貸款購(gòu)房逾期付款會(huì)怎么樣(貸款購(gòu)房逾期付款怎么辦)

2019年3月18日，蔡某與A公司簽訂合同號(hào)為《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，約定蔡某以定金1號(hào)購(gòu)買(mǎi)某住宅樓XX間；并約定，本認(rèn)購(gòu)書(shū)自雙方簽訂的商品房銷(xiāo)售合同生效后自動(dòng)終止。2019年3月24日，雙方簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》。2019年6月28日，雙方簽署了《北京市商品房預(yù)售合同》及補(bǔ)充協(xié)議。其中，初始合同2附件4規(guī)定了買(mǎi)方首付款、貸款金額和付款時(shí)間。貸款金額273萬(wàn)元的支付時(shí)間為2019年10月30日；補(bǔ)充協(xié)議明確，雙方的權(quán)利義務(wù)最終以網(wǎng)上簽訂并備案的購(gòu)房合同為準(zhǔn)。

2019年7月2日，雙方簽訂合同金額為《北京市商品房預(yù)售合同》。貸款金額和還款時(shí)間與合同上草簽的一致。他們還同意在2019年7月2日前向貸款機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，并于2019年10月30日提前支付剩余貸款部分273萬(wàn)元。網(wǎng)絡(luò)合同第十一條第項(xiàng)規(guī)定，A公司應(yīng)在2021年5月31日前將涉案房屋交付給購(gòu)房人。第十二條第項(xiàng)規(guī)定，A公司逾期交付涉案房屋的，逾期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)按照網(wǎng)上簽訂合同附件十二補(bǔ)充協(xié)議第六條的規(guī)定承擔(dān)逾期交房責(zé)任。上述網(wǎng)簽合同簽訂后，蔡某按照約定支付了首付款，273萬(wàn)元貸款的支付時(shí)間為2020年4月2日。

A公司于2021年10月31日逾期交付房屋，蔡某起訴法院，請(qǐng)求判令A(yù)公司立即支付蔡某逾期交付房屋的違約金。A公司提出反訴，請(qǐng)求蔡某支付A公司逾期付款違約金。

一審判決：

1、被告A公司向原告蔡某支付違約金共計(jì).38元；

2、駁回被告A公司的全部反訴。

被告A公司不服一審判決，提起上訴。

二審判決：

駁回上訴人A公司的上訴，維持原判。

張學(xué)勤律師團(tuán)隊(duì)代理蔡某起訴A公司拖欠違約金、被反訴拖欠違約金等案件160余起。本文主要介紹疫情前簽約、貸款購(gòu)房者被反訴繳納滯納金的情況。本文主要以其中一個(gè)案例為例，闡述如何駁回開(kāi)發(fā)商遲付違約金的反訴。

1、原A公司雙方當(dāng)事人約定“雙方的權(quán)利義務(wù)最終以網(wǎng)上簽訂的購(gòu)房合同為準(zhǔn)”。上述協(xié)議及網(wǎng)上簽訂的合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。它們是有效的合同。對(duì)雙方均有約束力。A公司聲稱(chēng)以無(wú)效認(rèn)購(gòu)書(shū)、草簽合同等方式確定雙方權(quán)利義務(wù)，并聲稱(chēng)購(gòu)買(mǎi)人逾期付款，無(wú)合同或法律依據(jù)。

2、蔡某雖然沒(méi)有在合同規(guī)定的期限內(nèi)支付購(gòu)房尾款，但尾款是以貸款的形式支付的。貸款能否按時(shí)發(fā)放，關(guān)系到貸款申請(qǐng)、貸款審批等多個(gè)方面，也關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程等各個(gè)方面。密不可分的關(guān)系。

3、在合同履行過(guò)程中，沒(méi)有證據(jù)表明A公司曾對(duì)貸款申請(qǐng)展期提出過(guò)異議。本案審理過(guò)程中，A公司未提交證據(jù)證明購(gòu)房者貸款申請(qǐng)逾期。

購(gòu)房人按照開(kāi)發(fā)商指定機(jī)構(gòu)的要求提交貸款申請(qǐng)材料，并全力配合貸款流程。貸款發(fā)放時(shí)間非購(gòu)房者所能控制，購(gòu)房者申請(qǐng)貸款不存在任何懈怠。

4、考慮到買(mǎi)方?jīng)]有拖延貸款申請(qǐng)的動(dòng)機(jī)，蔡某在貸款申請(qǐng)中并無(wú)過(guò)錯(cuò)。對(duì)于貸款申請(qǐng)后的貸款審批和發(fā)放，買(mǎi)方無(wú)法控制其進(jìn)度，也沒(méi)有證據(jù)表明延誤是由買(mǎi)方造成的。

對(duì)于雙方網(wǎng)上簽訂的預(yù)售合同中規(guī)定的還款時(shí)間，買(mǎi)家實(shí)際上無(wú)法控制流程和時(shí)間。能否發(fā)放貸款最終取決于開(kāi)發(fā)商、銀行和公積金中心的貸款審批流程。

5、鑒于A公司已出具《4個(gè)月證明》函，承認(rèn)因自身工程進(jìn)度問(wèn)題，該房屋無(wú)法按時(shí)滿足抵押貸款條件，如不封頂則不符合央行的抵押貸款條件。因此，A公司自身進(jìn)度問(wèn)題導(dǎo)致2019年貸款審批和貸款發(fā)放出現(xiàn)延誤，導(dǎo)致尾款貸款延期支付，不屬于買(mǎi)方違約行為。

6、蔡某提交了借款合同等證據(jù)，證明雙方已同意推遲最終還款期限。盡管A公司聲稱(chēng)蓋章只是為了配合貸款，但其了解貸款的基本情況和流程，并未提出任何異議。基于前述北京XX公司承認(rèn)，由于自身進(jìn)度原因，貸款審批和貸款流程被推遲。因此，雙方在簽訂貸款合同時(shí)，就貸款延期付款部分達(dá)成了延期還款的協(xié)議。由此導(dǎo)致的貸款最終支付延遲并不構(gòu)成買(mǎi)方違約。

一審法院和二審法院均采納了張學(xué)勤律師團(tuán)隊(duì)的代理意見(jiàn)。判決認(rèn)為，雙方網(wǎng)上簽訂的合同約定，尾款購(gòu)房款應(yīng)以貸款形式支付，且貸款流程包括貸款申請(qǐng)、銀行審核審批、貸款等多個(gè)環(huán)節(jié)。借貸。本案中沒(méi)有證據(jù)表明蔡某逾期申請(qǐng)貸款，且后續(xù)銀行審批、貸款發(fā)放等步驟均非購(gòu)房者所能控制，也沒(méi)有證據(jù)表明逾期是購(gòu)房者造成的。開(kāi)發(fā)商有時(shí)會(huì)因?yàn)樽约旱捻?xiàng)目進(jìn)度問(wèn)題而無(wú)法按時(shí)滿足抵押貸款條件。本案中部分貸款余額延遲支付不應(yīng)視為購(gòu)房者違約造成，開(kāi)發(fā)商要求延遲付款違約金的反訴被駁回。