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在北京這片沃土上,租賃機(jī)構(gòu)林立。由于大量的農(nóng)民工,租賃市場(chǎng)也非常繁榮。但活躍的市場(chǎng)之下,卻隱藏著不少爭(zhēng)議。本文要講的是,當(dāng)中介超過轉(zhuǎn)租期限將房屋出租給他人時(shí),法院會(huì)如何處理。
一、案件基本事實(shí)
張三被介紹到北京的一所房子。張三還和經(jīng)紀(jì)人簽了這套房子的合同。房子是一棟平房,離他工作的地方很近。位置很好,但租金比同地區(qū)的其他房子低很多。出于好奇,張三與出租人老陳簽訂了租賃合同,約定租賃期限為一年,押金三付。隨后張三付了押金和第一期房租。
張三在那里住了兩個(gè)月后,一個(gè)自稱房東的人突然來找張三,要求張三三天內(nèi)搬出房子。
這時(shí),張三發(fā)現(xiàn)老陳并不是房子的真正主人,而是所謂的“二房東”,而且老陳與房東簽訂的租賃合同的租賃期限已經(jīng)到期。
無奈之下,張三只能搬出家,另找新房。
隨后,張三協(xié)商后決定起訴老陳,要求其退還押金、租金、賠償違約金以及另找房子造成的損失。
2、法院判決:支持張三的請(qǐng)求
首先,張三和老陳簽字的《租房合同》是有效的。雙方需按《租房合同》執(zhí)行。一方不履行的,需返還財(cái)產(chǎn)并支付違約金。《民法典》第717條規(guī)定,轉(zhuǎn)租期限超過剩余租賃期限的,超出部分對(duì)出租人不具有法律約束力,出租人有權(quán)要求轉(zhuǎn)租人返還租賃物。
不過,《租房合同》只存在于老陳和張三之間。原房主不是《租房合同》范圍內(nèi)的人。因此,原房主不受《租房合同》的約束。作為業(yè)主,房主可以要求張三搬走。此時(shí),三人只能按照《租房合同》中的約定向老陳索賠違約金。
法院判決老陳退還張三的押金和多付的租金,并賠償張三的違約金。
3、律師講解法律:租房時(shí),必須明確房東身份。二房東危害很大。
作為二房東的危險(xiǎn)在于,如果老陳在這種情況下跑了,張三可能很難強(qiáng)制執(zhí)行老陳名下的財(cái)產(chǎn)。例如,同樣的問題是關(guān)于押金的返還。如果張三和房東簽了租房合同,房東又不退押金,張三起訴的話,至少房子的財(cái)產(chǎn)就清楚了,不能留在原地。最終的結(jié)果是,同樣是室內(nèi)處決;但由于與二房東簽訂了合同,張三作為租房者,只能要求老陳退還押金,但老陳身上是否有房產(chǎn)、車輛、現(xiàn)金可能很難說。姓名。
《民法典》根據(jù)第717條的觀點(diǎn),逾期轉(zhuǎn)租的租賃合同并不無效,但超出部分的協(xié)議對(duì)出租人不具有法律約束力。也就是說,如果沒有其他原因?qū)е潞贤瑹o效,超出部分的約定也有效,但對(duì)出租人沒有影響。出租人可以依據(jù)物權(quán)主張返還原物,轉(zhuǎn)承租人可以依據(jù)有效的合同約定主張承租人承擔(dān)違約責(zé)任。
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