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商品房買賣合同簽訂后，開發商交付房產前，所購商品房因開發商外債被扣押。買家如何維護自己的權益？
根據《房地產管理法》號第三十八條第二款規定，“司法機關、行政機關依法決定查封或者以其他方式限制房地產權利的”，房地產不得轉讓。因此，如果商品房被查封，開發商是不可以對外出售的。如果銷售的買方可以請求終止合同，那么開發商可以利用該請求來終止合同。現實中，一些開發商明知商品房已被查封，無法辦理正式的網簽手續，卻以草簽合同的方式與購房者簽訂商品房買賣合同，導致購房者承擔風險。因此，在簽訂商品房買賣合同前，必須通過商品房主管部門核查所購房產的物權狀況。如果合同簽訂后，您發現商品房在簽訂合同時已被查封，您可以向法院主張解除合同。
商品房買賣合同簽訂后，俗稱網簽，按照《房地產管理法》第四十五條、《房地產開發經營管理條例》第二十六條的規定，房地產開發企業應當自簽訂之日起30日內前往商品房所在地。商品房預售合同簽訂日期。縣級以上人民政府房地產開發部門和負責土地管理的部門應當登記注冊。如果開發商未登記，買方是否有權請求法院確認合同無效？《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定：“當事人以商品房預售合同未依照法律、行政法規規定辦理登記備案手續請求確認合同無效的，不予支持。”。
因此，買方僅因合同未備案而請求確認合同無效，法院不會支持。此時，買家可以向開發商發出請求備案的通知。如果開發商拒絕履行備案義務，因買方購買的房產可能被開發商出售，買方可以根據《民法典》第563條的法定終止條款向法院申請終止合同。
如果商品房銷售合同在網上簽署備案后交付前被法院蓋章執行，此時購房人應及時向法院提出執行異議，以維護自身權益。根據第《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》號第二十八條的規定，在執行金錢債權過程中，買受人對登記在被執行人名下的房地產提出異議，并符合下列情形的，其權利可以被排除：執行時，人民法院應予支持：(一)人民法院封存前已簽訂合法有效的書面買賣合同；該房產在人民法院查封前已被合法占用；已經支付全部價款，或者按照合同約定支付部分價款，剩余部分按照人民法院的要求交付執行的；因買受人自身原因導致過戶登記未完成的。
第二十九條債權執行過程中，買受人對登記在被執行房地產開發企業名下的商品房提出異議，且符合下列情形，其權利可以排除執行的，人民法院應予支持：在人民法院蓋章前已簽訂合法有效的書面買賣合同；所購買的商品房用于居住，且購買人名下無其他用于居住的房屋；支付的價款超過合同約定總價的百分之五十。第三十條在執行金錢債權過程中，受讓人對中止處分受讓人財產權預先登記的查封房地產提出異議的，人民法院應予支持；不服的，人民法院應予支持。符合產權登記條件，受讓人提出異議的，執行異議的，應予支持。從上述規定可以看出，排除執行異議的條件較為嚴格。不僅需要簽訂書面合同、支付房價，還需要實際占有或者是唯一的房屋。這些條件主要是為了保證債權人的合法性。益處。
綜上，在商品房買賣合同簽訂后，開發商尚未辦理網上簽約備案手續之前，所購商品房將因開發商外債而被扣押。買家應積極按程序辦理，切不可放過。如有必要，請聘請房地產經紀人。律師維護自己的權利，避免自己的合法利益受到損害。
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