以房抵債能對抗法院的強制執行嗎(以房抵債能對抗法院的強制執行嗎怎么辦)

現實中，用房屋抵債的案例很多，但用房屋抵債協議被認定無效的情況也不少。那么，以房還債協議能否抗拒人民法院的執行呢？

判決案件

案例1最高法院民終第385號

本院認為，本案系案外當事人不服執行提起的訴訟。二審爭議焦點為：A公司對涉案房屋是否具有足以排除人民法院強制執行的民事權益。

本案中，王興東與宏基米蘭發展公司簽訂的《商品房買賣合同》沒有記載簽約時間，合同內容及其他證據不能證明前述合同是在涉案房屋被查封之前簽訂的。涉案房屋被查封后，阿某將姓名改為《商品房買賣合同》。關于涉案房屋在被扣押前是否合法占有的問題，一般來說，合法占有是指因交付而對涉案房屋擁有實際控制和控制的狀態。本案涉及的抵消協議視為承諾合同并簽訂協議的行為。以及卓偉業公司有意將涉案房屋登記給王興東，僅表明王興東取得了涉案房屋的債權，并不一定證明其實際控制和控制了涉案房屋。主導涉案房屋。A實際占有該房屋的時間是在被扣押之后。

而且，雙方約定在履約期滿后用該房屋清償債務，目的是為了消除貨幣債務。無論是新債務清償還是續債，在債務性質和保護其他債權人合法利益方面均與買賣合同一致。不同的。此外，以財產抵償債務而產生的產權預期，缺乏公開披露產權變化的方式，難以認定其真實性。因此，在執行異議程序中簡單適用第《執行異議和復議規定》號第28條的規定并輕易判定物債權人是否有能力對抗貨幣債權人是不妥的。

案例2最高法院民終70號

最高人民法院認為，應當撤銷廣東省高級人民法院作出的粵民終1484號民事判決書中關于同普公司享有的權利的相關判決。

首先，抵押權人同意抵押人出售房屋并不一定意味著完全放棄抵押權。根據物權法第一百九十一條的規定，即使抵押權人同意轉讓，轉讓款也必須優先清償抵押權人的債務。

其次，債轉債協議成立后，同普公司未辦理產權變更登記，無法阻止其執行。《四川省商品房買賣合同》和《協議》涉及的案件本質是雙方之間的實物債務協議，并不一定導致房屋所有權的變化。此外，涉案財產尚未辦理權屬變更登記手續，未發生產權變更。本案涉及的實物債權協議并未產生優于其他債權的利益。同普公司聲稱，根據財產和解協議，其可以擁有優于一般債權的特定權益并占用該房屋。基于賠付等額原則，本院不予支持。

案例3最高法院民訴第4427號

本院經審查認為，本案爭議焦點為：王世寶與元亨公司簽訂的商品房買賣合同是否為雙方借款提供擔保。

但王世寶提交了其與元亨公司于2012年12月28日簽署的第《商品房買賣合同》號、元亨公司出具的日期為2012年12月28日的購房發票等證據，證明雙方的交易屬于商品房交易。合同關系，請求確認其為涉案房屋所有人，并請求元亨公司協助辦理產權證書。但從雙方簽署的《借款協議》《協議》所反映的內容來看，王世寶與元亨公司簽署的《商品房買賣合同》實際上是為雙方之間的《借款協議》的履行提供了保證，并不構成擔保。真正形成商品房買賣合同關系。

從王世寶一審證明的2013年12月5日《人民調解協議》所述內容來看，雙方簽署的協議是為了解決王世寶1000萬元融資利息支付糾紛。雖然協議中提到王世寶個人融資額1000萬元用于某中心建設，但僅憑這一籠統說法并不足以證明雙方均涉案。該房屋已形成商品房銷售關系，王世寶擁有涉案房屋的所有權，這在一定程度上進一步證明了雙方此前簽訂的協議《商品房買賣合同》實際上為1000萬的履約提供了保證。雙方之間人民幣《借款協議》元。

盡管王世寶在申請再審時提交了2021年4月9日石臺縣仁里鎮人民調解委員會出具的《情況說明》號，但人民調解委員會并非確認房產產權變更的法定主體，故本案沒有證據證明涉案房屋為王世寶所有，不能推翻原判。《執行裁定書》是扣押裁決，不涉及產權變更。安徽省石臺縣房產局、安徽省石臺縣住房和城鄉建設委員會給安徽石臺縣民營企業融資擔保有限公司發出的信函也還不夠證明王世寶擁有涉案房屋的所有權。

案例4指導案例72號：唐龍、劉新龍、馬中泰、王洪剛訴新疆鄂爾多斯市延海房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案

法院經審理查明：唐龍、劉新龍、馬中泰、王洪剛與延海公司于2013年簽訂多份借款合同，通過實際放貸、接受轉讓等方式取得對延海公司的債權共計2.6億元。他人的主張。為保證貸款合同的履行，四人與燕海公司簽訂了多份商品房預售合同，并在當地房屋產權交易管理中心登記。債權逐漸到期后，因燕海公司未能償還貸款本息，雙方進行和解，確認燕海公司仍欠四人貸款本息361,398,017.78元。雙方隨后重新簽訂了商品房銷售合同，約定燕海公司將其名下的房屋出售給四人，上述欠款本息折算為已付購房款，其余房屋購買價款38,601,982.22元于標的房產全部產權過戶登記完畢后一次性支付。向延海公司支付了性報酬。唐龍等四人向燕海公司提交的對賬表顯示，雙方貸款利息按月利率3%、4%計算，逾期利率10%，并計算復利。

法院生效判決認為：在本案涉案商品房買賣合同簽訂前，燕海公司與唐龍等四人之間確實存在借款合同關系，并為履行該借款合同雙方簽訂相應的商品房預售合同并辦理預購商品房預登記。但雙方當事人爭議的商品房買賣合同是以燕海公司未償還貸款本息為由的。經重新協商和解，貸款合同關系轉變為商品房買賣合同關系，貸款本息折算為已付購房款，并承擔房屋交付、余款支付、違約責任等權利義務。并就合同等事宜達成一致。民事法律關系的設立、變更和消滅，除法律另有規定外，必須經法律關系參與人一致表示意思表示。在民事交易中，當事人改變意思表示的情況并不少見。除非法律特別規定禁止，否則應允許意圖表達的這種改變。

本案中，雙方同意解除借款合同關系，建立商品房購銷合同關系。此舉并非為雙方借款合同的履行提供擔保，而是在借款合同到期、燕海公司無力清償債務時，出售燕海公司擁有的全部商業地產。給予唐龍等四名債權人的方式是一種平衡雙方權利和義務的交易安排。本次交易安排不違反法律、行政法規的強制性規定，不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條禁止的范圍，且不適用于《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條。尊重當事人事后一致表達的改變法律關系性質的意思表示，是落實合同自由原則的重要組成部分。燕海公司主張本案商品房買賣合同無效的主張，不予采納。

但在確認商品房買賣合同合法有效時，雙方同意合同項下支付的購房款由原貸款本息轉入，燕海公司主張所欠金額中包含高額利息。當事人請求司法確認和保護購房者合同權利時，人民法院應當根據貸款合同的實際履行情況對貸款本息金額進行審查，防止當事人通過簽訂商品房違法套取高利。銷售合同和其他方式。合法化。經審查，雙方借款利息計算方法已超出法律規定的民間借貸利率保障上限。雙方所欠債務金額，包括高額利息，均無法依法確認。

由于受法律保護的借款利率明顯低于雙方和解確認的借款利率，應認為唐龍等四人作為購房人未足額支付合同約定的購房款，燕海公司未按約定交付房屋。應視為違約。唐龍等四人以延海公司逾期交付房屋構成違約為由，要求延海公司支付違約金和律師費，缺乏事實和法律依據。一審判決判令燕海公司承擔違約金和律師費的違約責任有誤，本院予以糾正。

律師評論

煙火律師認為，用房子抵債涉及多種法律關系：借款關系、房屋買賣關系、擔保關系等，房屋抵債協議的效力還是有區別的。本身以及以房換債對抗執行的認定。

1、用住房抵債的有效性

用房屋清償債務的表述

使用住房來抵消債務有兩種形式：

一是雙方在簽訂貸款合同時約定，當借款人逾期未償還本金和利息時，房屋將直接轉讓給貸款人。

另一種是在簽訂貸款合同時將借款人的房屋直接轉讓給貸款人作為擔保，稱為轉讓擔保。

判斷用房抵債是否有效的關鍵

事實上，無論采用哪種方式，判定以房抵債協議有效性的關鍵在于協議達成時間與債務履行期限屆滿時間的先后順序。

1、債務履行期滿后達成以實物償還債務的協議。

根據九人會議紀要第四十四條規定，債務履行期限屆滿后，當事人達成協議以財產清償債務，但債務尚未交付債權人的，債權人請求債務人交付的，人民法院應當重點審查財產清償協議是否具有惡意損害第三人的故意。合法權益等避免虛假訴訟的情況。經審查，不存在上述條件且無其他無效理由的，人民法院將依法予以支持。

也就是說，以房屋清償債務的協議，在債務履行期限屆滿后達成的，一般都是有效的。案例4中，雙方在貸款合同履行期限屆滿后重新簽訂房屋買賣合同，后續房屋買賣合同有效。

2、債務履行期限屆滿前達成實物清償債務的協議。

根據《九人會議紀要》第四十五條，當事人在債務履行期限屆滿前達成協議，以財產清償債務，但債務尚未交付債權人，債權人請求債務人交付它。因此，這種情況與本紀要第七十一條規定的轉讓擔保不同。人民法院應當向其說明，應當按照原有債權債務關系提起訴訟。當事人經說明仍不改變債權的，應當駁回訴訟請求，但不影響當事人根據原債權債務關系另行提起訴訟。

本案中，以房屋抵償債務的協議無效，但不影響原有債權債務關系，當事人可以根據原有債權債務關系另行提起訴訟。

3、轉讓擔保的有效性判定

根據《九人會議紀要》第七十一條規定，債務人或者第三人與債權人簽訂合同，同意將財產正式轉移到債權人名下，債務人到期清償債務，并債權人將財產返還給債務人或第三方。逾期不清償債務，債權人可以拍賣、變賣或者折價財產清償債權的，人民法院應當認定合同有效。合同約定債務人到期未清償債務且財產屬于債權人的，人民法院應當認定該部分協議無效，但不影響合同其他部分的效力。

可見，在擔保轉讓的情況下，雖然抵債財產已經交付，但以房屋抵債的協議也無效，但不影響其他部分的效力。

二、債房對抗執行條件分析

權利人以財產抵債抗拒執行的，必須同時具備四個條件：

經人民法院蓋章前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

該房地產在人民法院查封前已合法占有；

已支付全部價款，或者已按照合同規定支付部分價款，剩余價款已按照人民法院的要求交付執行的；

因買受人自身原因未能完成過戶登記的。

權利人提出執行異議時，必須提供四個方面的證據。

案例一中，權利人無法證明房屋買賣合同簽訂的時間，更無法證明是在被扣押之前。實際占有也是扣押后的，物權未發生變化，故執行訴訟失敗。

案例二，以房抵債協議有效時，權利人未依法辦理權屬變更登記手續的，不發生產權變更的效力。以財產抵償協議并不產生優于其他債權的利益，債權人不能以此抗拒人民法院的執行。

案例3中，當事人簽訂的商品房買賣合同被視為對貸款協議的擔保，并未實際形成商品房買賣合同。此外，為完成房屋產權變更，擔保作為債權的行為不能抗拒人民法院的強制執行。

因此，即使物債協議有效，如果不依法及時辦理權屬變更，仍無法抗拒法院的執行。

三、以房抵債協議中容易被忽視的問題

最高人民法院指導案例明確，在以房抵債協議有效的前提下，仍須對貸款合同中的本息約定進行審查，防止當事人將非法高利率合法化。通過簽訂商品房銷售合同。

案例4中，以物抵債協議權利人約定高額利率，將本金和利息兌換成購房款，企圖獲取非法利益。于是，他進一步要求承擔違約金、律師費等費用。新疆維吾爾自治區高級人民法院新民一初字第2號民事判決對此予以支持，但最高人民法院二審予以撤銷，再審維持二審判決。

因此，在以房抵債協議中，貸款協議本身的合法性非常重要，試圖以法律形式掩蓋非法目的是很難成功的。

煙火律師認為，以房抵債協議是否有效除了時間順序非常重要之外，房屋買賣合同本身的獨立性也非常重要。如果房屋買賣合同僅作為借款合同的擔保，權利人將無法取得房屋的所有權。

而且，以房屋抵債效力的認定與執行異議訴訟中排除強制執行的標準不同。