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隨著經濟生活的快速發展，社會的融資需求越來越多，用房產來償還債務也越來越普遍。然而，當債務人無法按時償還貸款時，貸款人是否可以用房產抵償債務，直接取得房屋所有權呢？
2019年3月，青山公司與綠水建筑公司簽訂了一份編號為《建設工程施工合同》的合同，約定原告承擔某建筑工程的土建安裝工程。合同簽訂后，綠水建設公司進場并于2019年底完成施工。工程竣工驗收后，青山公司將項目投入使用，但未支付工程價款。2020年5月，青山公司與綠水建設公司某分公司二工程處簽訂了合同號為《房屋抵頂工程款協議書》的合同，同意使用該建筑的一定樓層來抵扣工程造價。800萬元以上。但房屋過戶手續尚未辦理完畢。因青山公司無力支付工程款，綠水建設將其告上法庭。最高人民法院刑484號判決）
上述情況涉及到一個名詞
“以物還債”
什么是實物償還債務？簡單來說，就是當債務人無法與債權人清償貨幣債務時，雙方可以約定用實物資產來抵銷原有的貨幣債務，從而清償債務人的債務。
那么這樣的實物清償債務協議如何在法律上處理呢？
01
取決于雙方約定的實物償還債務的時間。
如果債權人與債務人在債務期限屆滿前約定“債務人到期不能償還，房屋歸債權人所有”，那么這樣的協議在法律上就是清算抵押條款。清算抵押條款中，抵押協議有效，債權人可以先受抵押財產的清償，但債權人主張財產所有權的，人民法院不予支持。
本案中，綠水建設工程竣工、青山公司項目投入使用后，與綠水建設簽訂了《房屋抵頂工程款協議書》號合同。本協議系以實物抵償債務的協議，應視為有效。
《民法典》第四百零一條債務履行期限屆滿前，抵押權人與抵押人約定，債務人不履行到期債務，抵押財產歸債權人所有的，只能優先受償依法擁有財產。
02
要看用來還債的東西是否已經交付
債務履行期限屆滿后，債務人和債權人同意以房屋清償債務的，以財產清償債務的協議有效。房屋已交付債權人，債務人后悔的，人民法院不支持債務人的主張。如果房屋尚未交付債權人，債權人要求交付，則要看債權換財產協議當事人是否存在惡意串通逃債的情況。不存在上述情形且無其他導致合同無效的理由的，人民法院應予支持。
本案中，青山公司、綠水建設集團《房屋抵頂工程款協議書》有效。如果青山公司已將房屋交付給綠水建設集團，則“以物還債”成立。假設《協議書》，不存在雙方惡意串通逃債的問題。呂水縣人民法院應支持姜總請求過戶房屋并取得房屋所有權的請求。
《九民紀要》第四十四條當事人協議在債務履約期滿后以實物抵償債務。債權物尚未交付債權人，債權人請求債務人交付的，人民法院應當重點審查實物的使用情況。債務清償協議中是否存在惡意損害第三人合法權益的行為，避免虛假訴訟。經審查，不存在上述條件且無其他無效理由的，人民法院將依法予以支持。
03
筆者認為，還應該考慮用于償還債務的實物價值是否等于之前的債務價值。
如果債務人欠債權人100萬元債務，用房子抵償公平合理嗎？這應該取決于房子值多少錢。如果財產價值100萬，那么債務人和債權人的債權和債務是相等的。如果房子價值300萬，對債務人來說明顯不公平嗎？債務人的利益將因此受到損害，不利于民法公平原則的實現。
因此，如果債務到期無法償還，想用房屋清償債務，必須在債務履行期滿后達成協議。如果符合上述條件，房屋已經交付給對方但隨后又后悔的，人民法院將不再予以支持。
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