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20世紀(jì)90年代上海房改之前，大多數(shù)家庭的房屋都具有使用權(quán)性質(zhì)。當(dāng)時(shí)，這些房屋由房管所管理。房管所改制后，物業(yè)管理公司獨(dú)立。因此，目前上海的使用權(quán)住房管理由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，物業(yè)公司行使的權(quán)力是原來由房屋管理部門行使的權(quán)力，具有一定的行政性質(zhì)。
承租人死亡后，如無其他人有戶口的，物業(yè)公司可以收回房屋使用權(quán)；使用權(quán)房屋仍有他人戶口的，其他人可以繼續(xù)租賃該房屋。那么，租客想改變嗎？事實(shí)上，有很多房屋的租客沒有發(fā)生變化，房屋可以正常出租和使用。租客不更換的情況很常見。物業(yè)管理公司代表其行使原房屋管理所的權(quán)利，法律上沒有規(guī)定承租人必須變更。
但如果各方都同意，物業(yè)管理公司可以不同意更換租戶，也不會(huì)因不更換租戶而提起訴訟。法院認(rèn)為：公房租賃關(guān)系屬于合同關(guān)系，相應(yīng)事項(xiàng)由合同雙方約定。公共住房管理部門或者其委托的物業(yè)管理單位作為出租人，與承租人建立租賃關(guān)系，將公共住房出租給承租人。該行為本身不屬于法院的管轄范圍。然而，公屋租戶具有特殊性，并非所有人都有資格成為公屋租戶。因此，出租人確定承租人后，如果當(dāng)事人對(duì)承租人的資格有異議，可以通過訴訟尋求救濟(jì)。
摘要：如果公屋的租客死亡，租客可以繼續(xù)使用，無需更換租客。如果物業(yè)公司不同意更換租戶，則不能提起訴訟。但如果物業(yè)公司不同意更換租戶，可以向法院起訴請(qǐng)求撤銷。
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