不交物業費的25條理由(2021年物業管理條例廢止)

“如果當時有物管會制度的話，我們就直接去街道辦成立物管會，就不用浪費時間去成立物管會了。”7月12日，陳漢松拿著新印好的《北京市物業管理條例》，畫了草圖。說話的時候。

陳漢松是北京市朝陽區麗澤西苑一區業主委員會副主任。她認為，5月1日實施的《北京市物業管理條例》建立的新系統解決了小區物業管理中的許多問題。

今年以來，北京并不是唯一修改實施物業管理規定的地方。3月1日《深圳經濟特區物業管理條例》修訂實施；5月1日《重慶市物業管理條例》修訂實施。更值得注意的是，陜西、廣西、海南等地已開始修訂本地區的物業管理法規。

《法制日報》記者采訪的專家認為，各地物業管理法規密集修訂的現實背景之一是我國城鎮化進程已進入下半場。城鎮住宅社區已轉向以維護為重點。物業管理的好壞直接關系到社會是否穩定。因此，物業管理立法需要及時跟上，規范物業管理活動，妥善解決社區存在的問題。

立法并建立新制度來解決物業管理問題

麗澤西苑一區建于20世紀90年代末，是一個老社區。

陳寒松介紹，從2013年開始，負責管理麗澤西苑一區的物業管理公司內部出現問題，導致小區物業管理服務“越來越差”。

麗澤西苑一區一位業主回憶，當時小區四扇門全部敞開，沒有保安值班，衛生環境又臟又差，小區無人打掃，只有一名11座塔樓每棟都開放。對于電梯來說，早晚高峰時段排隊等電梯是常有的事，而且這種電梯經常出現故障。

有居民向北京市民服務熱線投訴，但問題并未得到解決。

陳漢松致電北京有關部門投訴。他得到的回復是，改變小區現狀的唯一辦法就是召開業主大會，成立業主委員會，監督和協助物業服務公司履行物業服務合同。否則的話，就沒有辦法解決。

在所轄街道辦的協助下，陳寒松等人開始籌備召開業主大會、成立業主委員會的流程。要求召開業主大會并不難，難的是成立業主委員會的過程。

“首先，對于當選的業主委員會委員有一個強制性要求，那就是繳納物業費。然而，很多業主因為對物業管理公司的服務不滿意而拒絕繳納物業費。為了成立業主委員會改善小區現狀，我們去物業管理公司繳納物業費，但物業公司為了阻止成立業主委員會，拒絕向我們收取物業費費用。”陳漢松回憶，經過與街道辦事處的協調，物業公司最終收取了物業費。最后，他們聘請了專業的物業管理顧問來解答他們的法律問題。

然而，他們當時遇到的最大困難是，小區里近一半的業主把房子出租了。如果沒有這些業主的聯系方式，他們無法通知業主返回社區參加業主大會的投票。

在街道辦事處、社區等多方面的支持下，他們最終通過各種渠道聯系到了眾多業主，并一一動員業主返回社區參與業主大會投票。

經過一年多的籌備和努力，2016年8月28日，經業主過半數投票同意，麗澤西苑一區業主委員會正式成立。

隨后，業主委員會與原物業公司協商如何改變小區現狀。原物業管理公司拒絕接受業主委員會的監督管理。經過多次協商未果，業主委員會在街道的監督和協助下再次召開。業主大會招新物業公司，將于2017年7月入住。此后，物業公司開始封閉小區大門，清理小區內亂停放的共享單車，清除垃圾，完善綠化環境，維護公共設備設施。

在陳漢松看來，如果當年有物管會制度，他們就不用費盡心思去成立物管會了。街道辦事處可以直接牽頭成立物業管理委員會，解決社區物業管理中的大部分問題。

物業管理委員會是新設的臨時機構，編號：《北京市物業管理條例》。

北京市物權法研究會副會長畢文強告訴《法制日報》記者，我國城鎮化進程很快，社區已經成為城市的重要載體，社區的物業管理問題也越來越重要。成立業主大會，選舉業主委員會，代表全體業主管理共同的社區事務，不僅是《物權法》和《物業管理條例》規定的權利，也成為眾多社區業主努力的方向。然而，在業主組織的推進過程中，由于種種原因，業主委員會的建立和運行在現實中并不理想。

畢文強認為，就是在這樣的背景下，《北京市物業管理條例》設計了物管會。當小區無法召開業主大會或無法選舉業主委員會時，由當地鄉鎮街道推動物管會作為業主組織的臨時組織機構。

“現階段，物管會在對接社區治理方面具有優勢。社區的物業管理活動發展至今，實際上包括物業服務、業主自治、社區治理三大類。物業的設立管委會有利于各方全面協調，實現社區善治。”畢文強表示，需要強調的是，《北京市物業管理條例》提出的黨建主導社區治理框架下的物業管理體系建設是一個非常重要的命題。“這是該立法的最大亮點。”

地方政府抓緊立法及時跟上社會發展

《北京市物業管理條例》實施的同一天，《重慶市物業管理條例》也實施了。

《重慶市物業管理條例》的亮點包括：加強物業管理與社區治理融合發展，規范物業管理關鍵環節，加強業主自治的支持和監督，完善物業管理信息公開制度，建立第三方物業評估系統。

此前，《深圳經濟特區物業管理條例》已于今年3月1日實施。

值得注意的是，今年以來，陜西、廣西、海南等地對此前出臺的物業管理規定進行了修訂。

今年1月17日，陜西省第十三屆人民代表大會第三次會議召開，今年的任務之一就是修改《陜西省物業管理條例》。

今年3月，《廣西壯族自治區物業管理條例（修訂草案）》進入第二次審核階段。5月，海南省住房和城鄉建設廳印發《海南經濟特區物業管理條例（修訂草案）》（征求意見稿），征求社會各界意見.

對于物業管理領域如此密集的地方立法，畢文強認為，隨著我國城鎮化進程的加快，我國城鎮人口首次超過農業人口。我國城鎮化進程已進入下半場，城市建設從增量轉向存量，規模化城市建設趨勢不再，城市建設從以新建建筑為主轉向以改造舊城為主。

畢文強認為，無論什么類型的社區，都已經進入了以維護為主的階段。在此過程中，物業管理的質量直接關系到整個社會的和諧穩定。因此，物業管理立法需要不斷更新，以規范物業管理活動，妥善解決社區存在的各種問題。“這就是各地精進佛法的現實背景之一。”

在畢文強看來，另一個方面是國家立法背景。隨著民法典實施在即，民事法律規范的地位越來越重要，涉及國家治理體系的整體完善。社區治理作為國家治理的重要基礎，也是必須在立法層面完成的。

首都經濟貿易大學法學院教授翟野虎在接受《法制日報》記者采訪時表示，地方物管立法這波浪潮的背景一方面是出于老百姓的需求，另一方面是物業管理法律的滯后。有關的。

“正是因為現實中需要修改法律的地方太多，各地都想看看能否在窗口期，特別是民法典實施之前，形成地方性的規則和辦法來解決實際問題。”翟野虎解釋道。

明確規定具體制度準確運用到實際治理中

2007年8月，國務院發布《物業管理條例》號文件，規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境。《物業管理條例》自2007年10月1日起生效。

2016年1月，國務院常務會議通過了《國務院關于修改部分行政法規的決定》號，其中對《物業管理條例》號進行了修改。刪除“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書”等兩條規定。

2018年3月通過《國務院關于修改和廢止部分行政法規的決定》，修訂《物業管理條例》。主要修改是取消了物業服務企業資質管理的相關規定，增加了建立守信聯合激勵機制和失信聯合懲戒機制的相關內容。

在畢文強看來，國務院《物業管理條例》和各地物業管理立法，都是為了明確物業管理制度中的具體制度，以便在實際治理中準確運用。

“符合規律的制度創新才會有生命力，符合普遍規律的制度創新才有廣泛推廣的可能性。從全國來看，社區已經進入增量振興階段，這就要求業主自主權大幅提高”……物業服務和管理水平得到提升，鄉鎮街道等地方行政部門的公共治理能力得到提升。相應地，各自的制度安排必須合理、準確、及時。”畢文強說道。

畢文強認為，各地通過物業管理地方立法，進一步豐富和明確物業管理體系中的制度，是一件好事，也是必須做的事情。因為法律本身就是為了實踐而制定的。“這對于國務院今后及時修訂《物業管理條例》也具有較強的參考意義。”