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找上海房產(chǎn)方面的律師咨詢關(guān)于在房產(chǎn)糾紛中的變更買受人與違約責(zé)任是怎樣規(guī)定的呢?
一、買受人有權(quán)變更買受人(賣售人應(yīng)配合將房屋過戶至買受人指定的第三人名下)的約定
(一)該約定的性質(zhì)
上海房產(chǎn)方面的律師解釋:該約定的性質(zhì)為債權(quán)轉(zhuǎn)讓。《合同法》第80條第一款規(guī)定:“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的,應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知,該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。”
在房屋買賣合同中,買房人對賣房人的債權(quán)是要求賣房人過戶和交房(給自己),買房人可以將全部或者部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。買房人通過約定的方式要求賣房人將房屋過戶給第三人可以認(rèn)定為債權(quán)轉(zhuǎn)讓。
由此產(chǎn)生一些相應(yīng)的法律問題,如賣房人對買房人的抗辯權(quán)可以向第三人行使,如按照合同約定買房人應(yīng)當(dāng)先支付房款(或某一期房款)賣房人再配合辦理過戶手續(xù)的,如果買房人沒有支付相應(yīng)的房款,則賣房人可以拒絕配合將房屋過戶給第三人。
(二)該約定的效力:有效
《合同法》第52條規(guī)定:“有下列情形之一的,合同無效:……(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”《合同法解釋二》第十四條規(guī)定:“合同法第五十二條第(五)項規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’,是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第15條規(guī)定:“正確理解、識別和適用合同法第五十二條第(五)項中的"違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定",關(guān)系到民商事合同的效力維護(hù)以及市場交易的安全和穩(wěn)定。
上海房產(chǎn)方面的律師回答民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋(二)》第十四條之規(guī)定,注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效;違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力。”
第16條規(guī)定:“人民法院應(yīng)當(dāng)綜合法律法規(guī)的意旨,權(quán)衡相互沖突的權(quán)益,諸如權(quán)益的種類、交易安全以及其所規(guī)制的對象等,綜合認(rèn)定強(qiáng)制性規(guī)定的類型。如果強(qiáng)制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對地?fù)p害國家利益或者社會公共利益的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。
如果強(qiáng)制性規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的"市場準(zhǔn)入"資格而非某種類型的合同行為,或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為,人民法院對于此類合同效力的認(rèn)定,應(yīng)當(dāng)慎重把握,必要時應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門的意見或者請示上級人民法院。”
該約定合法有效,因為該約定并沒有違反法律行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定,尤其是:(1)沒有以合法形式掩蓋非法目的。如不構(gòu)成偷逃國家稅款,因為房屋交易中應(yīng)當(dāng)支付的稅款會全額支付。(2)“規(guī)避限購政策”不會導(dǎo)致合同無效。因為“法律”的制定主體是全國人大及其常委會,“行政法規(guī)”的制定主體是國務(wù)院,地方的限購政策不屬于“法律、行政法規(guī)”,即便違反或者規(guī)避限購政策也不會導(dǎo)致合同無效。
(三)該約定的法律后果
1、該約定可能阻卻賣售人的解除權(quán)
做此約定,一般是因為買受人無購房資格。買受人無購房資格導(dǎo)致合同無法履行,賣售人可以解除合同(這是主流裁判觀點(diǎn))。
但是,上海房產(chǎn)方面的律師強(qiáng)調(diào)如果房屋買賣合同中約定了買受人有權(quán)要求賣售人將房屋過戶給第三人,則給合同解除增加了一個障礙。至于這個“障礙”是否真的會導(dǎo)致賣售人無合同解除權(quán),有爭議。
如上海市靜安區(qū)人民法院(2016)滬0106民初18458號民事判決認(rèn)為該約定使得賣售人物權(quán)以買受人無購房資格為由解除合同(注:該案二審上海二中院(2016)滬02民終10683號民事判決維持了一審判決)
2、該約定并不必然導(dǎo)致合同可以繼續(xù)履行
如果做此約定是因為買受人無購房資格,則做此約定是為了規(guī)避限購政策。而法院的判決不能違背限購政策,則在法院很難依照此規(guī)定判令賣售人將房屋過戶至買受人指定的某個人名下。
如上海市松江區(qū)人民法院(2018)滬0117民初3016號民事判決和上海市第一中級人民法院(2018)滬01民終6712號民事判決就認(rèn)為這種約定是規(guī)避限購政策且第三人不確定,因此買受人無權(quán)要求賣售人將房屋過戶至其指定的第三人名下。
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