淘寶司法拍賣(mài)房產(chǎn)按揭怎樣辦理的(淘寶司法拍賣(mài)買(mǎi)房)

淘寶司法拍賣(mài)房產(chǎn)如何抵押？我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)了止贖貸款的流程和注意事項(xiàng)。2020年7月15日，深圳新限購(gòu)政策出爐。想要購(gòu)買(mǎi)止贖房的朋友一定要注意了。啊！一定要注意！一定要注意！

本人親身經(jīng)歷，總結(jié)出的法拍房貸款流程及注意事項(xiàng)

2020年7月15日，深圳限購(gòu)新政策出爐。想要手把手買(mǎi)房的朋友一定要注意了！

一定要注意！一定要注意！一定要注意！

談?wù)咭c(diǎn)：

1）限購(gòu)政策。此前，只要是深圳家庭，就可以購(gòu)買(mǎi)2套。現(xiàn)在，您必須已成為深圳戶(hù)口滿(mǎn)3年，并繳納社保滿(mǎn)3年。

不符合此條件者不得參加拍賣(mài)！

2）原來(lái)對(duì)2年以上房屋免征增值稅，現(xiàn)在只免征5年增值稅。增值稅是交易金額的5%，這是一筆很大的錢(qián)。

這里需要注意的是，一些房齡不到5年的止贖房產(chǎn)會(huì)產(chǎn)生大量的額外稅費(fèi)，所以預(yù)算一定要重新準(zhǔn)備！

3）貸款金額發(fā)生變化，需要首付70%才能回購(gòu)原房。

這里也是如此。如果你貸款參與房屋止贖，一定要小心，不要因?yàn)橘J款金額不足而無(wú)法還款！

我從2020年4月開(kāi)始關(guān)注深圳的止贖房產(chǎn)，前期做了很多調(diào)查。我是5月份第一次開(kāi)始競(jìng)標(biāo)，6月份競(jìng)標(biāo)成功。我一共參與了4個(gè)房產(chǎn)的競(jìng)標(biāo)，并成功發(fā)放了貸款。余款已支付，目前正在進(jìn)行轉(zhuǎn)賬。

在這里，我們將重點(diǎn)關(guān)注止贖過(guò)程中非常關(guān)鍵的部分：止贖貸款。

止贖貸款與傳統(tǒng)住房貸款有些不同，主要表現(xiàn)在：

1）貸款時(shí)間緊張，需在5-15個(gè)工作日內(nèi)放款；

下圖為深圳市南山區(qū)人民法院。最終付款時(shí)間為10個(gè)工作日內(nèi)：

深圳法院有不同的付款期限，例如：

福田區(qū)法院：5個(gè)工作日

羅湖區(qū)法院：5個(gè)工作日

坪山區(qū)法院：7天內(nèi)

前海區(qū)人民法院：5個(gè)工作日

深圳市中級(jí)人民法院：10個(gè)工作日

南山區(qū)法院：10個(gè)工作日

寶安區(qū)法院：10日內(nèi)

龍華區(qū)法院：10日內(nèi)

鹽田地方法院：15日內(nèi)

龍崗區(qū)法院：15個(gè)工作日

龍崗區(qū)法院期限最長(zhǎng)，最有利于貸款。

2）需要第三方擔(dān)保公司作為擔(dān)保。擔(dān)保公司一般是提供貸款的銀行指定的，擔(dān)保費(fèi)一般為1%-1.5%。

然后你需要知道是否還有其他費(fèi)用。例如，中國(guó)銀行指定鵬潤(rùn)止贖作為輔助機(jī)構(gòu)，協(xié)助后期過(guò)戶(hù)和取證，但會(huì)收取貸款抵押費(fèi)5000元，擔(dān)保費(fèi)為1.2%；如北京銀行指定深圳融安融資擔(dān)保公司作為擔(dān)保人，擔(dān)保費(fèi)為1%。也協(xié)助后期的過(guò)戶(hù)和認(rèn)證，但不收取額外費(fèi)用。

同時(shí)，申請(qǐng)擔(dān)保時(shí)，需繳納公證費(fèi)510元、手續(xù)費(fèi)500元、房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)5萬(wàn)元。低于1200元）將收取費(fèi)用。這里的費(fèi)用應(yīng)該是每個(gè)城市不一樣，所以公證費(fèi)應(yīng)該是一樣的。

3）您必須提前申請(qǐng)貸款，并通過(guò)預(yù)批后方可參與拍賣(mài)。當(dāng)然，你也可以直接競(jìng)拍，無(wú)需等待預(yù)先批準(zhǔn)，但你要做好貸款失敗的準(zhǔn)備，并承擔(dān)押金可能被沒(méi)收的后果。如下圖所示，該房產(chǎn)有3處房產(chǎn)可以支持止贖貸款。請(qǐng)先提交信息進(jìn)行預(yù)審核。

4）提前與貸款銀行客戶(hù)經(jīng)理溝通。去找客戶(hù)經(jīng)理的電話和微信詢(xún)問(wèn)對(duì)方應(yīng)該注意什么，需要準(zhǔn)備什么貸款信息。等待？

如下圖所示，點(diǎn)擊申請(qǐng)貸款后，可以看到這個(gè)頁(yè)面有銀行客戶(hù)經(jīng)理的聯(lián)系方式。這里有特別說(shuō)明，請(qǐng)主動(dòng)聯(lián)系客戶(hù)經(jīng)理。

5）提前準(zhǔn)備好貸款信息。一旦中標(biāo)，您可以立即聯(lián)系銀行客戶(hù)經(jīng)理面談貸款。如果您只有5個(gè)工作日付款時(shí)間，則必須這樣做，否則就太晚了。法院不會(huì)僅僅因?yàn)槟馁J款尚未償還而為您提供住宿。不過(guò)，有些法院更容易溝通，向法院解釋情況后可以允許您延遲付款。

收到出價(jià)后，立即聯(lián)系法院或輔助拍賣(mài)機(jī)構(gòu)并說(shuō)明您想要貸款。他們會(huì)給您一份《拍賣(mài)成交余款繳納通知書(shū)》的副本。貸款銀行和擔(dān)保公司需要此信息。最好自己去拿，而不是郵寄。我的是郵寄花了4天才到達(dá)，浪費(fèi)時(shí)間。本來(lái)時(shí)間就很緊張，但最終還是不值得在這里浪費(fèi)時(shí)間。

貸款之前最重要的就是資金到位。

首付+擔(dān)保費(fèi)+稅，這些資金都要到齊

借款時(shí)，這些資金必須轉(zhuǎn)入貸款銀行的新卡上進(jìn)行監(jiān)管。銀行只有在看到你的錢(qián)后才會(huì)批準(zhǔn)貸款。只有在所有貸款信息齊全后才可以申請(qǐng)貸款。只要缺少一項(xiàng)就無(wú)法申請(qǐng)，所以不要以為我只是缺少一項(xiàng)信息，所以不要著急。貸款審核通過(guò)后，銀行客戶(hù)經(jīng)理會(huì)通知您將首付轉(zhuǎn)至法院賬戶(hù)，然后發(fā)送貨款收據(jù)給銀行的客戶(hù)經(jīng)理。同時(shí)，銀行也會(huì)在貸款批準(zhǔn)后通知擔(dān)保公司收取擔(dān)保費(fèi)。

此時(shí)，只剩下最后一步了。客戶(hù)經(jīng)理申請(qǐng)銀行貸款，一般需要2-3個(gè)工作日。

我一共花了6個(gè)工作日準(zhǔn)備貸款前的資料并將資金轉(zhuǎn)入新開(kāi)的銀行卡。從準(zhǔn)備信息和資金到發(fā)放貸款總共花了5個(gè)工作日。

總計(jì)11個(gè)工作日。

我浪費(fèi)了很多時(shí)間準(zhǔn)備材料和資金，而且還是第一次，缺乏經(jīng)驗(yàn)。幸運(yùn)的是，我的公寓的付款周期是15個(gè)工作日。

這里特別提醒的是，從京東小金庫(kù)或者部分金融資金轉(zhuǎn)賬大額資金時(shí)，需要2個(gè)工作日才能到賬。因此，如果你這些賬戶(hù)里有資金，一定要提前轉(zhuǎn)賬，否則就浪費(fèi)了。時(shí)間緊，我就把錢(qián)存在京東，導(dǎo)致錢(qián)到銀行監(jiān)管賬戶(hù)延遲了幾天。由于資金未到位，貸款無(wú)法報(bào)批。還好我公寓的付款周期是15個(gè)工作日，不然就出事了。被殺害。

貸款所需資料

1、申請(qǐng)人及配偶身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證；

2.收入證明和就業(yè)證明；

3、半年銀行流水單；

4、資產(chǎn)證明，不需要；

5.保證金、首付、轉(zhuǎn)讓稅等資金，

先準(zhǔn)備好資金，立即轉(zhuǎn)入貸款銀行新開(kāi)的卡上，接受監(jiān)管。貸款批準(zhǔn)后，銀行會(huì)通知您將首付款轉(zhuǎn)入法院賬戶(hù)。不要急于將首付轉(zhuǎn)給法院，以防無(wú)法獲得貸款。或者銀行無(wú)法借給你預(yù)期的金額而后悔購(gòu)買(mǎi)，你損失最多的就是押金。如果你連首付都拿不回來(lái)，你就慘了。

6.法院《拍賣(mài)成交余款繳納通知書(shū)》，

親自領(lǐng)取，不要郵寄

7、配偶雙方產(chǎn)權(quán)核對(duì)表；

8、貸款銀行的銀行卡。

9、夫妻雙方必須到銀行網(wǎng)點(diǎn)和擔(dān)保公司簽字。

提前準(zhǔn)備好以上資料，特別是戶(hù)口本、收入證明和就業(yè)證明。不要因?yàn)楣竟庐?dāng)天被取走，或者保管公章的人請(qǐng)假而再次索要。推遲一天。

6）提前與法院溝通，看是否同意如果貸款不能及時(shí)撥付，可以適當(dāng)延長(zhǎng)尾款時(shí)間。這一步非常重要。例如，中國(guó)銀行在京東上明確表示，5個(gè)工作日內(nèi)不能放款，必須向法院申請(qǐng)延期。不過(guò)，京東旗下的中國(guó)銀行與鵬潤(rùn)法拍有合作，鵬潤(rùn)法拍是京東的官方輔助機(jī)構(gòu)。他們應(yīng)該有辦法向法院申請(qǐng)延期。因此，如果遇到付款時(shí)間短的房子，最好向與淘寶或京東合作的銀行尋求貸款。如果您有一個(gè)可以處理這些問(wèn)題的中介就可以了。

7）提前準(zhǔn)備好首付款、擔(dān)保費(fèi)、轉(zhuǎn)讓稅。

貸款前最重要的是資金到位，包括首付+擔(dān)保費(fèi)+稅金。所有這些資金都必須收集起來(lái)。貸款時(shí)，必須將這些資金轉(zhuǎn)移到貸款銀行的新卡上進(jìn)行監(jiān)管。銀行必須看到您的貸款將在收集到這些資金后獲得批準(zhǔn)。

特別提醒，不要以為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)才需要繳納轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，以后再準(zhǔn)備。這是行不通的。銀行在看到您的資金之前不會(huì)向您發(fā)放貸款。所以你需要提前計(jì)算稅金。

這里特別提醒的是，從京東小金庫(kù)或者部分金融資金轉(zhuǎn)賬大額資金時(shí)，需要2個(gè)工作日才能到賬。因此，如果你這些賬戶(hù)里有資金，一定要提前轉(zhuǎn)賬，否則就浪費(fèi)了。時(shí)間緊張。

您可以參考下圖進(jìn)行稅費(fèi)計(jì)算。一般來(lái)說(shuō)，契稅只有1%和3%個(gè)人所得稅。

最近看了一套淘寶司法拍賣(mài)的房產(chǎn)，因?yàn)榈谝淮谓佑|這種房產(chǎn)，有很多細(xì)節(jié)不清楚，請(qǐng)有操作經(jīng)驗(yàn)的朋友解惑

首先我不太明白你說(shuō)的沒(méi)有房產(chǎn)證是什么意思。如果之前的買(mǎi)家已經(jīng)完成了貸款還款，那么就意味著一手房的交易已經(jīng)完成，而上次交易雙方應(yīng)該繳納的稅費(fèi)也一定已經(jīng)完成了，所以你不無(wú)需擔(dān)心之前交易的問(wèn)題。沒(méi)有房產(chǎn)證。只是被告不配合，或者被告在上次交易后沒(méi)有到房產(chǎn)交易中心領(lǐng)取房產(chǎn)證。

1、應(yīng)繳納多少稅費(fèi)？那么你的先決條件不滿(mǎn)足。首先，法院是否要求買(mǎi)賣(mài)雙方的所有稅費(fèi)均由買(mǎi)方承擔(dān)，還是按照國(guó)家規(guī)定由買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔(dān)稅費(fèi)？此外，每個(gè)地區(qū)都有不同的稅收要求。目標(biāo)是上海嗎？從價(jià)格來(lái)看，應(yīng)該不是這樣的。其他地區(qū)的規(guī)定我不太清楚，也不能告訴你，以免誤導(dǎo)你。您需要注意的是法院的要求。稅費(fèi)計(jì)算方式與當(dāng)?shù)囟址肯嗤?/p>

2、所有司法拍賣(mài)均能順利進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

3、拍賣(mài)完成后，您繳納全額款項(xiàng)并法院為您裁定后，即可申請(qǐng)新的房產(chǎn)證。貸款的事情比較復(fù)雜。有兩種方法。我覺(jué)得我打清楚的可能性比較小。試一試吧。第一種是理想貸款，需要銀行全力配合，拍賣(mài)前必須經(jīng)過(guò)審核。您的資格，確定您的貸款金額，并在拍賣(mài)結(jié)束后在法院要求的時(shí)間內(nèi)將貸款發(fā)放到法院指定的賬戶(hù)。那么您只需補(bǔ)足首付即可；第二種擔(dān)保貸款是由銀行認(rèn)可的第三方擔(dān)保公司擔(dān)保，由于還款時(shí)間緊張，會(huì)先為您將貸款部分釋放到法院賬戶(hù)。你的貸款批下來(lái)后，會(huì)轉(zhuǎn)給擔(dān)保公司，這意味著會(huì)有一段周轉(zhuǎn)期。當(dāng)然，會(huì)有擔(dān)保費(fèi)，一般是擔(dān)保金額的1000。大概是百分之八到百分之一，具體的你可以自己商量。這種一般方法比較常用，因?yàn)榉ㄔ航o出的時(shí)間很短，而且通常已經(jīng)太晚了。第三種是預(yù)付資本，其性質(zhì)與第二種類(lèi)似。經(jīng)紀(jì)公司將為您預(yù)付款。哪一種合適取決于哪一種費(fèi)用較低。大概說(shuō)一下吧，希望你能理解。

4.不，如果不能保證這一點(diǎn)，法院就沒(méi)有其他可以處理的問(wèn)題。我百分百放心。

關(guān)于法拍房按揭貸款流程

由于喪失抵押品贖回權(quán)的房屋必須在拍賣(mài)成功后的規(guī)定期限內(nèi)全額支付至法院專(zhuān)用賬戶(hù)，因此喪失抵押品贖回權(quán)房屋的抵押貸款流程與一般抵押貸款流程略有不同。拍賣(mài)成功后，銀行必須墊付抵押貸款。這筆錢(qián)將轉(zhuǎn)入法院指定的賬戶(hù)。因此，投標(biāo)人的信息審核時(shí)間必須提前，即投標(biāo)人的信息必須通過(guò)銀行的初步審核后才能投標(biāo)。

1、房貸客戶(hù)競(jìng)拍前準(zhǔn)備資料，向銀行提交預(yù)貸申請(qǐng)表；

投標(biāo)信息包括投標(biāo)人及其配偶的銀行資信報(bào)告、一年的銀行對(duì)賬單、身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證、就業(yè)證、收入證明、房產(chǎn)證或無(wú)房證、首付證明。

2、銀行初步核實(shí)后，通知投標(biāo)人已通過(guò)初審；

3、投標(biāo)人投標(biāo)成功后，須繳納定金。首付金額一般為拍賣(mài)價(jià)格減去貸款金額再減去保證金；

4、投標(biāo)人到銀行簽訂正式的貸款申請(qǐng)及合同；

5、銀行將款項(xiàng)打入法院賬戶(hù)并完成全額付款；

6、競(jìng)買(mǎi)人或拍賣(mài)受托人配合法院完成財(cái)產(chǎn)移交；

7、競(jìng)買(mǎi)人配合抵押銀行完成房產(chǎn)抵押；

這七個(gè)步驟是銀行抵押止贖房產(chǎn)的基本流程，其中數(shù)據(jù)收集和審批的速度主要由貸款銀行決定。主要是：先審批，中標(biāo)后貸款，后抵押。

法院對(duì)標(biāo)的物的處理及基本信息審查：拍賣(mài)公告信息、房屋所在地及社區(qū)情況、房屋信息、具體位置、產(chǎn)權(quán)、土地信息、現(xiàn)居住情況、權(quán)屬信息審查、債權(quán)債務(wù)關(guān)系、主體成本信息估算及指導(dǎo)、成都住房稅收政策

標(biāo)的物及周邊市場(chǎng)分析：同小區(qū)待售房屋狀況、同地待售房屋狀況、戶(hù)籍及學(xué)區(qū)狀況

重要提醒：銀行卡支付限額確認(rèn)、貸款信息確認(rèn)、投標(biāo)余款支付方式及期限、涉及法律風(fēng)險(xiǎn)

標(biāo)前指導(dǎo)：投標(biāo)流程介紹、投標(biāo)建議

其他信息：貸款客戶(hù)須知、實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。

4、指導(dǎo)客戶(hù)繳納保險(xiǎn)、參加拍賣(mài)：指導(dǎo)客戶(hù)凍結(jié)押金、代客戶(hù)辦理競(jìng)買(mǎi)登記手續(xù)。指導(dǎo)客戶(hù)參加拍賣(mài)時(shí)的投標(biāo)技巧。

5、付款提醒：拍賣(mài)成功后，指導(dǎo)競(jìng)買(mǎi)人簽署《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》，提醒競(jìng)買(mǎi)人按時(shí)支付拍賣(mài)余款。

6、協(xié)助貸款：針對(duì)投標(biāo)人拍賣(mài)過(guò)程中的貸款需求，提供融資貸款規(guī)劃解決方案，并協(xié)助客戶(hù)提交貸款申請(qǐng)、完成貸款預(yù)批、面試審核、投標(biāo)成功后資金撥付。在法院指定的時(shí)間內(nèi)支付所有款項(xiàng)。

7、公平委托：接受客戶(hù)委托，代表客戶(hù)參與投標(biāo)。

8、收集文件：競(jìng)買(mǎi)人支付拍賣(mài)余款后，協(xié)助或代表競(jìng)買(mǎi)人到法院收集所有法律文件并完成后續(xù)程序。

9、繳納稅費(fèi)：協(xié)助投標(biāo)人繳納稅費(fèi)、標(biāo)的物拖欠費(fèi)等費(fèi)用

10、過(guò)戶(hù)：為客戶(hù)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，協(xié)助競(jìng)買(mǎi)人或代競(jìng)買(mǎi)人接收文件、預(yù)約、辦理房產(chǎn)權(quán)登記、領(lǐng)取房產(chǎn)權(quán)證。

11、騰出、清倉(cāng)：根據(jù)甲方的實(shí)際需要，對(duì)難以清倉(cāng)的房屋，我們將提供協(xié)助騰出、清倉(cāng)服務(wù)。

12、押金退還指導(dǎo)：如投標(biāo)人未能投標(biāo)或放棄投標(biāo)，我公司將協(xié)助投標(biāo)人退還押金，保證投標(biāo)人的資金安全。