二手房買賣合同解除 中介費(fèi)(二手房交易解除合同中介費(fèi)可以退嗎)

董先生為甲方，陳女士為乙方，周女士以甲投資公司名義為丙方簽訂房屋買賣合同，約定陳女士購買甲方擁有的全部涉案房屋。董先生，甲乙雙方將各自向丙方支付住房經(jīng)濟(jì)信息服務(wù)費(fèi)。費(fèi)用為9200元。

合同第四條：“乙方付款協(xié)議：乙方自愿承諾于2013年11月30日之前準(zhǔn)備好首付款，甲乙雙方開始辦理借貸手續(xù)；房屋交易手續(xù)以按照規(guī)定對(duì)交易資金收付進(jìn)行監(jiān)管，支付程序按照有關(guān)部門的監(jiān)管程序辦理。”合同第八條補(bǔ)充規(guī)定，甲方名義的借款由甲方自行注銷，甲方應(yīng)于2013年11月30日前完成借款的注銷。合同還約定了違約金和保證金。

當(dāng)日，董老師收到陳女士的押金2萬元，周女士以投資公司A的名義向董老師、陳女士各收取信息服務(wù)費(fèi)9200元。其余手續(xù)尚未辦理。已完成。

董先生與三人簽訂了房屋買賣合同，但對(duì)陳女士的付款方式、付款金額、付款時(shí)間均未達(dá)成一致。致使董先生無法收到陳女士應(yīng)支付的房屋首付款，也無法辦理貸款注銷手續(xù)，導(dǎo)致雙方無法履行合同。A投資公司不具備中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)和注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)營(yíng)人員資格證書，也沒有為買賣雙方辦理房屋交易手續(xù)，導(dǎo)致其蒙受損失。它提起訴訟并請(qǐng)求判令終止合同。周女士退還了9200元代理費(fèi)。

周女士辯稱：董先生的訴訟標(biāo)的錯(cuò)誤。合同當(dāng)事人應(yīng)為董先生、陳女士和A投資公司。合同當(dāng)事人及訴訟標(biāo)的以公章為準(zhǔn)。合同的簽訂屬于正式行為，投資公司A應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；另外，根據(jù)合同規(guī)定，因自身原因以外的原因無法履行合同的，房屋經(jīng)紀(jì)信息服務(wù)費(fèi)不予退還。無法履行合同的原因應(yīng)是賣方未按期取消貸款，中介機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。應(yīng)當(dāng)駁回董老師的訴訟。

陳女士答辯并同時(shí)提出反訴：董老師存在違約行為，請(qǐng)求判令解除合同；法院判令董老師賠償因違約造成的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失，包括雙倍返還定金4萬元，以及按照合同約定違約等。黃金元等

反訴被告董先生辯稱自己沒有違約，因此不同意賠償。

房屋買賣雙方通過中介機(jī)構(gòu)簽訂房屋買賣合同。合同履行期間，因房屋出賣人原因?qū)е潞贤荒苈男械摹＿@種情況下，中介合同是否有效。

一審法院裁定，董先生作為賣方、陳女士作為買方、周女士以A投資公司名義作為中間人簽署的協(xié)議中涉及的房屋買賣協(xié)議為終止；董先生退還了陳女士的押金2萬元；董老師賠償陳女士違約金4.6萬元；駁回董先生的其他主張；駁回陳女士的其他反訴。

宣判后，雙方均未提出上訴，判決已發(fā)生法律效力。

1、本案房屋買賣合同約定了房屋的實(shí)際成交價(jià)格，合同中約定“房屋交易程序按照規(guī)定實(shí)行交易資金收付監(jiān)管的，付款程序按照有關(guān)部門的監(jiān)管程序執(zhí)行。”而二手房買賣交易流程有具體規(guī)定：收付必須由房屋管理部門指定的資金監(jiān)管中心辦理。申請(qǐng)二手房貸款，首先要到房管部門打印規(guī)范的買賣協(xié)議。買家將首付款匯入資金監(jiān)管賬戶后，才能到銀行辦理相關(guān)手續(xù)。因此，從這份協(xié)議中，我們可以推算出與房管部門辦理相關(guān)手續(xù)的起始時(shí)間。雖然具體時(shí)間沒有達(dá)成一致，但《房屋買賣合同》對(duì)此有明確規(guī)定，不會(huì)成為履行的障礙。此外，合同規(guī)定陳女士的義務(wù)是在約定日期前足額準(zhǔn)備好首付款，雙方開始辦理貸款手續(xù)。董先生有義務(wù)在約定日期前自行取消其名下的貸款。根據(jù)陳女士提供的證據(jù)，確認(rèn)陳女士已履行足額準(zhǔn)備首付款義務(wù)，但董先生未履行合同約定的取消貸款義務(wù)。因此，未能繼續(xù)履行合同的責(zé)任由董先生承擔(dān)。因此，合同并非無法履行，而是由于董先生未能取消貸款而造成的。

2、周女士雖然在銷售合同上加蓋了A投資公司的公章，并以公司名義向董先生、陳女士收取了信息服務(wù)費(fèi)，但她與A投資公司之間僅存在特許經(jīng)營(yíng)關(guān)系，其仍然是一個(gè)獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)商。是自負(fù)盈虧、自行承擔(dān)責(zé)任的個(gè)體工商戶。店里掛的營(yíng)業(yè)執(zhí)照也是個(gè)體工商戶執(zhí)照。買賣雙方所披露的名稱均為A投資公司，因此，董先生無意將其作為本案的訴訟標(biāo)的。不適當(dāng)?shù)模瑧?yīng)當(dāng)作為合同的實(shí)際中介人享有合同權(quán)利、履行合同義務(wù)。合同中關(guān)于中介的約定合法有效。周女士已履行了合同規(guī)定的中介義務(wù)，未履行合同中的房屋買賣的責(zé)任由董先生承擔(dān)。合同約定，因周女士以外的原因?qū)е潞贤瑹o法履行的，信息服務(wù)費(fèi)不予退還。因此，周女士無需退還代理費(fèi)。

3、無法實(shí)際履行合同的責(zé)任由董先生承擔(dān)，故董先生應(yīng)對(duì)陳女士承擔(dān)違約責(zé)任。但根據(jù)《合同法》第一百一十六條規(guī)定，當(dāng)事人約定違約金和保證金的，一方違約時(shí)，另一方可以選擇適用違約金或保證金條款。因此，陳女士還要求董老師返還雙倍押金并支付違約金，但并未得到支持。對(duì)于陳女士的實(shí)際損失，《合同法》規(guī)定，該損失不得超過違約方在訂立合同時(shí)預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見的可能損失。一方違約后，另一方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施，防止損失擴(kuò)大；未采取適當(dāng)措施導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的，對(duì)方不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。結(jié)合本案情況，法院認(rèn)為陳女士主張的實(shí)際損失金額過高，按照合同約定計(jì)算的違約金4.6萬元與合理損失基本相當(dāng)，可以視為董先生應(yīng)向她承擔(dān)違約責(zé)任。