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20世紀90年代上海房改之前，大多數(shù)家庭的房屋都具有使用權性質(zhì)。當時，這些房屋由房管所管理。房管所改制后，物業(yè)管理公司獨立。因此，目前上海的使用權住房管理由物業(yè)管理公司負責，物業(yè)公司行使的權力是原來由房屋管理部門行使的權力，具有一定的行政性質(zhì)。
承租人死亡后，如無其他人有戶口的，物業(yè)公司可以收回房屋使用權；使用權房屋仍有他人戶口的，其他人可以繼續(xù)租賃該房屋。那么，租客想改變嗎？事實上，有很多房屋的租客沒有發(fā)生變化，房屋可以正常出租和使用。租客不更換的情況很常見。物業(yè)管理公司代表其行使原房屋管理所的權利，法律上沒有規(guī)定承租人必須變更。
但如果各方都同意，物業(yè)管理公司可以不同意更換租戶，也不會因不更換租戶而提起訴訟。法院認為：公房租賃關系屬于合同關系，相應事項由合同雙方約定。公共住房管理部門或者其委托的物業(yè)管理單位作為出租人，與承租人建立租賃關系，將公共住房出租給承租人。該行為本身不屬于法院的管轄范圍。然而，公屋租戶具有特殊性，并非所有人都有資格成為公屋租戶。因此，出租人確定承租人后，如果當事人對承租人的資格有異議，可以通過訴訟尋求救濟。
摘要：如果公屋的租客死亡，租客可以繼續(xù)使用，無需更換租客。如果物業(yè)公司不同意更換租戶，則不能提起訴訟。但如果物業(yè)公司不同意更換租戶，可以向法院起訴請求撤銷。
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