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網(wǎng)友咨詢:
我精心挑選了一套房子,簽了租賃合同,交了房租,高高興興地搬了進去。不到一個月,我就得知房子被法院查封了。——房東涉嫌民事糾紛,敗訴。法院要強制執(zhí)行房子!
網(wǎng)友提問:發(fā)生這樣的“壞事”,作為租客該怎么辦?我還可以繼續(xù)租房嗎?
〖律師解答〗:
是的,遇到這種事情肯定是非常令人不安的,因為根據(jù)法律規(guī)定,承租人的房屋租賃權(quán)并不能阻止法院強制執(zhí)行房屋,而只能阻止所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人。
也就是說,如果你的租房權(quán)在先,房子在后強制執(zhí)行,法院可以強制執(zhí)行房子,但不能把你踢出去。您有權(quán)繼續(xù)租賃直至租賃期滿。其背后的法律邏輯是“買賣不構(gòu)成租賃”。從某種程度上來說,執(zhí)行也是所有權(quán)轉(zhuǎn)移和變更的一種形式。
那么租客該如何規(guī)避這種法律風(fēng)險呢?
1、租賃房屋應(yīng)提高法律風(fēng)險意識:承租人在簽訂租賃合同前,應(yīng)向房產(chǎn)登記部門查詢租賃房屋的產(chǎn)權(quán)狀況,核實房屋是否被查封、抵押等。
2、房屋租賃后,承租人應(yīng)妥善保存租賃房屋的相關(guān)證據(jù)和資料:承租人應(yīng)注意保留的證據(jù)包括:房屋租賃合同、租金支付憑證、銀行轉(zhuǎn)帳單及稅務(wù)發(fā)票、水電費等。證明房屋實際所有權(quán)的電費單。物業(yè)費及其他相關(guān)費用。
3、更加警惕出租人提出的“低租金、長租期”的誘人條件:可加強對租賃房屋的現(xiàn)場盡職調(diào)查,特別是當租金明顯低于同行業(yè)市場價格時區(qū)域或出租人提出一次性租賃。支付長期租金等時要更加小心。
4、租賃房屋執(zhí)行時,依法準確保護個人權(quán)益:承租人的房屋租賃權(quán)不能中止房屋的執(zhí)行。如果滿足條件,只能阻止所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方。租賃房屋被法院執(zhí)行時,可以向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議,請求阻止房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人,保護買受人的合法租賃權(quán)。
5、最后,不要濫用訴訟權(quán)利:租賃房屋被法院強制執(zhí)行時,應(yīng)如實向法院提交證明租賃權(quán)合法、有效的相關(guān)證據(jù)。不得通過簽訂虛假租賃合同、惡意提出執(zhí)行異議、進行虛假訴訟等方式濫用權(quán)利。否則,人民法院將對違法行為人處以罰款、拘留;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。雖然執(zhí)行異議不收取訴訟費用,但訴訟并不是兒戲。不要冒險,也不要受到“假訴訟”而受到“真正的懲罰”。