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文章摘要：上海市房地產糾紛律師總結關于房地產商品房買賣糾紛常見問題的中法院裁判的時的指導意見。
房地產公司在預售商品房時未告知購房人所購房屋內鋪設公共管道，應承擔相應的民事賠償責任
雖然雙方當事人訂立的房屋買賣合同未約定管道鋪設內容，但根據《合同法》第42條第2款規定，在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關的這一事實或者提供虛假情況，給對方造成損失的，應當承擔賠
償責任。房地產公司應承擔相應的賠償責任。關于賠償數額的確定，可以考慮因房地產公司應告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或給李某造成的損失。
當實際交易價格與備案合同價格不一致時，承租人不能要求以備案合同價格作為同等條件主張優先購買權
真實意思表示是民事法律行為的核心要素，如價格、付款方式等與真實的約定不一致時，應以雙方當事人真實意思表示為準，非真實意思表示條款對雙方當事人沒有法律約束力。房屋的真實成交價格應按買賣合
同雙方當事人的真實意思表示來認定，而逃避稅務并不是雙方訂立房屋買賣合同的目的。據此，應當以真實交易價格作為認定同等條件的依據。
房屋抵押權存續期間，出賣人(抵押人)未經抵押權人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行
房屋抵押權存續期間，出賣人(抵押人)未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登
記，買受人可以請求解除合同。買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權的，抵押權人應當協助辦理抵押注銷登記，出賣人應當在抵押權消滅后為買受人辦理房屋所有權轉移登記手續。
買賣合同尚未履行完結，買受人請求確認其為房屋所有權人的，不屬于物權確認爭議
確認物權以存在物權歸屬爭議為前提。買賣合同尚未履行完結，買受人請求確認其享有標的物之所有權的，不符合《物權法》第33條規定的物權歸屬爭議，不應納入物權確認之訴。
當事人協商一致終止借款合同關系并建立商品房買賣合同關系的，如何確定雙方法律關系的性質及借款本息數額
借款合同到期借款人未按約歸還借款，雙方當事人經對賬協商，決定終止借款合同關系并建立商品房買賣合同關系，除存在法定無效情形的，應當按照當事人意思表示，確定雙方法律關系轉化為商品房買賣合同
關系。對于雙方約定轉化為購房款的借款本金及利息的數額，應當根據雙方之間原借款合同及借款、還款等證據予以審查認定，不宜僅按照雙方合同約定直接確認轉為購房款的欠款數額。
商品房買賣預約合同與本約合同的區分
在審理商品房買賣合同糾紛中，區分當事人訂立的協議是商品房買賣的預約合同還是本約合同，要結合當事人立約時真實意思以及法律、司法解釋對于商品房買賣合同形式要件的要求進行綜合鑒定，關鍵在于區
分合同是否還存在法律或事實上的障礙，導致合同部分條款缺失或不確定的情形。如果存在這類情形，一般應認定為預約合同;如果不存在此種情形，無論合同名稱為何，均應視為商品房買賣合同。
以上就是上海房地產律師對于商品房買賣糾紛中常見問題中法院判決裁判的指導意見的總結，如果你還有其他的疑問，不妨點擊在線咨詢找上海房產律師在線咨詢，了解更多相關法律問題咨詢。
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