用益物權法律條文(用益物權法條)

什么是用益權？用益物權有哪些特點？民法分則規定的用益物權有哪些類別？用益物權和擔保權益有什么區別？用益物權人享有哪些基本權利？我們來看看《中華人民共和國民法典》第二部分“財產權”和第三部分“用益物權”第十章“總則”第323條的解析！

四、用益物權分編

1、土地承包經營權流轉

第334條規定：

按照法律規定，土地承包經營權人有權通過轉包、交換、轉讓等方式轉讓土地承包經營權，轉讓期限不得超過承包期剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農業建設。

與《物權法》相比，本條在土地承包經營權流轉的制度設計上有重大變化。根據修改前的《物權法》第128條、第133條和《農村土地承包法》第32條、第49條的規定，通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法轉包、出租、交換、轉讓?；蚱渌D移方式；通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的土地承包經營權，可以依法轉讓、出租、入股、抵押或者以其他方式轉讓?？梢?，根據修改前的《物權法》和《農村土地承包法》，土地承包經營權可以通過轉包、租賃、互換、轉讓、入股、抵押等方式轉讓。

但2018年修訂的《農村土地承包法》改變了上述規定。根據該法第三十五條規定，土地承包經營權可以互換、轉讓。根據該法第三十六條的規定，承包人可以依法自主決定以出租（分包）、入股或者其他方式將土地經營權轉讓給他人，并向承包人備案。也就是說，新《農村土地承包法》區分了土地承包經營權流轉和土地經營權流轉。前者只能交換、轉讓。至于后者，我會在下面詳細闡述。

什么是掉期和轉賬？根據《農村土地承包法》第三十三條規定，土地承包經營權互換，是指承包人之間為方便耕種或者各自需要而進行土地承包經營權的互換。根據《農村土地承包法》第三十四條規定，土地承包經營權流轉，是指經發包方同意，承包方將全部或者部分土地承包經營權轉讓給集體經濟組織其他農戶，農民與發包方簽訂新的合同。原承包人和發包人對該土地的承包關系終止。

該條同時刪除了第《物權法》號第128條“轉讓期限不得超過合同期限的剩余期限”。至于刪除的原因，有人認為，因為《農村土地承包法》第三十八條規定了土地流轉應遵循的五項原則，其中第三項原則是“流轉期限不得超過承包期剩余期限”，所以本文將句子進行了刪除以避免重復。筆者認為，這種觀點不妥當，因為《農村土地承包法》第三十八條針對的是土地經營權的流轉，而“交換”、“轉讓”則是針對土地承包經營權的流轉。筆者認為，之所以刪除這句話，是因為“交換”、“轉讓”的對象是土地承包經營權，而土地承包經營權本身是有期限的，所以刪除這句話更符合“雙方協議”。“交換”和“轉移”屬性。

2、土地經營權轉讓

第339條規定：

土地承包經營權人可以自主決定以租賃、入股或者其他方式依法將土地經營權轉讓給他人。

本條規定形成新的土地經營權——項。據說與《物權法》相比是“新右”。事實上，《農村土地承包法》在該法第三十六條中已經規定：“承包人可以依法自主決定采取租賃（分包）、入股或者其他方式。將土地經營權轉讓給他人，并向承包人備案”。締約方。”

土地經營權的概念最早出現在2016年中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《關于完善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見》號文件中。《意見》指出：“現階段，深化農村土地制度改革，遵循農民保留土地承包權和土地經營權流轉的要求，按照人民意愿，土地承包經營權分為承包權、經營權和所有權?！俺邪鼨嗯c經營權分離并行，著力推進農業現代化，這是繼家庭聯產承包責任制之后農村改革的又一重大制度創新。”并要求“始終堅持農村土地集體所有制的基礎地位，嚴格保護農民承包權，加快放開土地經營權，逐步形成‘三權分置’格局”。這就是所謂的“三權分離”改革，即土地所有權、承包權、經營權改革。2018年根據上述意見對《農村土地承包法》進行了修訂。第九條規定：土地承包后，承包人享有土地承包經營權并可以自行經營，也可以保留土地承包權并轉讓承包地的土地經營權。由他人經營。

有趣的是，理論界對于“三權”的具體名稱一直存在爭議。根據《意見》，“三權”是指土地所有權、土地承包權、土地經營權；但根據《農村土地承包法》，“三權”僅為土地所有權、土地承包權、土地經營權。相關學者認為，中介權之所以被稱為“土地承包經營權”，是因為中介權包含“經營”。如果稱為“土地承包權”，就會被誤認為是土地承包權。沒有“經營”權。當前表達式《民法典》由《農村土地承包法》更改。筆者傾向于認為，稱呼“三權”為土地所有權、土地承包權、土地經營權更為生動、簡潔，更不易被誤解。但基于合法產權原則，仍應以《民法典》為準。

對于土地經營權的出讓方式，該條規定了“租賃、入股或者其他方式”。由于第《農村土地承包法》號第三十六條采用“租賃（分包）、入股或者其他方式”，故本條中的“租賃”應包括“分包”。至于“其他方式”，主要是指《意見》中指出的“股份合作、土地信托、訂單農業”等。

《農村土地承包法》號文件第三十八條、第三十九條、第四十條對土地經營權轉讓應遵循的原則、收益歸屬、書面合同內容等作出了詳細規定。

3、土地經營權性質

第340條規定：

土地經營權人有權在合同約定的期限內占用農村土地，獨立進行農業生產經營并獲取收益。本條為新增規定，其內容與《農村土地承包法》第37條完全一致。

第341條規定：

出讓期限五年以上的土地經營權，自出讓合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請土地經營權登記；未經注冊，不得與善意第三方對抗。

該條也是新增規定，其內容與《農村土地承包法》第41條基本一致。該條規定：土地經營權轉讓期限超過五年的，當事人可以向登記機構申請土地經營權登記。未經登記，不得對善意第三方采取行動。但上述規定引發了關于土地經營權性質的爭論，即土地經營權到底是財產權（用益物權）還是債權？這在理論界頗有爭議。

從制度解讀的角度來看，《民法典》將土地經營權歸入用益物權子類別和土地承包經營權，似乎應該認定為財產權（用益物權）。因此，有學者也將土地經營權稱為“用益物權之上的用益物權”（順便說一下，在用益物權之上設置用益物權，可以說是整個民法體系中的特例）。但根據該條及《農村土地承包法》號第41條規定，只有轉讓期限超過五年的土地經營權才能稱為“設立”，才能“申請登記”，且不能“對抗善意第三人”。“未經登記的當事人”，這些術語都屬于典型的產權范疇，因此毫無疑問，轉讓期限超過五年的土地經營權稱為用益物權。方少坤教授還認為，流轉期限超過五年的經營權已經具備用益物權的屬性。根據反對的解釋，轉讓期限不足五年的土地經營權不“成立”，不能“登記”。這仍然可以被視為使用權嗎？而如果一項權利的性質因期限不同而被確定為不同的，是否顯得不合適？筆者認為，將土地經營權整體認定為財產權（用益物權）更為合適。

4、土地專項經營權轉讓

第342條規定：

通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得權屬證書的，可以依法以租賃、入股、抵押等方式轉讓土地經營權。

本條也是一項新規定?！掇r村土地承包法》規定，土地承包方式有兩種：一是家庭承包，二是其他方式承包，即《農村土地承包法》第四十八條規定“不宜采取家庭承包的方式”?；纳?、溝渠、丘陵、灘涂等地承包?！鞭r村土地通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的，適用本章規定?！贝祟愅恋亟洜I權轉讓方式有兩點不同：一是必須依法登記并取得權屬證書才可以轉讓；二是轉讓方式可以通過租賃、入股、抵押等方式，并可增加“抵押”。

5、建設用地使用權續期

第三百五十九條第一項規定：

住宅建設用地使用權期限屆滿，自動續期。繳納或者減免續展費用，依照法律、行政法規的規定辦理。

與《物權法》第一百四十九條第一款相比，本條增加了“繳納或者減免續展費用，依照法律、行政法規的規定辦理”。在《物權法》的制定過程中，建設用地使用權到期后如何處理、是否收取續展費等問題引起了很大爭議。最終原則是，住宅建設用地使用權到期后，權利人無需申請，自動續期。但續展是否繳納土地押金等費用，目前尚無規定，待后續決定?，F增加“繳納或者減免續展費用，依照法律、行政法規的規定辦理”的表述，有三層含義：一是確定收取續展費用；二是確定續展費用。第二，可以減免費用；第三，只有法律或行政法規可以對此作出規定，其他下級法律法規，例如部門規章，不能對此作出規定。

6.居住權

第366條至第371條規定了居住權，均為新規定。

居住權是傳統民法中的一項人權，是為特定人確立永久使用房地產的權利。根據傳統民法，居住權服務于特定的人，沒有期限，具有特定的終身效力；居住權不能繼承或轉讓。在《物權法》的制定過程中，是否規定居住權引起了很大爭議。最終，反對派獲勝。但在本次《民法典》的制定過程中，肯定意見占了上風。

據王晨副主席對《民法典》草案的解釋，增加“居住權”是落實黨的十九大加快建立多主體供給、多層次居住的要求。渠道保障住房制度。應該說，現階段規定居住權具有積極意義，有利于完善住房保障體系，為“安居樂業”提供制度支撐，也有利于保障征收、拆遷、移民安置過程中的居住權。

第366條、第371條規定了居住權的設立方式（合同、遺囑）、性質（用益物權）、內容（占用和使用他人住宅）和適用范圍（滿足生活需要）。第367條規定，居留權的設立必須通過書面合同，以及書面合同應當具備的具體條款。值得注意的是，根據該條的規定，居住權必須受到一定期限的限制（第4項），這與傳統民法中居住權的無限期性質不同。

第368條規定了居留權的無償性質（但可以協議排除）和設立條件（登記后設立），但沒有規定具體的登記機構。居住權是建立在住宅上的用益物權，應由房地產交易中心統一登記。為了維護交易的安全，在今后的房產交易中以及法院審理案件時，某一房產是否具有居住權應該與該房產是否抵押或查封一樣重要。

第369條規定居住權不得轉讓或者繼承，這符合傳統民法對居住權作為人的奴役權的認定。規定設立居住權的住宅不得出租，因為居住權本身就包含出租，但當事人可以通過協議排除此項。

第三百七十條規定：居留權期限屆滿或者居留權人死亡時，居留權消滅。居留權消滅的，應當及時辦理注銷登記。該條規定了居住權消滅的兩種情況：居住權期限屆滿或者居住權人死亡。根據法律的含義，未注銷登記并不影響居住權的消失。然而，司法實踐中可能出現的一個問題是：當居住權因居住權人死亡而消滅時，應當如何辦理注銷手續？具體來說：1、居住權因期限屆滿而消滅時，居住權人可以與原居住權所有人一起到交易中心申請注銷居住權；原居住權人不愿配合的，居住權人可以提起訴訟。請原居民配合履行注銷登記義務。2、但是，當居住權因權利人死亡而消滅時，居住權人是否可以單方面到交易中心辦理居住權注銷登記？如果單方面無法申請注銷，住宅業主需要以誰為被告向法院提起訴訟，請求配合注銷登記？業主是否需要指定住宅原業主的繼承人？筆者認為，在此情況下，應規定住宅業主或相關利害關系人（如住宅業主的繼承人）可以單方面申請注銷。

來源|上海市松江區人民法院

文字：王艷華

編輯|張巧玉

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