房屋買受人變更協(xié)議(上海房產(chǎn)買賣糾紛律師)

2024-02-06 13:53:58 圍觀 : 73 次

找上海房產(chǎn)方面的律師咨詢關(guān)于在房產(chǎn)糾紛中的變更買受人與違約責任是怎樣規(guī)定的呢？

一、買受人有權(quán)變更買受人（賣售人應配合將房屋過戶至買受人指定的第三人名下）的約定

（一）該約定的性質(zhì)

上海房產(chǎn)方面的律師解釋：該約定的性質(zhì)為債權(quán)轉(zhuǎn)讓。《合同法》第80條第一款規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應當通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。”

在房屋買賣合同中，買房人對賣房人的債權(quán)是要求賣房人過戶和交房（給自己），買房人可以將全部或者部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。買房人通過約定的方式要求賣房人將房屋過戶給第三人可以認定為債權(quán)轉(zhuǎn)讓。

由此產(chǎn)生一些相應的法律問題，如賣房人對買房人的抗辯權(quán)可以向第三人行使，如按照合同約定買房人應當先支付房款（或某一期房款）賣房人再配合辦理過戶手續(xù)的，如果買房人沒有支付相應的房款，則賣房人可以拒絕配合將房屋過戶給第三人。

（二）該約定的效力：有效

《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”《合同法解釋二》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的‘強制性規(guī)定’，是指效力性強制性規(guī)定。”《最高人民法院關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第15條規(guī)定：“正確理解、識別和適用合同法第五十二條第（五）項中的"違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定"，關(guān)系到民商事合同的效力維護以及市場交易的安全和穩(wěn)定。

上海房產(chǎn)方面的律師回答民法院應當注意根據(jù)《合同法解釋（二）》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強制規(guī)定和管理性強制規(guī)定。違反效力性強制規(guī)定的，人民法院應當認定合同無效；違反管理性強制規(guī)定的，人民法院應當根據(jù)具體情形認定其效力。”

第16條規(guī)定：“人民法院應當綜合法律法規(guī)的意旨，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，諸如權(quán)益的種類、交易安全以及其所規(guī)制的對象等，綜合認定強制性規(guī)定的類型。如果強制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，人民法院應當認定合同無效。

如果強制性規(guī)定規(guī)制的是當事人的"市場準入"資格而非某種類型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對于此類合同效力的認定，應當慎重把握，必要時應當征求相關(guān)立法部門的意見或者請示上級人民法院。”

該約定合法有效，因為該約定并沒有違反法律行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，尤其是：（1）沒有以合法形式掩蓋非法目的。如不構(gòu)成偷逃國家稅款，因為房屋交易中應當支付的稅款會全額支付。（2）“規(guī)避限購政策”不會導致合同無效。因為“法律”的制定主體是全國人大及其常委會，“行政法規(guī)”的制定主體是國務(wù)院，地方的限購政策不屬于“法律、行政法規(guī)”，即便違反或者規(guī)避限購政策也不會導致合同無效。

（三）該約定的法律后果

1、該約定可能阻卻賣售人的解除權(quán)

做此約定，一般是因為買受人無購房資格。買受人無購房資格導致合同無法履行，賣售人可以解除合同（這是主流裁判觀點）。

但是，上海房產(chǎn)方面的律師強調(diào)如果房屋買賣合同中約定了買受人有權(quán)要求賣售人將房屋過戶給第三人，則給合同解除增加了一個障礙。至于這個“障礙”是否真的會導致賣售人無合同解除權(quán)，有爭議。

如上海市靜安區(qū)人民法院(2016)滬0106民初18458號民事判決認為該約定使得賣售人物權(quán)以買受人無購房資格為由解除合同（注：該案二審上海二中院（2016）滬02民終10683號民事判決維持了一審判決）

2、該約定并不必然導致合同可以繼續(xù)履行

如果做此約定是因為買受人無購房資格，則做此約定是為了規(guī)避限購政策。而法院的判決不能違背限購政策，則在法院很難依照此規(guī)定判令賣售人將房屋過戶至買受人指定的某個人名下。

如上海市松江區(qū)人民法院（2018）滬0117民初3016號民事判決和上海市第一中級人民法院（2018）滬01民終6712號民事判決就認為這種約定是規(guī)避限購政策且第三人不確定，因此買受人無權(quán)要求賣售人將房屋過戶至其指定的第三人名下。

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