未辦證房屋追繳土增稅款怎么辦(未辦證土地使用稅)

2009年2月，A公司將廠房轉(zhuǎn)讓給B廠，其中已核證房屋1646平方米，未核證房屋2600平方米。約定成交價(jià)為850萬(wàn)，所有轉(zhuǎn)讓及更名費(fèi)用均由買方B廠承擔(dān)。當(dāng)天，雙方簽訂《陰陽(yáng)合同》，轉(zhuǎn)讓價(jià)為290萬(wàn)元，用于轉(zhuǎn)移和繳納稅款。國(guó)信評(píng)估公司受A公司委托，出具了房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估時(shí)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的參考價(jià)格為437萬(wàn)，其中2600平方米未確認(rèn)的建筑物及配套設(shè)施評(píng)估價(jià)為6萬(wàn)元。隨后，B廠代A公司繳納土地增值稅等稅費(fèi)110萬(wàn)余元。

2013年9月，Y稅務(wù)局接到實(shí)名舉報(bào)，稱上述轉(zhuǎn)讓行為隱瞞價(jià)格、逃稅漏費(fèi)，遂立案調(diào)查。2015年1月4日，Y稅務(wù)局作出《稅務(wù)處理決定書》號(hào)決定，要求A公司繳納補(bǔ)繳稅款及滯納金共計(jì)433萬(wàn)元。其中，決定書第二條第七項(xiàng)要求追繳土地增值稅209萬(wàn)元。B廠不滿要求繳納土地增值稅209萬(wàn)元。，并申請(qǐng)了相應(yīng)的行政復(fù)議和行政訴訟。關(guān)于B廠的復(fù)議期限和審查資格，經(jīng)過(guò)多次審查和訴訟，法院最終認(rèn)定B廠符合審查資格，且沒有超過(guò)審查期限。

根據(jù)土地增值稅相關(guān)法律法規(guī)，土地增值稅實(shí)行累進(jìn)累進(jìn)稅率。收入金額為雙方約定的不含價(jià)值的價(jià)格，舊房的扣除金額為評(píng)估價(jià)。這里的評(píng)估價(jià)是重置成本價(jià)乘以新品折扣率，即重置價(jià)格。B廠認(rèn)為，以6萬(wàn)元評(píng)估《2009國(guó)信評(píng)估報(bào)告》的2600平方米未確認(rèn)房屋及配套設(shè)施明顯不妥，請(qǐng)求法院重新評(píng)估。

一審判決：

駁回原告B廠的訴訟請(qǐng)求。

原告B廠不服判決，提起上訴。

二審判決：

1、撤銷一審判決；

2、撤銷《稅務(wù)處理決定書》號(hào)，由Y稅務(wù)局自本判決生效之日起60日內(nèi)重新核發(fā)《稅務(wù)處理決定書》號(hào)。

1.允許轉(zhuǎn)讓的范圍。

《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅人。其《實(shí)施細(xì)則》第4條規(guī)定，“《條例》第二條所稱的地面建筑物，是指所有建在地面上的建筑物。可見，所謂“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”《條例》既包括經(jīng)認(rèn)證的房地產(chǎn)，也包括經(jīng)認(rèn)證的房地產(chǎn)。房屋還包括“未確認(rèn)的建筑物”。

2、轉(zhuǎn)讓價(jià)格和評(píng)估價(jià)格是兩個(gè)概念。

轉(zhuǎn)讓價(jià)格是交易雙方在市場(chǎng)流通過(guò)程中確定的價(jià)格。至于這里的評(píng)估價(jià)，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目為：舊房屋、建筑物的評(píng)估價(jià)，以及《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第項(xiàng)，舊房屋、建筑物的評(píng)估價(jià)。房屋和建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指經(jīng)政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的二手房屋、建筑物轉(zhuǎn)讓時(shí)的重置成本價(jià)乘以新品折扣率。可見，所謂建筑物的估價(jià)，并不是對(duì)其轉(zhuǎn)讓價(jià)值的評(píng)估，而是對(duì)其“重置成本乘以成新率”的評(píng)估。“重置成本”與能否轉(zhuǎn)移沒有必然聯(lián)系。

二審法院采納了上訴人的意見，認(rèn)為舊房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅抵扣是重置價(jià)，與是否取得房產(chǎn)證沒有必然關(guān)系。稅務(wù)局Y使用《稅務(wù)處理決定書》作為納稅確定的依據(jù)。本報(bào)告由A公司單方面委托國(guó)信評(píng)估公司完成。評(píng)估報(bào)告包括對(duì)一套未確認(rèn)面積約2600平方米的房屋及配套設(shè)施的評(píng)估。只有6萬(wàn)元，估價(jià)明顯不合理，因此《2009國(guó)信評(píng)估報(bào)告》不能作為納稅判定的依據(jù)。

從公開渠道可查詢的信息來(lái)看，整個(gè)案件從2009年2月簽訂房屋轉(zhuǎn)讓“陰陽(yáng)合同”到2019年12月本案二審判決，歷時(shí)近11年，無(wú)論后續(xù)發(fā)展為《2009國(guó)信評(píng)估報(bào)告》。因稅務(wù)問(wèn)題，雙方經(jīng)歷了多輪復(fù)議和訴訟，雙方責(zé)任人也因逃稅被判刑。B廠法定代表人吳某的情人也因?yàn)楸景钙渌V訟提供便利罪，被判處有期徒刑一年零六個(gè)月。用吳的話說(shuō)，他們身心俱疲，愿意繳納所有應(yīng)繳納的稅款、滯納金和罰款，以盡快結(jié)束這場(chǎng)糾紛。企業(yè)和個(gè)人在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)注意防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不應(yīng)因一時(shí)的收益而給自己埋下難以承受的重大風(fēng)險(xiǎn)。

稅收是每個(gè)企業(yè)都會(huì)面臨的問(wèn)題。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不同于一般民事風(fēng)險(xiǎn)。它可以使企業(yè)家破產(chǎn)或?qū)⑺麄兺度氡O(jiān)獄。需要企業(yè)高度重視！