江門(mén)律師事務(wù)所排名(廣東江門(mén)律師事務(wù)所)

導(dǎo)語(yǔ)：3月14日新榮街訊此前，多地存在名為方叔、方阿姨的投資、投機(jī)者。如今，深圳出現(xiàn)了一位擁有100套住房的“房爺”炒房者。已經(jīng)賣(mài)了31億套現(xiàn)了，不愧是真正的“房爺”！新榮街小編估計(jì)，之前3億的房?jī)r(jià)最多也只需要1億。

首先，江門(mén)律師事務(wù)所給大家看一下統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，然后再看看這條新聞，這樣我們就可以更清楚地了解這位“地產(chǎn)大佬”為什么要拋售房產(chǎn)此時(shí)。

2017年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9854億元，同比名義增長(zhǎng)8.9%，增速比上年加快2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資6571億元，增長(zhǎng)9.0%，增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的66.7%。

1-2月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5966億元，同比增長(zhǎng)7.8%，增速比上年加快2.2個(gè)百分點(diǎn)。江門(mén)律師事務(wù)所；中部地區(qū)投資1907億元，增長(zhǎng)13.7%，增速高3個(gè)百分點(diǎn)。百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資1982億元，增長(zhǎng)7.8%，增速提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。

1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積622950萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.2%，增速與上年持平。其中，住宅施工面積423185萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.1%。房屋新開(kāi)工面積17238萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.4%，增速提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積12410萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.8%。房屋竣工面積16141萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.8%，增速提高9.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積11674萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.3%。

1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積2374萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.2%，去年同期下降3.4%；土地成交價(jià)格794億元，增長(zhǎng)12.7%，增速回落7.1個(gè)百分點(diǎn)。

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【第一章：深圳一炒房大佬突然拋售近百套房套現(xiàn)3億！】

面對(duì)深圳市政府出臺(tái)的限購(gòu)、限價(jià)政策，部分投資者開(kāi)始無(wú)法承受樓市的調(diào)整壓力。一些大投資者擔(dān)心資產(chǎn)縮水，紛紛拋售房產(chǎn)。大公報(bào)記者近日在采訪(fǎng)中獲悉，福田中心區(qū)皇都廣場(chǎng)一大戶(hù)自去年底以來(lái)已陸續(xù)套現(xiàn)40套房子，總價(jià)約1.6億元（人民幣，下同）。目前，投資方還計(jì)劃出售華強(qiáng)北60多套小戶(hù)型，預(yù)計(jì)其100套房產(chǎn)可套現(xiàn)約3億元。/大公報(bào)記者李長(zhǎng)虹深圳報(bào)道

深圳去年出臺(tái)嚴(yán)格的“10.4”限購(gòu)新政，今年1月中旬又推出限價(jià)政策，給瘋狂的深圳樓市下了緊咒。今年2月，深圳新房成交量跌破1000套，僅804套，創(chuàng)近九年來(lái)新低。部分地區(qū)房?jī)r(jià)下降10%至15%。深圳美聯(lián)物業(yè)董事總經(jīng)理蔣少杰表示，目前市場(chǎng)觀望情緒濃厚，購(gòu)房者入市信心不足。他預(yù)計(jì)，今年深圳樓市價(jià)格將穩(wěn)中有降，全年降幅可達(dá)15%，部分地區(qū)由于供應(yīng)量特別大，可能會(huì)降幅達(dá)到20%。

因資金壓力，降價(jià)數(shù)百萬(wàn)出售

房?jī)r(jià)的下跌，導(dǎo)致部分投資者因資金周轉(zhuǎn)困難、房貸壓力等原因，繼續(xù)高價(jià)出售房產(chǎn)套現(xiàn)，有的甚至降價(jià)上百萬(wàn)出售。不過(guò)，目前深圳市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)恐慌性?huà)伿劾顺薄Ｖ性禺a(chǎn)羅湖店銷(xiāo)售人員周女士告訴記者，近日，羅湖金翠園的一位投資者迫于資金壓力，將其66平米的房產(chǎn)價(jià)格從600萬(wàn)元以上平攤至500萬(wàn)元以上。價(jià)格下跌逾百萬(wàn)元，降幅近20%。

另一位房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人向記者透露，幾年前一家投資公司在福田購(gòu)買(mǎi)了數(shù)百處房產(chǎn)。由于嚴(yán)格的市場(chǎng)管制，交易量銳減，面臨資金還款壓力。因此，原本每平方米的售價(jià)被降到了近10萬(wàn)元的房產(chǎn)，因?yàn)槭菃蝺r(jià)300萬(wàn)元的小戶(hù)型，所以被降價(jià)10%到20%出售。套現(xiàn)總額約3億元。

也有一些大戶(hù)擔(dān)心資產(chǎn)縮水，開(kāi)始高位套現(xiàn)鎖定利潤(rùn)。記者從房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員黃先生處獲悉，房地產(chǎn)大戶(hù)胡先生（化名）擁有福田皇都廣場(chǎng)商住樓C座7處房產(chǎn)，正在出售。其中68平米的一套均價(jià)400多萬(wàn)元。

提供精裝修加快出貨速度

記者在黃老師等人的陪同下來(lái)到黃都廣場(chǎng)C座。大樓對(duì)面是深圳會(huì)展中心，地理位置十分優(yōu)越。商住樓26層以下為商業(yè)，26層以上為住宅。胡先生擁有的房產(chǎn)位于33層、37層和39層，其中大部分已經(jīng)裝修完畢。記者看到，他們配備了全新的席夢(mèng)思床、軟沙發(fā)、大屏幕液晶彩電和海爾抽油煙機(jī)。配有寫(xiě)字臺(tái)、衣柜、衛(wèi)生間，買(mǎi)家可入住或出租，月租金約6000元。

胡先生公司負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的周先生透露，胡先生從事房地產(chǎn)投資、酒店和旅游業(yè)。2009年之前，他以公司名義以每平方米1.5萬(wàn)元的價(jià)格向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)了40套單位進(jìn)行投資。面積大多為68平方米，每套價(jià)格在100萬(wàn)元左右，造價(jià)在4000萬(wàn)元左右。去年國(guó)慶期間深圳出臺(tái)了嚴(yán)格的調(diào)控政策，再加上國(guó)家房地產(chǎn)政策的變化，他擔(dān)心資產(chǎn)大幅下降，于是開(kāi)始取消租賃，裝修出售的房產(chǎn)。

去年年底，胡先生賣(mài)出了30多套。這些單位裝修簡(jiǎn)單，沒(méi)有家具或電器。當(dāng)時(shí)68平方米的售價(jià)至少為450萬(wàn)元，單價(jià)為6.6萬(wàn)元。現(xiàn)在為了加快銷(xiāo)售速度，將出售剩余的7個(gè)單位。對(duì)于精裝修，包括家具、家電等，450萬(wàn)元的價(jià)格可以降低40萬(wàn)元。

不僅價(jià)格連續(xù)下跌，成交也降至近年來(lái)“冰點(diǎn)”。2月份，新房住宅共成交804套，接近2008年同期低位；二手住宅成交2240套，僅高于2012年同期水平。

3月以來(lái)，深圳市場(chǎng)成交出現(xiàn)了回暖。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至3月12日，3月份深圳一手住宅累計(jì)成交379套，成交均價(jià)52539元/平；二手住宅累計(jì)成交1366套，成交均價(jià)53000元/平。

記者采訪(fǎng)了多家大型地產(chǎn)中介工作人員后普遍表示，近日，深圳樓市帶看數(shù)量增加，部分區(qū)域價(jià)格有明顯上漲，總體成交也出現(xiàn)了回暖。

上周深圳中原經(jīng)理指數(shù)68.2%，環(huán)比上升4.25%，對(duì)后世看漲的經(jīng)理人人數(shù)占比達(dá)到46%。近期經(jīng)理人信心隨市場(chǎng)整體好轉(zhuǎn)慣性回升。

深圳中原研究中心表示，目前新房市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)商積極銷(xiāo)售狀態(tài)的帶動(dòng)下，市場(chǎng)信心回升，實(shí)際成交明顯好轉(zhuǎn)。從今年的政府工作目標(biāo)來(lái)看，深圳樓市成交恢復(fù)速度不會(huì)過(guò)快，未來(lái)將在適應(yīng)調(diào)控政策的過(guò)程中緩慢恢復(fù)。但短期來(lái)看，市場(chǎng)實(shí)際成交仍處在樓市回暖周期內(nèi)，成交水平較之前會(huì)有很明顯的增強(qiáng)。

未來(lái)三四線(xiàn)分化持續(xù)

值得注意的是，與此前一、二線(xiàn)城市普遍大漲不同，三、四線(xiàn)城市分化明顯，浙閩粵瓊等地區(qū)三、四線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)量火爆，遼黑陜蒙新等銷(xiāo)量低迷甚至負(fù)增長(zhǎng)。

方正證券(8.610,0.07,0.82%)任澤平認(rèn)為，銷(xiāo)售火爆的三、四線(xiàn)城市主要分為三類(lèi)：

其一，大都市圈及部分核心二線(xiàn)城市周邊的三四線(xiàn)城市，主要受益于核心城市限購(gòu)及高房?jī)r(jià)的溢出效應(yīng)，以及去庫(kù)存政策。比如，珠三角區(qū)域的惠州、東莞、佛山、珠海、江門(mén)、汕頭、汕尾等地，2015-2016年累計(jì)增幅多在80%以上；長(zhǎng)三角的嘉興、湖州、鎮(zhèn)江、寧波、臺(tái)州、馬鞍山等地，累計(jì)增幅在70%以上；京津附近的廊坊，累計(jì)增幅在50%以上；廈門(mén)附近的漳州，累計(jì)增幅均超過(guò)55%；合肥附近的六安、武漢附近的孝感，累計(jì)增幅超過(guò)80%。

其二，傳統(tǒng)農(nóng)民工主要輸出區(qū)域、且自身資源環(huán)境條件較好的三四線(xiàn)城市，受益于去庫(kù)存政策刺激+農(nóng)民工回流或農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，加之基數(shù)小影響。比如湖南的邵陽(yáng)、懷化、郴州、永州、岳陽(yáng)、衡陽(yáng)等，江西的萍鄉(xiāng)、宜春、吉安，安徽的阜陽(yáng)、安慶，四川的內(nèi)江、宜賓、瀘州，廣西的南寧，累計(jì)增幅多超過(guò)60%，甚至超過(guò)80%。

其三，自然環(huán)境好的海南等地三四線(xiàn)城市銷(xiāo)量火爆，受益于消費(fèi)升級(jí)、旅游度假需求增加，和全國(guó)多數(shù)地區(qū)的霧霾環(huán)境壓力，加之去庫(kù)存政策刺激和基數(shù)小的影響。比如，三亞、儋州、陵水、東方、屯昌、保亭等地，累計(jì)增幅多超過(guò)60%。

總之，三四線(xiàn)城市內(nèi)部分化明顯，并仍將持續(xù)，一些城市逐漸脫穎而出成為熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市。就如同在二線(xiàn)城市中，2015-2016年房?jī)r(jià)漲幅分化也非常明顯。比如，合肥、廈門(mén)等二線(xiàn)城市暴漲，但沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱等二線(xiàn)城市漲幅很小、甚至不如一些三四線(xiàn)城市。

國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)表明，人口遷移的第二個(gè)階段是從農(nóng)村和三、四線(xiàn)城市向一、二線(xiàn)大都市圈及衛(wèi)星城遷移，部分三、四線(xiàn)人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增加，這可能跟產(chǎn)業(yè)向高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級(jí)，及大都市圈學(xué)校醫(yī)院等公共資源富集有關(guān)。

任澤平表示，在人口遷移趨勢(shì)上，人口向大都市圈及部分核心二線(xiàn)城市遷移趨勢(shì)不變，并強(qiáng)調(diào)在農(nóng)民工回流背景下三、四線(xiàn)城市內(nèi)部分化明顯。

房地產(chǎn)投資何去何從？

未來(lái)房地產(chǎn)投資何去何從？

海通證券姜超在《2017年2季度經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)展望》中認(rèn)為，貨幣推漲房?jī)r(jià)，地產(chǎn)泡沫已現(xiàn)。隨著人口老齡化的到來(lái)，地產(chǎn)會(huì)迎來(lái)大周期的拐點(diǎn)，因此本輪房?jī)r(jià)上漲其實(shí)已經(jīng)與人口結(jié)構(gòu)角度的剛性需求無(wú)關(guān)，而是徹頭徹尾的金融現(xiàn)象。

姜超表示，雖然今年貨幣利率大幅提高，資金流出壓力有所緩解，但2月份外儲(chǔ)余額仍比去年年末下降。因此，僅僅提高貨幣利率不足以穩(wěn)定匯率，如果貨幣持續(xù)超發(fā)，匯率貶值壓力將持續(xù)存在。因此要穩(wěn)定匯率，還必須堅(jiān)決去杠桿收貨幣、降低貨幣增速，這將使得依賴(lài)于貨幣超發(fā)的房?jī)r(jià)受到?jīng)_擊。穩(wěn)匯率需收貨幣，房地產(chǎn)凜冬將至。2016年的政策以穩(wěn)增長(zhǎng)為主，加杠桿放貨幣，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，但也導(dǎo)致匯率貶值。2017年受去全球化的約束，以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，去杠桿收貨幣，房?jī)r(jià)必然會(huì)下跌，同時(shí)也有助于匯率穩(wěn)定。

近日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在深圳表示，2016年是中國(guó)最后一次短期房?jī)r(jià)暴漲，未來(lái)樓市將分化，房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)只在10個(gè)核心城市，很多城市碰都不能碰。

馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，中國(guó)的好城市和好房子是稀缺資源，未來(lái)只有20%的城市住房具有投資價(jià)值，只有20%的樓盤(pán)才值得買(mǎi)。北上深廣的房子，實(shí)質(zhì)是一張分享城市公共資源和福利的船票。

同時(shí)，他提醒，2017年有通脹風(fēng)險(xiǎn)，這是考慮要買(mǎi)房的新因素。而未來(lái)十年，中產(chǎn)投資要有避險(xiǎn)思維。

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