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導語：3月14日新榮街訊此前，多地存在名為方叔、方阿姨的投資、投機者。如今，深圳出現了一位擁有100套住房的“房爺”炒房者。已經賣了31億套現了，不愧是真正的“房爺”！新榮街小編估計，之前3億的房價最多也只需要1億。

首先，江門律師事務所給大家看一下統計局公布的房地產數據，然后再看看這條新聞，這樣我們就可以更清楚地了解這位“地產大佬”為什么要拋售房產此時。

2017年1-2月，全國房地產開發投資9854億元，同比名義增長8.9%，增速比上年加快2個百分點。其中，住宅投資6571億元，增長9.0%，增速提高2.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的66.7%。

1-2月份，東部地區房地產開發投資5966億元，同比增長7.8%，增速比上年加快2.2個百分點。江門律師事務所；中部地區投資1907億元，增長13.7%，增速高3個百分點。百分點；西部地區投資1982億元，增長7.8%，增速提高1.6個百分點。

1-2月份，房地產開發企業房屋施工面積622950萬平方米，同比增長3.2%，增速與上年持平。其中，住宅施工面積423185萬平方米，增長2.1%。房屋新開工面積17238萬平方米，增長10.4%，增速提高2.3個百分點。其中，住宅新開工面積12410萬平方米，增長14.8%。房屋竣工面積16141萬平方米，增長15.8%，增速提高9.7個百分點。其中，住宅竣工面積11674萬平方米，增長15.3%。

1-2月份，房地產開發企業土地購置面積2374萬平方米，同比增長6.2%，去年同期下降3.4%；土地成交價格794億元，增長12.7%，增速回落7.1個百分點。

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【第一章：深圳一炒房大佬突然拋售近百套房套現3億！】

面對深圳市政府出臺的限購、限價政策，部分投資者開始無法承受樓市的調整壓力。一些大投資者擔心資產縮水，紛紛拋售房產。大公報記者近日在采訪中獲悉，福田中心區皇都廣場一大戶自去年底以來已陸續套現40套房子，總價約1.6億元（人民幣，下同）。目前，投資方還計劃出售華強北60多套小戶型，預計其100套房產可套現約3億元。/大公報記者李長虹深圳報道

深圳去年出臺嚴格的“10.4”限購新政，今年1月中旬又推出限價政策，給瘋狂的深圳樓市下了緊咒。今年2月，深圳新房成交量跌破1000套，僅804套，創近九年來新低。部分地區房價下降10%至15%。深圳美聯物業董事總經理蔣少杰表示，目前市場觀望情緒濃厚，購房者入市信心不足。他預計，今年深圳樓市價格將穩中有降，全年降幅可達15%，部分地區由于供應量特別大，可能會降幅達到20%。

因資金壓力，降價數百萬出售

房價的下跌，導致部分投資者因資金周轉困難、房貸壓力等原因，繼續高價出售房產套現，有的甚至降價上百萬出售。不過，目前深圳市場并沒有出現恐慌性拋售浪潮。中原地產羅湖店銷售人員周女士告訴記者，近日，羅湖金翠園的一位投資者迫于資金壓力，將其66平米的房產價格從600萬元以上平攤至500萬元以上。價格下跌逾百萬元，降幅近20%。

另一位房產中介負責人向記者透露，幾年前一家投資公司在福田購買了數百處房產。由于嚴格的市場管制，交易量銳減，面臨資金還款壓力。因此，原本每平方米的售價被降到了近10萬元的房產，因為是單價300萬元的小戶型，所以被降價10%到20%出售。套現總額約3億元。

也有一些大戶擔心資產縮水，開始高位套現鎖定利潤。記者從房產中介業務員黃先生處獲悉，房地產大戶胡先生（化名）擁有福田皇都廣場商住樓C座7處房產，正在出售。其中68平米的一套均價400多萬元。

提供精裝修加快出貨速度

記者在黃老師等人的陪同下來到黃都廣場C座。大樓對面是深圳會展中心，地理位置十分優越。商住樓26層以下為商業，26層以上為住宅。胡先生擁有的房產位于33層、37層和39層，其中大部分已經裝修完畢。記者看到，他們配備了全新的席夢思床、軟沙發、大屏幕液晶彩電和海爾抽油煙機。配有寫字臺、衣柜、衛生間，買家可入住或出租，月租金約6000元。

胡先生公司負責銷售的周先生透露，胡先生從事房地產投資、酒店和旅游業。2009年之前，他以公司名義以每平方米1.5萬元的價格向開發商購買了40套單位進行投資。面積大多為68平方米，每套價格在100萬元左右，造價在4000萬元左右。去年國慶期間深圳出臺了嚴格的調控政策，再加上國家房地產政策的變化，他擔心資產大幅下降，于是開始取消租賃，裝修出售的房產。

去年年底，胡先生賣出了30多套。這些單位裝修簡單，沒有家具或電器。當時68平方米的售價至少為450萬元，單價為6.6萬元。現在為了加快銷售速度，將出售剩余的7個單位。對于精裝修，包括家具、家電等，450萬元的價格可以降低40萬元。

不僅價格連續下跌，成交也降至近年來“冰點”。2月份，新房住宅共成交804套，接近2008年同期低位；二手住宅成交2240套，僅高于2012年同期水平。

3月以來，深圳市場成交出現了回暖。深圳中原研究中心數據顯示，截至3月12日，3月份深圳一手住宅累計成交379套，成交均價52539元/平；二手住宅累計成交1366套，成交均價53000元/平。

記者采訪了多家大型地產中介工作人員后普遍表示，近日，深圳樓市帶看數量增加，部分區域價格有明顯上漲，總體成交也出現了回暖。

上周深圳中原經理指數68.2%，環比上升4.25%，對后世看漲的經理人人數占比達到46%。近期經理人信心隨市場整體好轉慣性回升。

深圳中原研究中心表示，目前新房市場在開發商積極銷售狀態的帶動下，市場信心回升，實際成交明顯好轉。從今年的政府工作目標來看，深圳樓市成交恢復速度不會過快，未來將在適應調控政策的過程中緩慢恢復。但短期來看，市場實際成交仍處在樓市回暖周期內，成交水平較之前會有很明顯的增強。

未來三四線分化持續

值得注意的是，與此前一、二線城市普遍大漲不同，三、四線城市分化明顯，浙閩粵瓊等地區三、四線城市商品房銷量火爆，遼黑陜蒙新等銷量低迷甚至負增長。

方正證券(8.610,0.07,0.82%)任澤平認為，銷售火爆的三、四線城市主要分為三類：

其一，大都市圈及部分核心二線城市周邊的三四線城市，主要受益于核心城市限購及高房價的溢出效應，以及去庫存政策。比如，珠三角區域的惠州、東莞、佛山、珠海、江門、汕頭、汕尾等地，2015-2016年累計增幅多在80%以上；長三角的嘉興、湖州、鎮江、寧波、臺州、馬鞍山等地，累計增幅在70%以上；京津附近的廊坊，累計增幅在50%以上；廈門附近的漳州，累計增幅均超過55%；合肥附近的六安、武漢附近的孝感，累計增幅超過80%。

其二，傳統農民工主要輸出區域、且自身資源環境條件較好的三四線城市，受益于去庫存政策刺激+農民工回流或農民進城購房，加之基數小影響。比如湖南的邵陽、懷化、郴州、永州、岳陽、衡陽等，江西的萍鄉、宜春、吉安，安徽的阜陽、安慶，四川的內江、宜賓、瀘州，廣西的南寧，累計增幅多超過60%，甚至超過80%。

其三，自然環境好的海南等地三四線城市銷量火爆，受益于消費升級、旅游度假需求增加，和全國多數地區的霧霾環境壓力，加之去庫存政策刺激和基數小的影響。比如，三亞、儋州、陵水、東方、屯昌、保亭等地，累計增幅多超過60%。

總之，三四線城市內部分化明顯，并仍將持續，一些城市逐漸脫穎而出成為熱點三四線城市。就如同在二線城市中，2015-2016年房價漲幅分化也非常明顯。比如，合肥、廈門等二線城市暴漲，但沈陽、長春、哈爾濱等二線城市漲幅很小、甚至不如一些三四線城市。

國內外經驗表明，人口遷移的第二個階段是從農村和三、四線城市向一、二線大都市圈及衛星城遷移，部分三、四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續增加，這可能跟產業向高端制造業和現代服務業升級，及大都市圈學校醫院等公共資源富集有關。

任澤平表示，在人口遷移趨勢上，人口向大都市圈及部分核心二線城市遷移趨勢不變，并強調在農民工回流背景下三、四線城市內部分化明顯。

房地產投資何去何從？

未來房地產投資何去何從？

海通證券姜超在《2017年2季度經濟和資本市場展望》中認為，貨幣推漲房價，地產泡沫已現。隨著人口老齡化的到來，地產會迎來大周期的拐點，因此本輪房價上漲其實已經與人口結構角度的剛性需求無關，而是徹頭徹尾的金融現象。

姜超表示，雖然今年貨幣利率大幅提高，資金流出壓力有所緩解，但2月份外儲余額仍比去年年末下降。因此，僅僅提高貨幣利率不足以穩定匯率，如果貨幣持續超發，匯率貶值壓力將持續存在。因此要穩定匯率，還必須堅決去杠桿收貨幣、降低貨幣增速，這將使得依賴于貨幣超發的房價受到沖擊。穩匯率需收貨幣，房地產凜冬將至。2016年的政策以穩增長為主，加杠桿放貨幣，推動房價上漲，但也導致匯率貶值。2017年受去全球化的約束，以及防范金融風險的考慮，去杠桿收貨幣，房價必然會下跌，同時也有助于匯率穩定。

近日，經濟學家馬光遠在深圳表示，2016年是中國最后一次短期房價暴漲，未來樓市將分化，房地產的機會只在10個核心城市，很多城市碰都不能碰。

馬光遠認為，中國的好城市和好房子是稀缺資源，未來只有20%的城市住房具有投資價值，只有20%的樓盤才值得買。北上深廣的房子，實質是一張分享城市公共資源和福利的船票。

同時，他提醒，2017年有通脹風險，這是考慮要買房的新因素。而未來十年，中產投資要有避險思維。

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