房屋買受人變更協(xié)議(上海房產(chǎn)買賣糾紛律師)

找上海房產(chǎn)方面的律師咨詢關(guān)于在房產(chǎn)糾紛中的變更買受人與違約責(zé)任是怎樣規(guī)定的呢？

一、買受人有權(quán)變更買受人（賣售人應(yīng)配合將房屋過戶至買受人指定的第三人名下）的約定

（一）該約定的性質(zhì)

上海房產(chǎn)方面的律師解釋：該約定的性質(zhì)為債權(quán)轉(zhuǎn)讓。《合同法》第80條第一款規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。”

在房屋買賣合同中，買房人對賣房人的債權(quán)是要求賣房人過戶和交房（給自己），買房人可以將全部或者部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。買房人通過約定的方式要求賣房人將房屋過戶給第三人可以認(rèn)定為債權(quán)轉(zhuǎn)讓。

由此產(chǎn)生一些相應(yīng)的法律問題，如賣房人對買房人的抗辯權(quán)可以向第三人行使，如按照合同約定買房人應(yīng)當(dāng)先支付房款（或某一期房款）賣房人再配合辦理過戶手續(xù)的，如果買房人沒有支付相應(yīng)的房款，則賣房人可以拒絕配合將房屋過戶給第三人。

（二）該約定的效力：有效

《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”《合同法解釋二》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第15條規(guī)定：“正確理解、識別和適用合同法第五十二條第（五）項中的"違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定"，關(guān)系到民商事合同的效力維護(hù)以及市場交易的安全和穩(wěn)定。

上海房產(chǎn)方面的律師回答民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋（二）》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效；違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力。”

第16條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)綜合法律法規(guī)的意旨，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，諸如權(quán)益的種類、交易安全以及其所規(guī)制的對象等，綜合認(rèn)定強(qiáng)制性規(guī)定的類型。如果強(qiáng)制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對地?fù)p害國家利益或者社會公共利益的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。

如果強(qiáng)制性規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的"市場準(zhǔn)入"資格而非某種類型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對于此類合同效力的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)慎重把握，必要時應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門的意見或者請示上級人民法院。”

該約定合法有效，因為該約定并沒有違反法律行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，尤其是：（1）沒有以合法形式掩蓋非法目的。如不構(gòu)成偷逃國家稅款，因為房屋交易中應(yīng)當(dāng)支付的稅款會全額支付。（2）“規(guī)避限購政策”不會導(dǎo)致合同無效。因為“法律”的制定主體是全國人大及其常委會，“行政法規(guī)”的制定主體是國務(wù)院，地方的限購政策不屬于“法律、行政法規(guī)”，即便違反或者規(guī)避限購政策也不會導(dǎo)致合同無效。

（三）該約定的法律后果

1、該約定可能阻卻賣售人的解除權(quán)

做此約定，一般是因為買受人無購房資格。買受人無購房資格導(dǎo)致合同無法履行，賣售人可以解除合同（這是主流裁判觀點(diǎn)）。

但是，上海房產(chǎn)方面的律師強(qiáng)調(diào)如果房屋買賣合同中約定了買受人有權(quán)要求賣售人將房屋過戶給第三人，則給合同解除增加了一個障礙。至于這個“障礙”是否真的會導(dǎo)致賣售人無合同解除權(quán)，有爭議。

如上海市靜安區(qū)人民法院(2016)滬0106民初18458號民事判決認(rèn)為該約定使得賣售人物權(quán)以買受人無購房資格為由解除合同（注：該案二審上海二中院（2016）滬02民終10683號民事判決維持了一審判決）

2、該約定并不必然導(dǎo)致合同可以繼續(xù)履行

如果做此約定是因為買受人無購房資格，則做此約定是為了規(guī)避限購政策。而法院的判決不能違背限購政策，則在法院很難依照此規(guī)定判令賣售人將房屋過戶至買受人指定的某個人名下。

如上海市松江區(qū)人民法院（2018）滬0117民初3016號民事判決和上海市第一中級人民法院（2018）滬01民終6712號民事判決就認(rèn)為這種約定是規(guī)避限購政策且第三人不確定，因此買受人無權(quán)要求賣售人將房屋過戶至其指定的第三人名下。

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