房產 律師(房產律師排名前十名)

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房地產規劃“揉面團”

深圳市規劃國土委各區局網站上，經常發布項目總體規劃修改公告，包括容積率變更、規劃設計變更等。不僅是深圳，全國范圍內也有房地產項目改變規劃的情況并不少見，包括增加容積率、減少綠地面積、改變公共空間的用途等。

深圳華僑城豪華天鵝堡業主維權事件較為典型。該樓業主表示，華僑城將建設“別墅、多層、高層”的承諾改為“超高層”，對早期業主的利益造成損害。維權的結果是雙方妥協。開發商減少了層數，但仍然是超高層。

計劃混亂

一位專門從事舊建筑改造的民營房地產公司人士表示，深圳已修改的項目中，大部分是住宅用地和工業用地，經過改造以提高容積率。這是因為舊改造成本較高，而且政府也默許開發商通過規劃變更來提高舊改造的積極性。

“如果規劃調整頻繁，一種可能是房地產項目建設所需的土地整理、拆遷、周邊規劃等無法按照既定計劃實施，迫使項目進行調整。”深圳市國土資源部門人士透露，另一種可能是該項目拆遷成本太高，開發商正在尋找提高利潤空間的方法。

“為什么近年來開發商熱衷于修改規劃？主要原因是地方政府高價出售土地，賺取了土地財政。但由于地價高，開發商無法從開發中賺錢。他們要么保留土地，要么保留土地。”土地閑置或者強制政府改變容積率，都會稀釋建筑面積和地價。”長期與深圳本實資產管理有限公司合作的土地開發專家崔元興表示。開發商。

2012年3月，住建部發布《建設用地容積率管理辦法》號文，要求任何單位和個人嚴格遵守依法批準的控制性詳細規劃確定的容積率指標，不得調整隨意。如果確實需要調整，必須經過嚴格的檢查。經法定程序批準。然而，出于提高利潤率、降低開發成本的利益驅動，開發商有時會出現違規行為。

崔元興認為，《城鄉規劃法》等許多相關法律法規和政策對于容積率的管理條款一直相當嚴格。然而，容積率對于地方政府和開發商來說尤為重要，并成為不需任何成本的盈利工具，導致容積率調整的管理表現出長期的隨意性。

長沙等二線城市一度是規劃混亂的重災區。據公開報道，長沙市規劃局原副局長顧湘靈在向開發商行賄的情況下，擅自改變了分布在長沙市五個區的80多棟房地產樓盤的規劃。提高容積率、縮小建筑間距、減少停車位等。

長沙一位開發商表示，房地產項目改變計劃的情況很常見。一般來說，容積率和商業比例的調整需要市政府規劃委員會的批準。

對于業主維權的項目，往往可以出示規劃部門出具的審批文件。

“由于賣地收入受到土地利用指標和容積率的限制，地方政府往往通過提高容積率來提高土地出讓金。通常，開發商拿到土地后，會要求政府提高容積率，以攤薄土地成本。 ”崔元興表示，大部分腐敗都與土地有關，而且土地腐敗案件很大一部分涉及容積率調整。

業主維權困難

在深圳華僑城豪宅天鵝堡業主維權事件中，業主認為華僑城地產擅自改變土地規劃，將原本承諾的天鵝堡四期變成了2003年出售時建成“別墅、多層、高層”，建成50多層的“超級超級建筑”。 “高樓”天鵝湖一號大大增加了土地容積率，影響了現有住宅景觀、視野和物業價值。

對此，華僑城地產和市國土資源委二局均予以否認。華僑城地產表示，天鵝湖一號是嚴格按照法定規劃規劃設計、按照法定程序進行施工申報和施工的項目。法定圖則于2011年經市規劃國土委二局批準。

“因為口頭承諾往往沒有證據，即使是白紙黑字寫在宣傳紙上，只要不在合同中，就不具有法律約束力。開發商只要拿到政府的批準文件，就是合法合規的，業主自然就很難維權。 “深圳一位房產經紀人表示，天鵝堡早期的樓盤都是豪宅、別墅，業主實力雄厚，所以維權效果會比普通住宅區強很多。對于很多普通住宅來說，業主維權更加困難。”

今年1月，華僑城回復業主，確認天鵝湖一號三棟超高層減少層數。 1號樓原43層改為37層，2號樓原55/53層改為42/40層。 3號樓原53/51層改為33/31層。

該協議是雙方妥協的結果。維權后，天鵝湖一號仍是30多層的超高層建筑，但三棟樓總數減少了39層。按照市場價計算，該項目將少售17億元。

常見的現象包括“錯貨”。比如，交房時的共用面積比預售時大，房子的實際使用面積卻縮水了。由于很少有購房者在驗房時進行測量，這也給了開發商竊取面積的機會。通常，預售房的共用面積是根據開發設計圖紙計算的。如果開發商在施工過程中不按照設計進行施工，擅自改變規劃，如將露臺改為陽臺、增加規劃樓層等，就會與規劃建筑面積不一致。實際測量結果存在較大差異。

我國對于房屋分成系數和分成比例的上下限只有國家標準，沒有強制性規定。因此，制定份額數據的決策權仍然掌握在開發商手中，這導致部分開發商在項目運營中遇到困難。考慮到實際利益，擅自變更原股權價值。 （以上答案發表于2015-09-18，當前相關購房政策請以實際情況為準）

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“12348”法律服務熱線全天24小時（含節假日）提供人工咨詢服務。開通“12348”專線，將司法行政部門的律師、公證、基層法律服務、人民調解、安置救助教育、普法施政等工作緊密結合起來，形成配套聯動的服務機制。

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12348法律服務熱線是司法行政部門統一組織律師、公證員、基層法律服務人員和鄉鎮司法所工作人員為廣大群眾和社會組織提供便捷、高效法律服務的專用電話線路和電信網絡。咨詢和法律服務的一種形式。

熱線服務范圍：

1.解答法律咨詢，宣傳法律知識。

2.協調法律服務機構，滿足人民群眾法律需求。

3、收集、掌握相關信息，及時反映社情民意。擴展信息

12348號碼含義：

“1”是搭建平臺

建立全市統一的涉及北京民生的公證預約咨詢平臺。依托北京公共法律服務平臺，建立民生公證在線預約咨詢平臺。通過整合優化全市25家公證處、400余名公證員的資源，統一了全市遺囑、小額遺產等民生公證事項。在線預約咨詢，推動民生公證認證質量和數量雙提升。

“2”就是推進兩個建設

一是推進公證行業信息化、智能化建設。加強與公安、民政等部門溝通，擴大政府相關部門公證信息核查數據共享范圍，逐步實現身份、戶籍、婚姻、財產等公證信息在線核查。

二是推動公證失信納入社會信用體系建設。建立全市詐騙公證人員黑名單，推動將詐騙公證行為作為個人誠信記錄納入社會信用體系建設，為試行公證事項當事人承諾制創造條件。通過推進兩個建設，可以實現公證與其他政府部門的信息互聯互通，讓更多的數據外逃，讓公眾更少的外逃，讓公證詐騙者一地行騙，處處受限。

“三”即建立三項制度

一是實行認證材料公證清單。除法律另有規定外，公眾無需提交名單以外的證明文件。

二是建立公證公益性法律服務體系。每年組織不少于2次進社區、進村公證法律服務活動，為公眾免費提供面對面的公證法律咨詢。

三是建立公證服務監管體系。廣泛收集社會公眾對公證服務的意見和建議，每年為每位公證員隨機抽取不少于10件公證事項進行回訪和調查。

從民情和用戶體驗角度建立健全三個制度，指導和規范公證服務事前、事中和日常服務。目的就是讓老百姓得明證、得舒心證。

“4”即優化四項服務

一是擴大“最多一跑”服務范圍。去年試點的9類“最多一辦”公證事項將擴大至52類。向社會公布便利公證減證十項措施。

二是縮短公證辦理時間。部分公證辦理時間縮短至5個工作日。

三是減少部分公證費用。降低一些公證事項收費標準較高的事項，進一步減輕群眾和企業負擔。

四是免收特殊群體公證費。 70周歲以上老年人申請遺囑公證免收公證費。低保人員、無固定生活來源的重度殘疾人以及申請救助資金、低保、贍養費、子女撫養費等公證事項的公證費免收公證費。通過擴、縮、降、免等切實舉措，讓廣大群眾獲得實實在在的好處，真正從“放管服”改革中受益。

“8”就是抓住八個重點

一是全面加強黨的建設。堅持政治引領、黨的建設先行，強化基層黨組織政治職能，讓每一位公證員把全心全意為人民服務作為信念，內化于心、外化于身。

二是改革公證制度。優化業務系統公證機構體制機制，推進北京市合作公證機構試點。

三是拓展公證服務。開展寫信、代理、郵寄等延伸便民服務，完善養老綜合公證、公證家庭服務等創新公證服務，提供多元化糾紛解決服務。

四是規范證書申請流程。以為企業和社會公眾“做好一件事”為標準，梳理公證申請、受理、核查、審批全流程，規范證明模板，通過標準化提升服務質量。

五是強化質量檢驗。加大公益性公證事項考核權重，凸顯公證公益性屬性。加強事中事后監管，組織嚴密的質量監控網絡，實現證書數量和質量“雙提升”。

六是完善公證設施。為偏遠郊區的公證處統一配備一些先進的公證設備。建立綠色服務通道，為年老、體弱、懷孕、患有嚴重疾病等特殊情況的客戶提供便利。

七是優化窗口服務。嚴格執行深化“放權、放權、放權、放權、優化服務”工作“十不準”和北京司法行政系統窗口人員服務管理“十項規范”。實行首問負責制、一次性通報。公證員身份、收費標準、認證程序等服務事項應當公開。

八是加強教育培訓。對公證行業全體從業人員開展“放權、放權、放權、放權、放權、規范權力、優化服務”綜合培訓，轉變工作方式，全面提高服務人民的能力。

這八個重點既是公證工作的基礎和基礎，也是公證“放權、規范、服務”工作的關節。通過務實、從嚴八個重點，推動公證“放權、監管、服務”改革深入發展，帶動公證行業各項工作全面提升。

參考來源：廣東省司法廳——廣東省“12348”公共法律服務網絡平臺上線試運行

參考來源：百度百科-12348

房產律師在線咨詢

法律主體性：不同地區的律師辦理離婚案件收取不同的費用。經濟欠發達地區律師費一般從500元至1000元起；在經濟發達地區，如北京、上海、廣州等大城市，律師費相對較高。比如，在上海，有的律師2000至3000元就能辦一個離婚案；有的律師起價可達10000元。律師費根據案件爭議金額而有所不同。上海婚姻訴訟的中位價格一般在5000元左右。如果律師的價格在這個范圍內，我想應該算是很正常的了。至于聘請哪位律師，則要看律師的背景、工作經驗、專業水平。這需要客戶在聯系律師等信息后確定。目前，律師費用一般有兩種：一是從一定數額開始，然后根據爭議財產超過一定數額收取一定費用。某律師收費標準5000元起。也就是說，無論爭議金額多小，或者即使沒有共同財產爭議，起始費也是5000元。涉案財產超過50萬元的，超出部分按一定比例收取費用。某些律師的這一比例為1%，另一些律師的比例為2%。有的律師會根據爭議的大小逐步提高收費，這里就不多說了。家庭擁有的財產越多，律師費可能就越高。二、風險代理：繳納一定的基本費用，然后根據返還財產的金額確定一個費用金額。此類案件一般適用于爭議焦點為財產分割的案件，此類案件的難點一般在于共同財產的征收或執行。一方不知道對方的股票情況或銀行存款情況，或持有公司股權，或對方的財產分散在各個省市甚至各個國家。律師需要做大量的調查取證。為了激發律師的積極性，當雙方達成協議后，委托人首先會支付一定數額的啟動資金（一般為五千元左右），然后律師會獲取相關證據，尋找對方當事人的財產，做好財產保全工作，永遠負責。至案件判決后執行。律師從執行返還的財產中提取一定比例的報酬，目前一般在10-20%左右。深圳離婚律師在線咨詢，請參考律師費用相關解答。

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