購(gòu)買二手房應(yīng)該注意哪些法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題(購(gòu)買二手房應(yīng)該注意哪些法律風(fēng)險(xiǎn)呢)

2024-05-14 01:36:23 圍觀 : 369 次

二手房對(duì)應(yīng)商住樓，是指由房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)經(jīng)營(yíng)供銷售的除房屋以外的各類房地產(chǎn)。二手房交易流程復(fù)雜，交易量巨大，且買家信息與房產(chǎn)信息不對(duì)稱，因此雙方一般通過(guò)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易。有正規(guī)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可以促進(jìn)交易并幫助雙方辦理相關(guān)手續(xù)，可以避免常見的法律糾紛。但房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)畢竟不是專業(yè)的法律監(jiān)管服務(wù)機(jī)構(gòu)。房產(chǎn)交易舉例，結(jié)合相關(guān)要求，在此提醒廣大購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)要特別注意：

1、注意檢查房屋是否存在未在房產(chǎn)登記簿上列出的共有人，并要求所有共有人共同簽字，才允許出售該房產(chǎn)。

一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記是產(chǎn)權(quán)人的標(biāo)準(zhǔn)。然而，在某些情況下，房屋可能由夫妻共同擁有或共有，并且并非所有共同權(quán)利都會(huì)平等地記錄在登記簿中。例如，夫妻關(guān)系存續(xù)期間，一方當(dāng)事人名下購(gòu)買的房屋，雖然登記為使用權(quán)人之一，但實(shí)際上屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其中一方當(dāng)事人無(wú)權(quán)獨(dú)立處罰。如果未登記方以未經(jīng)其許可為由拒絕出售房產(chǎn)，很容易引發(fā)糾紛，尤其是房?jī)r(jià)小幅上漲的情況下。還有配偶一方死亡而出現(xiàn)房屋所有權(quán)，財(cái)產(chǎn)未分配等情況，也需要注意。

二是注意建立拆遷違約責(zé)任承諾。

雖然二手房買賣協(xié)議一般包含立即轉(zhuǎn)移戶口的承諾，但一般不約定不能按時(shí)完成的違約責(zé)任。實(shí)踐中，在全國(guó)各地因房?jī)r(jià)上漲引發(fā)糾紛的情況下，當(dāng)賣房者不能遵守規(guī)定時(shí)，一般會(huì)采取推遲搬家的方式，尤其是購(gòu)房者為子女去所購(gòu)買的學(xué)位房。去學(xué)校。非常容易引起糾紛。如果合同中沒有明確違約責(zé)任，并承諾不立即轉(zhuǎn)移戶口，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)顯然不利。

三是設(shè)立稅費(fèi)責(zé)任建設(shè)單位。

實(shí)踐中，很多情況下都是承諾購(gòu)房者承擔(dān)所有稅費(fèi)，而房屋賣家的房產(chǎn)契稅、企業(yè)所得稅等則由購(gòu)房者承擔(dān)，即房屋賣家的收入為“凈價(jià)”。這樣的承諾，只要是彼此的真實(shí)意思表示，就對(duì)雙方具有法律約束力。但由于現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)政策允許房屋銷售者選擇按房屋總價(jià)的1%或房屋交易收入的20%繳納企業(yè)所得稅，因此，房屋銷售者每年繳納的利稅兩種方法可能有很大不同。因此，當(dāng)房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)，賣房的人就會(huì)精神失常，當(dāng)他們不講理、無(wú)法達(dá)到自己的目標(biāo)時(shí)，可能會(huì)故意選擇繳納更多的稅來(lái)“懲罰”賣房的人案例中也有這樣的情況）。

總而言之，購(gòu)買二手房對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō)是一件大事。首先，需要使用正規(guī)的中介服務(wù)來(lái)進(jìn)行交易。最好不要為了更好的交易而選擇“私下交易”。其次，對(duì)于編輯來(lái)說(shuō)，上述法律糾紛應(yīng)引起重視。如有必要，可委托專業(yè)律師協(xié)助核實(shí)合同及購(gòu)銷手續(xù)，最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)。

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