以房抵債能對抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行嗎(以房抵債能對抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行嗎怎么辦)

現(xiàn)實中，用房屋抵債的案例很多，但用房屋抵債協(xié)議被認(rèn)定無效的情況也不少。那么，以房還債協(xié)議能否抗拒人民法院的執(zhí)行呢？

判決案件

案例1最高法院民終第385號

本院認(rèn)為，本案系案外當(dāng)事人不服執(zhí)行提起的訴訟。二審爭議焦點為：A公司對涉案房屋是否具有足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

本案中，王興東與宏基米蘭發(fā)展公司簽訂的《商品房買賣合同》沒有記載簽約時間，合同內(nèi)容及其他證據(jù)不能證明前述合同是在涉案房屋被查封之前簽訂的。涉案房屋被查封后，阿某將姓名改為《商品房買賣合同》。關(guān)于涉案房屋在被扣押前是否合法占有的問題，一般來說，合法占有是指因交付而對涉案房屋擁有實際控制和控制的狀態(tài)。本案涉及的抵消協(xié)議視為承諾合同并簽訂協(xié)議的行為。以及卓偉業(yè)公司有意將涉案房屋登記給王興東，僅表明王興東取得了涉案房屋的債權(quán)，并不一定證明其實際控制和控制了涉案房屋。主導(dǎo)涉案房屋。A實際占有該房屋的時間是在被扣押之后。

而且，雙方約定在履約期滿后用該房屋清償債務(wù)，目的是為了消除貨幣債務(wù)。無論是新債務(wù)清償還是續(xù)債，在債務(wù)性質(zhì)和保護(hù)其他債權(quán)人合法利益方面均與買賣合同一致。不同的。此外，以財產(chǎn)抵償債務(wù)而產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)預(yù)期，缺乏公開披露產(chǎn)權(quán)變化的方式，難以認(rèn)定其真實性。因此，在執(zhí)行異議程序中簡單適用第《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》號第28條的規(guī)定并輕易判定物債權(quán)人是否有能力對抗貨幣債權(quán)人是不妥的。

案例2最高法院民終70號

最高人民法院認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)撤銷廣東省高級人民法院作出的粵民終1484號民事判決書中關(guān)于同普公司享有的權(quán)利的相關(guān)判決。

首先，抵押權(quán)人同意抵押人出售房屋并不一定意味著完全放棄抵押權(quán)。根據(jù)物權(quán)法第一百九十一條的規(guī)定，即使抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓款也必須優(yōu)先清償?shù)盅簷?quán)人的債務(wù)。

其次，債轉(zhuǎn)債協(xié)議成立后，同普公司未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，無法阻止其執(zhí)行。《四川省商品房買賣合同》和《協(xié)議》涉及的案件本質(zhì)是雙方之間的實物債務(wù)協(xié)議，并不一定導(dǎo)致房屋所有權(quán)的變化。此外，涉案財產(chǎn)尚未辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更。本案涉及的實物債權(quán)協(xié)議并未產(chǎn)生優(yōu)于其他債權(quán)的利益。同普公司聲稱，根據(jù)財產(chǎn)和解協(xié)議，其可以擁有優(yōu)于一般債權(quán)的特定權(quán)益并占用該房屋。基于賠付等額原則，本院不予支持。

案例3最高法院民訴第4427號

本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案爭議焦點為：王世寶與元亨公司簽訂的商品房買賣合同是否為雙方借款提供擔(dān)保。

但王世寶提交了其與元亨公司于2012年12月28日簽署的第《商品房買賣合同》號、元亨公司出具的日期為2012年12月28日的購房發(fā)票等證據(jù)，證明雙方的交易屬于商品房交易。合同關(guān)系，請求確認(rèn)其為涉案房屋所有人，并請求元亨公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證書。但從雙方簽署的《借款協(xié)議》《協(xié)議》所反映的內(nèi)容來看，王世寶與元亨公司簽署的《商品房買賣合同》實際上是為雙方之間的《借款協(xié)議》的履行提供了保證，并不構(gòu)成擔(dān)保。真正形成商品房買賣合同關(guān)系。

從王世寶一審證明的2013年12月5日《人民調(diào)解協(xié)議》所述內(nèi)容來看，雙方簽署的協(xié)議是為了解決王世寶1000萬元融資利息支付糾紛。雖然協(xié)議中提到王世寶個人融資額1000萬元用于某中心建設(shè)，但僅憑這一籠統(tǒng)說法并不足以證明雙方均涉案。該房屋已形成商品房銷售關(guān)系，王世寶擁有涉案房屋的所有權(quán)，這在一定程度上進(jìn)一步證明了雙方此前簽訂的協(xié)議《商品房買賣合同》實際上為1000萬的履約提供了保證。雙方之間人民幣《借款協(xié)議》元。

盡管王世寶在申請再審時提交了2021年4月9日石臺縣仁里鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會出具的《情況說明》號，但人民調(diào)解委員會并非確認(rèn)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更的法定主體，故本案沒有證據(jù)證明涉案房屋為王世寶所有，不能推翻原判。《執(zhí)行裁定書》是扣押裁決，不涉及產(chǎn)權(quán)變更。安徽省石臺縣房產(chǎn)局、安徽省石臺縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會給安徽石臺縣民營企業(yè)融資擔(dān)保有限公司發(fā)出的信函也還不夠證明王世寶擁有涉案房屋的所有權(quán)。

案例4指導(dǎo)案例72號：唐龍、劉新龍、馬中泰、王洪剛訴新疆鄂爾多斯市延海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案

法院經(jīng)審理查明：唐龍、劉新龍、馬中泰、王洪剛與延海公司于2013年簽訂多份借款合同，通過實際放貸、接受轉(zhuǎn)讓等方式取得對延海公司的債權(quán)共計2.6億元。他人的主張。為保證貸款合同的履行，四人與燕海公司簽訂了多份商品房預(yù)售合同，并在當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)交易管理中心登記。債權(quán)逐漸到期后，因燕海公司未能償還貸款本息，雙方進(jìn)行和解，確認(rèn)燕海公司仍欠四人貸款本息361,398,017.78元。雙方隨后重新簽訂了商品房銷售合同，約定燕海公司將其名下的房屋出售給四人，上述欠款本息折算為已付購房款，其余房屋購買價款38,601,982.22元于標(biāo)的房產(chǎn)全部產(chǎn)權(quán)過戶登記完畢后一次性支付。向延海公司支付了性報酬。唐龍等四人向燕海公司提交的對賬表顯示，雙方貸款利息按月利率3%、4%計算，逾期利率10%，并計算復(fù)利。

法院生效判決認(rèn)為：在本案涉案商品房買賣合同簽訂前，燕海公司與唐龍等四人之間確實存在借款合同關(guān)系，并為履行該借款合同雙方簽訂相應(yīng)的商品房預(yù)售合同并辦理預(yù)購商品房預(yù)登記。但雙方當(dāng)事人爭議的商品房買賣合同是以燕海公司未償還貸款本息為由的。經(jīng)重新協(xié)商和解，貸款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系，貸款本息折算為已付購房款，并承擔(dān)房屋交付、余款支付、違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)。并就合同等事宜達(dá)成一致。民事法律關(guān)系的設(shè)立、變更和消滅，除法律另有規(guī)定外，必須經(jīng)法律關(guān)系參與人一致表示意思表示。在民事交易中，當(dāng)事人改變意思表示的情況并不少見。除非法律特別規(guī)定禁止，否則應(yīng)允許意圖表達(dá)的這種改變。

本案中，雙方同意解除借款合同關(guān)系，建立商品房購銷合同關(guān)系。此舉并非為雙方借款合同的履行提供擔(dān)保，而是在借款合同到期、燕海公司無力清償債務(wù)時，出售燕海公司擁有的全部商業(yè)地產(chǎn)。給予唐龍等四名債權(quán)人的方式是一種平衡雙方權(quán)利和義務(wù)的交易安排。本次交易安排不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條禁止的范圍，且不適用于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條。尊重當(dāng)事人事后一致表達(dá)的改變法律關(guān)系性質(zhì)的意思表示，是落實合同自由原則的重要組成部分。燕海公司主張本案商品房買賣合同無效的主張，不予采納。

但在確認(rèn)商品房買賣合同合法有效時，雙方同意合同項下支付的購房款由原貸款本息轉(zhuǎn)入，燕海公司主張所欠金額中包含高額利息。當(dāng)事人請求司法確認(rèn)和保護(hù)購房者合同權(quán)利時，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)貸款合同的實際履行情況對貸款本息金額進(jìn)行審查，防止當(dāng)事人通過簽訂商品房違法套取高利。銷售合同和其他方式。合法化。經(jīng)審查，雙方借款利息計算方法已超出法律規(guī)定的民間借貸利率保障上限。雙方所欠債務(wù)金額，包括高額利息，均無法依法確認(rèn)。

由于受法律保護(hù)的借款利率明顯低于雙方和解確認(rèn)的借款利率，應(yīng)認(rèn)為唐龍等四人作為購房人未足額支付合同約定的購房款，燕海公司未按約定交付房屋。應(yīng)視為違約。唐龍等四人以延海公司逾期交付房屋構(gòu)成違約為由，要求延海公司支付違約金和律師費，缺乏事實和法律依據(jù)。一審判決判令燕海公司承擔(dān)違約金和律師費的違約責(zé)任有誤，本院予以糾正。

律師評論

煙火律師認(rèn)為，用房子抵債涉及多種法律關(guān)系：借款關(guān)系、房屋買賣關(guān)系、擔(dān)保關(guān)系等，房屋抵債協(xié)議的效力還是有區(qū)別的。本身以及以房換債對抗執(zhí)行的認(rèn)定。

1、用住房抵債的有效性

用房屋清償債務(wù)的表述

使用住房來抵消債務(wù)有兩種形式：

一是雙方在簽訂貸款合同時約定，當(dāng)借款人逾期未償還本金和利息時，房屋將直接轉(zhuǎn)讓給貸款人。

另一種是在簽訂貸款合同時將借款人的房屋直接轉(zhuǎn)讓給貸款人作為擔(dān)保，稱為轉(zhuǎn)讓擔(dān)保。

判斷用房抵債是否有效的關(guān)鍵

事實上，無論采用哪種方式，判定以房抵債協(xié)議有效性的關(guān)鍵在于協(xié)議達(dá)成時間與債務(wù)履行期限屆滿時間的先后順序。

1、債務(wù)履行期滿后達(dá)成以實物償還債務(wù)的協(xié)議。

根據(jù)九人會議紀(jì)要第四十四條規(guī)定，債務(wù)履行期限屆滿后，當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議以財產(chǎn)清償債務(wù)，但債務(wù)尚未交付債權(quán)人的，債權(quán)人請求債務(wù)人交付的，人民法院應(yīng)當(dāng)重點審查財產(chǎn)清償協(xié)議是否具有惡意損害第三人的故意。合法權(quán)益等避免虛假訴訟的情況。經(jīng)審查，不存在上述條件且無其他無效理由的，人民法院將依法予以支持。

也就是說，以房屋清償債務(wù)的協(xié)議，在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成的，一般都是有效的。案例4中，雙方在貸款合同履行期限屆滿后重新簽訂房屋買賣合同，后續(xù)房屋買賣合同有效。

2、債務(wù)履行期限屆滿前達(dá)成實物清償債務(wù)的協(xié)議。

根據(jù)《九人會議紀(jì)要》第四十五條，當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿前達(dá)成協(xié)議，以財產(chǎn)清償債務(wù)，但債務(wù)尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請求債務(wù)人交付它。因此，這種情況與本紀(jì)要第七十一條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓擔(dān)保不同。人民法院應(yīng)當(dāng)向其說明，應(yīng)當(dāng)按照原有債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟。當(dāng)事人經(jīng)說明仍不改變債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)駁回訴訟請求，但不影響當(dāng)事人根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行提起訴訟。

本案中，以房屋抵償債務(wù)的協(xié)議無效，但不影響原有債權(quán)債務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人可以根據(jù)原有債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行提起訴訟。

3、轉(zhuǎn)讓擔(dān)保的有效性判定

根據(jù)《九人會議紀(jì)要》第七十一條規(guī)定，債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人簽訂合同，同意將財產(chǎn)正式轉(zhuǎn)移到債權(quán)人名下，債務(wù)人到期清償債務(wù)，并債權(quán)人將財產(chǎn)返還給債務(wù)人或第三方。逾期不清償債務(wù)，債權(quán)人可以拍賣、變賣或者折價財產(chǎn)清償債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。合同約定債務(wù)人到期未清償債務(wù)且財產(chǎn)屬于債權(quán)人的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該部分協(xié)議無效，但不影響合同其他部分的效力。

可見，在擔(dān)保轉(zhuǎn)讓的情況下，雖然抵債財產(chǎn)已經(jīng)交付，但以房屋抵債的協(xié)議也無效，但不影響其他部分的效力。

二、債房對抗執(zhí)行條件分析

權(quán)利人以財產(chǎn)抵債抗拒執(zhí)行的，必須同時具備四個條件：

經(jīng)人民法院蓋章前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

該房地產(chǎn)在人民法院查封前已合法占有；

已支付全部價款，或者已按照合同規(guī)定支付部分價款，剩余價款已按照人民法院的要求交付執(zhí)行的；

因買受人自身原因未能完成過戶登記的。

權(quán)利人提出執(zhí)行異議時，必須提供四個方面的證據(jù)。

案例一中，權(quán)利人無法證明房屋買賣合同簽訂的時間，更無法證明是在被扣押之前。實際占有也是扣押后的，物權(quán)未發(fā)生變化，故執(zhí)行訴訟失敗。

案例二，以房抵債協(xié)議有效時，權(quán)利人未依法辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)的，不發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更的效力。以財產(chǎn)抵償協(xié)議并不產(chǎn)生優(yōu)于其他債權(quán)的利益，債權(quán)人不能以此抗拒人民法院的執(zhí)行。

案例3中，當(dāng)事人簽訂的商品房買賣合同被視為對貸款協(xié)議的擔(dān)保，并未實際形成商品房買賣合同。此外，為完成房屋產(chǎn)權(quán)變更，擔(dān)保作為債權(quán)的行為不能抗拒人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。

因此，即使物債協(xié)議有效，如果不依法及時辦理權(quán)屬變更，仍無法抗拒法院的執(zhí)行。

三、以房抵債協(xié)議中容易被忽視的問題

最高人民法院指導(dǎo)案例明確，在以房抵債協(xié)議有效的前提下，仍須對貸款合同中的本息約定進(jìn)行審查，防止當(dāng)事人將非法高利率合法化。通過簽訂商品房銷售合同。

案例4中，以物抵債協(xié)議權(quán)利人約定高額利率，將本金和利息兌換成購房款，企圖獲取非法利益。于是，他進(jìn)一步要求承擔(dān)違約金、律師費等費用。新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院新民一初字第2號民事判決對此予以支持，但最高人民法院二審予以撤銷，再審維持二審判決。

因此，在以房抵債協(xié)議中，貸款協(xié)議本身的合法性非常重要，試圖以法律形式掩蓋非法目的是很難成功的。

煙火律師認(rèn)為，以房抵債協(xié)議是否有效除了時間順序非常重要之外，房屋買賣合同本身的獨立性也非常重要。如果房屋買賣合同僅作為借款合同的擔(dān)保，權(quán)利人將無法取得房屋的所有權(quán)。

而且，以房屋抵債效力的認(rèn)定與執(zhí)行異議訴訟中排除強(qiáng)制執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不同。