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評論
對于購房者來說，買房不僅僅是為了居住，有時還為了孩子的教育，所以學歷是否占用直接影響房子的價值。如果合同沒有約定學位，買方以占用學位為由直接請求解除合同，通常不會得到法院的支持。雖然本案合同中沒有規定學位，但賣方在合同簽訂后才占有學位。合同簽訂后，該空間應由買方使用。出賣人私自使用該空間，直接影響房屋價值，顯然構成違約。買方應被視為有權終止合同。
本案爭議的關鍵在于，雙方當事人在合同中并未就程度達成一致，而賣方在訴訟中也多次辯稱，未就程度達成一致不構成違約，給原告造成了一定的訴訟困難。如果合同直接寫明“出賣人應當保證房產不被占用，否則視為出賣人違約，買受人有權要求解除合同并要求出賣人承擔賠償責任”。依照本合同第一條的規定承擔違約責任。”在這種情況下，賣家根本沒有任何抗辯的余地。或許根本不會有任何爭議。
案件簡介
陳深、張雷與樂友家公司于2017年4月17日簽訂《廣州市二手房買賣及居間服務合同》號合同，約定張雷以141萬元購買陳深位于廣州市海珠區的房屋；合同簽訂當日，張雷赫向陳申支付了定金5萬元，并向樂友佳公司支付了中介服務費。隨后，2017年5月上旬，陳深利用涉案房屋的學歷為孩子入學。隨后，雙方因住房學位問題發生爭執。張雷以陳深在合同簽訂后占用學位構成違約為由，要求解除合同并返還雙倍定金。
在訴訟過程中，樂友家公司提交了《情況說明》號文件，其主要內容如下：樂友家公司在合同簽訂前已核實涉案房產具有學位，并如實反饋。此外，關于學位使用問題，陳深和張雷口頭同意：允許陳深使用住房學位1-2個學期；雙方協商并預約辦理網上簽約和抵押貸款事宜，但陳深和張雷均不配合協商。無濟于事。
一審法院觀點
涉案《廣州市二手房買賣及居間服務合同》案并未對涉案房屋的附屬程度做出明確約定。樂友家公司表示，在簽訂合同前已核實涉事房產有學位，并如實反饋給陳深、張雷。張雷表示，在簽訂合同前，陳深明確表示不會使用涉案房屋的學位。陳深對此予以否認，并表示尚未就學位達成一致。
即使按照陳深的說法，假設雙方沒有就學歷問題做出專門約定，考慮到房屋對應學校的學位是房屋所有權上的一項權利，而所附的學位房屋的學位對房屋的成交價格也有重大影響，買賣雙方在學位問題上沒有特別約定的情況下，涉及房屋的學位也應由買方支配。合同簽訂后，陳深在未告知張雷的情況下私自占用涉案房屋學位的行為違反了公平正義原則。根據誠實信用原則，該行為構成違約，陳申應承擔違約責任。
在得知陳深私自使用學位后，張雷同意，在簽訂學位使用補充協議的基礎上，允許陳深使用學位一兩個學期也是合理的限制要求，但陳深仍拒絕簽署學位使用協議。補充協議及約定違約責任。結合本案的實際情況，本案未能繼續履行房屋買賣合同的責任顯然在于陳深。綜上，張雷請求解除涉案房屋買賣合同、陳申雙倍返還房屋定金的請求合法合理，一審法院予以支持。
廣州市中級人民法院二審意見
本案《廣州市二手房買賣及居間服務合同》中，對于涉案房屋的度數問題沒有特別約定。但根據本案現有證據，特別是張雷提供的錄音材料以及雙方的談判過程，張雷確實考慮過購買涉案房屋。所涉房屋擁有相應學校的學位。
一審中，陳深聲稱自己于2017年5月上旬使用涉案房屋的學歷為孩子入學。但二人在二審時提供的《入學證明》反映的是涉案房屋所屬的學校所在地。涉案房屋已于2016年9月被占用。即使在訴訟過程中，陳深仍對其學歷占用情況作出不一致的陳述。因此，兩人聲稱在簽署涉案《廣州市二手房買賣及居間服務合同》之前，已如實告知張雷相關學位的職業。該證據證據不足，本院不予采信。
陳深沒有證據證明兩人在簽訂合同前如實告知張雷涉案房屋《廣州市二手房買賣及居間服務合同》所附學位的占用情況。結果，合同簽訂后，雙方就學位占用問題產生了爭議，并且由于雙方未能解決該問題，導致合同無法繼續履行。待執行。一審法院認定未繼續履行涉案房屋買賣合同的責任由陳深承擔，并無不當。陳深認為，兩人沒有違約，因解除合同依據不足，不應承擔違約責任。
索引案例：粵01民中3999號，以上均為化名
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