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隨著經濟生活的快速發展,社會的融資需求越來越多,用房產來償還債務也越來越普遍。然而,當債務人無法按時償還貸款時,貸款人是否可以用房產抵償債務,直接取得房屋所有權呢?
2019年3月,青山公司與綠水建筑公司簽訂了一份編號為《建設工程施工合同》的合同,約定原告承擔某建筑工程的土建安裝工程。合同簽訂后,綠水建設公司進場并于2019年底完成施工。工程竣工驗收后,青山公司將項目投入使用,但未支付工程價款。2020年5月,青山公司與綠水建設公司某分公司二工程處簽訂了合同號為《房屋抵頂工程款協議書》的合同,同意使用該建筑的一定樓層來抵扣工程造價。800萬元以上。但房屋過戶手續尚未辦理完畢。因青山公司無力支付工程款,綠水建設將其告上法庭。最高人民法院刑484號判決)
上述情況涉及到一個名詞
“以物還債”
什么是實物償還債務?簡單來說,就是當債務人無法與債權人清償貨幣債務時,雙方可以約定用實物資產來抵銷原有的貨幣債務,從而清償債務人的債務。
那么這樣的實物清償債務協議如何在法律上處理呢?
01
取決于雙方約定的實物償還債務的時間。
如果債權人與債務人在債務期限屆滿前約定“債務人到期不能償還,房屋歸債權人所有”,那么這樣的協議在法律上就是清算抵押條款。清算抵押條款中,抵押協議有效,債權人可以先受抵押財產的清償,但債權人主張財產所有權的,人民法院不予支持。
本案中,綠水建設工程竣工、青山公司項目投入使用后,與綠水建設簽訂了《房屋抵頂工程款協議書》號合同。本協議系以實物抵償債務的協議,應視為有效。
《民法典》第四百零一條債務履行期限屆滿前,抵押權人與抵押人約定,債務人不履行到期債務,抵押財產歸債權人所有的,只能優先受償依法擁有財產。
02
要看用來還債的東西是否已經交付
債務履行期限屆滿后,債務人和債權人同意以房屋清償債務的,以財產清償債務的協議有效。房屋已交付債權人,債務人后悔的,人民法院不支持債務人的主張。如果房屋尚未交付債權人,債權人要求交付,則要看債權換財產協議當事人是否存在惡意串通逃債的情況。不存在上述情形且無其他導致合同無效的理由的,人民法院應予支持。
本案中,青山公司、綠水建設集團《房屋抵頂工程款協議書》有效。如果青山公司已將房屋交付給綠水建設集團,則“以物還債”成立。假設《協議書》,不存在雙方惡意串通逃債的問題。呂水縣人民法院應支持姜總請求過戶房屋并取得房屋所有權的請求。
《九民紀要》第四十四條當事人協議在債務履約期滿后以實物抵償債務。債權物尚未交付債權人,債權人請求債務人交付的,人民法院應當重點審查實物的使用情況。債務清償協議中是否存在惡意損害第三人合法權益的行為,避免虛假訴訟。經審查,不存在上述條件且無其他無效理由的,人民法院將依法予以支持。
03
筆者認為,還應該考慮用于償還債務的實物價值是否等于之前的債務價值。
如果債務人欠債權人100萬元債務,用房子抵償公平合理嗎?這應該取決于房子值多少錢。如果財產價值100萬,那么債務人和債權人的債權和債務是相等的。如果房子價值300萬,對債務人來說明顯不公平嗎?債務人的利益將因此受到損害,不利于民法公平原則的實現。
因此,如果債務到期無法償還,想用房屋清償債務,必須在債務履行期滿后達成協議。如果符合上述條件,房屋已經交付給對方但隨后又后悔的,人民法院將不再予以支持。