上海擅長房產(chǎn)糾紛案的律師(房產(chǎn)糾紛律師 上海)

本該是和的家庭，卻因借名買房而上法庭！這是怎么回事？姐姐以為房子是她買的，只是借了弟弟的名字。弟弟認為房產(chǎn)證上寫著自己的名字，房子是自己的，不應(yīng)該屬于姐姐。借名買房真的有效嗎？誰是買房后房子的所有權(quán)？上海好的房產(chǎn)糾紛律師講法律如何界定這一點？

基本案情

阿梅和阿榮是兄弟姐妹。2008年，已經(jīng)有兩套房的阿梅看中了一個小區(qū)的一套房，于是向前業(yè)主支付了4.37萬元的定金。因為當時弟弟阿榮剛工作，是集體戶口，和父母商量后，阿榮認為以弟弟阿榮的名義買房不僅可以解決弟弟定居、后續(xù)結(jié)婚生子的問題，還可以解決因限購政策而沒有購房資格的問題。因此，阿榮與前業(yè)主簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，同意阿榮以82萬元的價格買房。

2010年9月，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以阿榮的名義登記并辦理抵押登記，但房屋首付、稅費和2013年4月前的抵押貸款均由阿梅支付，隨后的抵押貸款由阿榮自行償還。2013年5月初，她的父母要求把房子給阿榮。阿梅堅決不同意，只同意給父母養(yǎng)老。從那以后，父母建議把房子給阿榮，阿榮實際上還清了抵押貸款。2020年5月，姐弟矛盾加劇。阿梅向廣州市白云區(qū)人民法院提起訴訟，要求法院命令阿榮以其名義登記產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，并協(xié)助辦理房地產(chǎn)抵押登記和銷售手續(xù)。

阿梅表述：我的父母很長一段時間沒有工作和收入來源，基本上沒有儲蓄。當他們買房子時，阿榮的工作收入很低。我支付了2013年以前的物業(yè)管理費、水、電、煤等費用，銀行貸款預(yù)留的電話號碼也是我的手機號碼。所以，這所房子的所有權(quán)應(yīng)該屬于我。

阿榮表述：我不同意阿梅的請求。雙方之間沒有借名買房的事實。我父母給我買了房子。因為阿梅熟悉購房流程，她委托她辦理購房手續(xù)。阿榮是房子的實際產(chǎn)權(quán)人，房子已經(jīng)以我的名義登記了。當時，阿梅對我和我的父母負有一些債務(wù)，一些錢等于阿梅的出資來償還債務(wù)。阿梅無證據(jù)證明房屋產(chǎn)權(quán)登記錯誤，不能主張房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

法院判決

白云法院認為，阿梅主張以阿榮的名義購房并提起訴訟，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任，以證明雙方明確同意以阿榮的名義購房，所有權(quán)仍屬于實際投資者，即阿梅。

在這種情況下，雖然阿梅支付了房子的首付款、相關(guān)稅費和部分抵押貸款，但阿梅提供的微信聊天記錄并沒有證實雙方同意借名買房。阿梅和阿榮是兄弟姐妹，雙方有密切的親屬關(guān)系，家庭成員為家庭日常生活或一方幫助另一方有經(jīng)濟交流，經(jīng)濟補貼應(yīng)該正常，阿梅提交的證據(jù)沒有證實雙方已經(jīng)達成買房的協(xié)議，不足以合理排除親屬基于個人感情或家庭、贈與或貸款的可能性，上海好的房產(chǎn)糾紛律師因此，如果阿梅未能提供書面協(xié)議或其他證據(jù)證明其主張，應(yīng)依法承擔(dān)證據(jù)的不利后果。

綜上所述，一審法院駁回了阿梅的全部訴訟請求。判決結(jié)束后，阿梅沒有上訴，判決具有法律效力。

法官說法

在實踐中，由于購房是很常見的，因為購房資格有限，逃避債務(wù)?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定:房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消除，依法登記后生效；未經(jīng)登記不生效，但法律另有規(guī)定的除外。本文是房地產(chǎn)登記和效力的規(guī)定。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的公示方式是登記。只有登記后，才能產(chǎn)生物權(quán)變更的效果，具有物權(quán)變更的外部特征，獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更的可信度。

因此，借名買房的借名人與名人之間的借名買房協(xié)議只在其內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不產(chǎn)生物權(quán)變更的效果。借名人可以根據(jù)債權(quán)請求將房屋轉(zhuǎn)讓給自己的名義，而不是基于物權(quán)請求權(quán)。

法條延伸：

《民法典》第二百零九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

律師提醒：

我們應(yīng)該嚴格遵守法律，不要通過借名買房來利用漏洞，避免國家房地產(chǎn)監(jiān)管政策，或非法購買經(jīng)濟適用房和其他經(jīng)濟適用房。上海好的房產(chǎn)糾紛律師提醒我們也應(yīng)該充分了解借名買房的風(fēng)險，防止渴望直接利益，最終收益大于損失。