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介紹：
如果租賃合同到期時租客不搬出，房東可以與租客協商退房時間。如果承租人不退房，可以與承租人簽訂續簽租賃合同。如果租客不簽合同，房東可以向法院提起訴訟，要求法院強制租客退房并賠償損失。
當承租人未返回或拒絕搬出、租賃合同到期，房東欲收回房屋時，應按以下方式處理：
1、如承租人在到期日通知出租人的近親屬、工作單位或簽證部門搬遷，則視為原租約未續期，不需支付租金。
2、在承租人通知出租人返還之前或向承租人明確聲明之前，均視為續租。租金可以按照原租約償還，也可以將租金交給上述人員按月收取租金，轉交給出租人。不續租程序將從出租人表示不續租意向之日開始。
3、租賃期滿后，承租人繼續在房屋內居住，直至出租人返回或明確聲明為止。承租人要求出租人償還貸款的，原則上不允許。僅當出租人自愿這樣做時。只有這樣才能免除這段時間逾期占用的租金。
4、承租人在租賃期內擅自轉租、轉讓、出借房屋，或者與他人交換、出售、贈送房屋的，均按侵權處理。出租人回來后，可以收回原來的房屋，并要求賠償損失、返還違法所得。有關部門可以處以罰款或者沒收違法所得。承租人在出租人不在期間利用租賃房屋進行違法活動、損害公共利益或者未采取上述適當措施的，出租人有權向承租人要求賠償所遭受的損失，并申請賠償。由房屋所在地法院強制執行。
1、合同標的是否符合規定，即出租人和承租人是否具備有效民事行為的構成要件；
2、房屋是否屬于法律、法規規定禁止出租的。只要房屋不屬于法律法規禁止的，都可以依法出租；
3、房屋租賃合同內容是否合法；
4.是否已辦理登記。
合同可以提前終止。解除合同的一方應當按照房屋租賃合同的約定承擔違約責任并給予賠償。發生一方違約等法律情形時，承租人和出租人達成協議或提前解除合同的，解除方無需承擔違約責任。
根據我國法律，終止合同有兩種方式：
1、協議終止，即雙方當事人達成提前終止房屋租賃合同的協議。
2.法定解除。符合法律規定條件的，即使合同尚未屆滿，一方當事人也可以請求提前解除合同。
需要提醒的是，承租人無正當理由不支付或者緩交租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不付款的，出租人可以解除合同。
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