質(zhì)量不符合約定要求的證明”、“不符合約定要求的質(zhì)量責(zé)任”等提供了指導(dǎo)。《不符合約定要求》等，都規(guī)定了較為具體的適用標(biāo)準(zhǔn)，不僅為規(guī)范實(shí)踐審判、統(tǒng)一類似案件的裁判標(biāo)準(zhǔn)提供了參考依據(jù)。這也為我們今天的討論增添了很多法律參考。

2、精裝修房出現(xiàn)質(zhì)量問題，房主該如何維權(quán)？

當(dāng)購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，不要一味憤怒，也不要與開發(fā)商爭(zhēng)執(zhí)。相反，他們應(yīng)該找到方法和渠道，主動(dòng)維護(hù)自己的權(quán)利。

首先，當(dāng)開發(fā)商通知驗(yàn)房，發(fā)現(xiàn)房屋存在裝修質(zhì)量問題時(shí)，必須盡快向開發(fā)商發(fā)出書面信函。信函主要內(nèi)容包括兩點(diǎn)：一是業(yè)主通過粗略檢查發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，并表示要求整改；其次，通知要求啟動(dòng)全面正式驗(yàn)收，并要求開發(fā)商提供相關(guān)信息，包括已登記的子單位。裝修設(shè)計(jì)圖紙、樣板房設(shè)計(jì)圖紙、空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、地暖等設(shè)備產(chǎn)品合格證、主要家具家電采購(gòu)合同、檢測(cè)報(bào)告、產(chǎn)品合格證、家庭空氣質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告等。

如果開發(fā)商拒絕提供上述全部或部分信息，致使正式驗(yàn)收工作無法進(jìn)行的，可以向住房和建設(shè)局、質(zhì)監(jiān)站等房產(chǎn)主管部門進(jìn)行書面實(shí)名舉報(bào)，并責(zé)令其按照規(guī)定改正。如有違法行為，將依法予以處罰。給予懲罰。

如果在正式交接驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，至少需要做到以下四點(diǎn)：1、與開發(fā)商代表簽字確認(rèn)驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題；2、委托具有相應(yīng)鑒定檢測(cè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)單方出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、鑒定檢測(cè)報(bào)告、整改成本評(píng)估報(bào)告等；3、書面通知開發(fā)商提出限期整改方案，購(gòu)房者批準(zhǔn)后進(jìn)行整改；4、開發(fā)商未在合理期限內(nèi)提出整改方案，或整改后整改方案不符合要求的，您可以書面要求其再次整改。并明確告知買方，如不整改，將按照成本評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)以現(xiàn)金方式支付相應(yīng)的整改費(fèi)用。

3、精裝修房裝修不按照合同約定是否構(gòu)成詐騙？

有朋友認(rèn)為，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，如果開發(fā)商裝修不符合協(xié)議，就是欺騙消費(fèi)者，可以撤銷合同。

確實(shí)，《民法典》第148條規(guī)定，一方當(dāng)事人以欺詐手段，使另一方當(dāng)事人實(shí)施違背真實(shí)意思的民事法律行為的，被詐騙方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以糾正。取消它。正如我們前面提到的，江蘇省高院下發(fā)的《指南》也規(guī)定，在房屋裝修過程中，以假冒偽劣材料、以次充好材料、以次充好材料的，買方應(yīng)以欺詐為由要求取消貨物。裝修房屋買賣合同及損失賠償應(yīng)予以支持。但如果認(rèn)為裝修只要不符合合同規(guī)定就認(rèn)定為詐騙，顯然是不合理的。這種一刀切的做法是不合理的，法院不會(huì)將每一個(gè)案件都判定為欺詐。至少有以下三個(gè)原因：

首先，開發(fā)商在簽訂合同時(shí)并不總是帶有“欺詐”的主觀故意。根據(jù)上述兩條法律規(guī)定，要認(rèn)定構(gòu)成詐騙罪，要件之一必須是雙方在訂立合同時(shí)存在“詐騙”意圖。例如，在出售商品房時(shí)，必須知道所售房屋的裝修存在其他缺陷。以假冒正品、以次充好、以次充好、僅在后續(xù)履行中存在上述情形的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更換、重做、減少等違約責(zé)任。報(bào)酬僅是承擔(dān)的，但不能視為已經(jīng)存在。因故意欺詐而撤銷合同。

例如，在商品房預(yù)售中，開發(fā)商在簽訂合同時(shí)并無欺詐意圖，但在精裝修施工過程中，為了降低開發(fā)成本，主動(dòng)指定施工單位通過裝修時(shí)以假亂真；或者，開發(fā)商在施工圖紙或工程量清單中要求的裝修材料符合國(guó)家法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，但在施工過程中由于施工單位原因造成的，無論開發(fā)商是否注意到驗(yàn)收時(shí)出現(xiàn)的問題，業(yè)主會(huì)面臨的問題。也就是說，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的只是因履行缺陷而承擔(dān)的違約責(zé)任，但合同不能撤銷。

二是認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)過于寬泛，缺乏客觀的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。江蘇省高院規(guī)定的“以假充真、以次充好、以次充好”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)過于寬泛。數(shù)量和質(zhì)量有缺陷的材料必須更換到什么程度才可以更換？上述標(biāo)準(zhǔn)尚無相對(duì)客觀的標(biāo)準(zhǔn)，法院在審理過程中有較大的自由裁量空間。

三是裝修中過多考慮假冒材料，而忽視主體結(jié)構(gòu)合格。買精裝修的房子的目的就是為了住。對(duì)于支付房屋的對(duì)價(jià)，業(yè)主除了獲得房屋的精裝修部分外，還獲得了房屋的主體結(jié)構(gòu)。大多數(shù)情況下，主體結(jié)構(gòu)的價(jià)值往往大于裝飾的價(jià)值。因此，如果僅僅因?yàn)槭┕挝还室庵付ɑ蛘咴试S施工單位使用假冒材料就認(rèn)定合同可撤銷，似乎有點(diǎn)“講究一件事而失去另一件事”。

因此，在實(shí)踐中，如果精裝修房裝修僅與合同不符，業(yè)主很難認(rèn)定其為“詐騙”而解除合同。

4、購(gòu)買全裝修房“買前必讀”

說了這么多，最后還是想給購(gòu)買精裝修房的買家一些“購(gòu)前建議”。

首先，購(gòu)房者需要考慮開發(fā)商的信譽(yù)和業(yè)績(jī)；物業(yè)公司的信譽(yù)和業(yè)績(jī)也需要考察。

其次，購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真研究購(gòu)房合同。在一些與住宅裝修有關(guān)的合同條款和附加條款中，應(yīng)詳細(xì)規(guī)定所有住宅裝修工程所使用的主要材料、設(shè)備的品牌、型號(hào)、生產(chǎn)廠家，以及重點(diǎn)工程的工藝規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)。

三是購(gòu)房合同中必須注明所采用的裝修、施工標(biāo)準(zhǔn)，并約定房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的商品房的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的，購(gòu)房者有權(quán)要求賠償。

第四，首先要注意一些常見的裝修問題，比如漏水、裂縫等；其次要注意接縫，尤其是裝修時(shí)埋掉的一些隱蔽工程。隨著時(shí)間的推移，這些接縫、接縫或隱藏的項(xiàng)目部件將會(huì)被損壞。很容易出問題；第三，注意常用的部分，比如硬件等；最后，購(gòu)房者一定要向開發(fā)商索要裝修手冊(cè)，了解隱藏的工程和使用方法。