租賃糾紛請律師費一般多少錢(租賃合同法律咨詢)

資料來源：北京市第二中級人民法院

為預防和減少住房租賃糾紛，促進住房租賃市場健康發展，發揮司法引導作用，北京市第二中級人民法院與北京市住建委聯合遴選住房租賃合同律師。對爭議較為集中、領域共性問題較多的典型案例，分批向社會公開，并對案件涉及的主要規范性法律文件進行重點提示。我們希望通過典型案例的發布，讓公眾從案例中直觀地認識法律的原則和精神，推動全社會形成依法辦事、依法辦事的良好法治環境。遇到問題就用法律，用法律解決問題，依靠法律化解矛盾，尊重司法、相信法律。倡導法治的良好氛圍。

案例一：如果提前解約，免租期內的租金損失由誰承擔？

【案件】

2018年2月8日，王某與某房地產經紀公司（以下簡稱公司）就一套房屋簽訂了《房屋委托租賃協議》。委托租賃期為2018年2月15日至2021年2月14日。房屋委托期的前90天為免租期，企業可以免費使用，無需向王某支付租金。協議簽訂后，王某將涉案房屋交付給某公司，該公司向王某支付租金至2019年2月15日。

2019年1月27日，王某與某公司工作人員到涉案房屋辦協商租賃事宜。某公司提出終止雙方簽訂的租賃協議。雙方未能達成協議。后來，某公司的一名工作人員將房子鑰匙留在了箱子里。離開涉案房屋。2019年2月20日，王某致電某公司詢問是否繼續租賃涉案房屋，該公司表示不再租賃。

2019年5月，王某將某公司訴至法院，要求該公司支付違約金5400元，并賠償兩個月免租期5200元。

法院生效判決認為，某公司于2019年2月20日明確表示不再租賃涉案房屋。因此，《房屋租賃協議》因某公司原因提前終止。某公司構成違約，責令某公司向王某支付5200元。違約金。結合《房屋委托租賃協議》的規定以及設定免租期的初衷，應當認定《房屋委托租賃協議》約定的90日免租期與租期三年。公司僅滿足一年的要求。解除《房屋委托租賃協議》，享受90天免租期違反公平原則，王某要求某公司支付該房屋托管期間對應的免租期租金5200元。不履行合同屬合理請求，法院予以支持并作出判決。某公司向王某支付了免租期5200元。

【法律提示】

《中華人民共和國民法典》第六條規定，民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方當事人的權利和義務。

第五百七十七條規定，當事人不履行合同義務或者不按照約定履行合同義務的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

案例二：未經授權的公共租賃住房轉租合同無效

【案件】

2018年6月，杜某（承租人）與趙某（出租人）簽訂《房屋租賃合同》，同意趙某將公租房出租給杜某居住使用。合同簽訂后，杜某實際占用、使用涉案房屋，并向趙某支付了相應的租金、保證金和服務費。合同履行過程中，杜某被相關管理部門告知，涉案房屋為公租房，不得轉租，杜某于2018年10月20日搬出。杜某向法院提起訴訟，要求趙某賠償違約金。損失（搬家費200元，上庭損失1500元）。

法院生效判決認為，損害社會公共利益的合同無效，公共租賃住房具有保障性質，杜某、趙某簽訂的住房租賃合同違反了國家公共租賃住房管理秩序和城市管理秩序，并且是無效合同。對于杜某主張的損失賠償，因杜某承認自己在租賃涉案房屋時明知該房屋為公租房，因此杜某對合同無效也有過錯，且未提交證據證明搬家費損失。訴訟造成的損失也沒有法律依據，因此法院對損害賠償請求不予支持。

【法律提示】

《中華人民共和國民法典》第一百五十三條規定，違反法律、行政法規強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定并不使民事法律行為無效，但該強制性規定不導致民事法律行為無效的除外。

違反公序良俗的民事法律行為無效。

《公共租賃住房管理辦法》（住房城鄉建設部令第11號）第二十七條規定，承租人有下列行為之一的，應當退還公共租賃住房：

（一）租賃合同律師擅自出借、轉租、變更公共租賃住房的；

（二）變更租賃的公共租賃住房用途的租賃合同律師；

（三）擅自毀壞、裝修租賃的公共租賃住房，拒不恢復原狀的；

（四）在公共租賃住房內從事違法活動的；

（五）無正當理由，公共租賃住房閑置連續6個月以上的。

承租人拒絕返還公共租賃住房的，市、縣級人民政府住房保障部門責令承租人限期返還；構成犯罪的，依法追究刑事責任。承租人逾期不返還財產的，市、縣級人民政府住房保障部門可以依法申請人民法院強制執行。

《北京市公共租賃住房管理辦法（試行）》第十七條規定，承租家庭有下列行為之一的，業主可以與承租家庭解除租賃合同，收回房屋：

（一）出借或者轉租租賃房屋的；

（二）擅自改變租賃房屋居住用途的；

（三）連續6個月以上未居住在租賃房屋內的；

（四）連續三個月以上不按時繳納租金的；

（五）獲得其他形式的政策性住房保障；

（六）其他違反租賃合同的行為。

案例三：租賃期內裝修物品歸誰所有？

【案件】

2009年9月，江某與江某、劉某口頭協商，江某以每月2300元的租金租下了江某、劉某擁有的一套毛坯房。后來，經江某、劉某同意，江某又對房子進行了裝修。江某將該房屋租至2013年10月，經雙方協商，江某搬出了該房屋，但在江某的所有物品搬出之前，江某、劉某立即更換了門鎖，收回了房屋。

2017年5月，江某提起訴訟，要求江某、劉某賠償裝修損失。訴訟過程中，江某提交了一組照片，證明各房間的暖氣片、浴室面盆和水龍頭、浴室柜、浴室花灑、馬桶、窗簾桿、廚柜、廚房面盆和水龍頭等均在屋內。涉及。無法刪除。

法院生效判決認為，江某、江某、劉某就涉案房屋的租賃達成口頭協議，雙方形成不定期租賃關系。雙方達成協議后，江某搬出了涉案房屋。雙方當事人對涉案房屋的裝修、裝修事宜未達成協議的，江某可以拆除涉案房屋內的未附著的裝飾物。當蔣某某尚未完全搬出并拆除相關獨立裝飾物時，蔣某某、劉某某正準備更換門鎖。蔣某某、劉某某應給予蔣某某相應補償。關于賠償數額，法院綜合考慮房屋的裝修狀況和使用年限，判決姜某、劉某賠償姜某裝修物品損失賠償金3000元。

【法律提示】

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條規定，承租人經出租人同意裝修、裝修的，租賃期限合同期滿或者合同終止，除非雙方另有約定，承租人不得將構成附著物的裝飾陳設物自行拆除。房屋因拆遷而損壞的，承租人應當恢復原狀。

案例四：出租屋變成非法交易場所，房東因管理疏忽被處罰。

【案件】

吳某通過房產中介將自己的一套公寓租給了杜某。杜稱，他在一家網絡科技公司工作，租下這套房子作為兩名員工的宿舍。有一天，吳接到警察的電話，詢問他的房子是否出租。吳先生懷疑家里是不是出了什么事。隨后，中介通過電話告知吳某，警方在出租屋內發現有人從事賣淫活動，已依法處理。隨后，民警找到了吳某。作為房東，吳某因疏于管理被派出所罰款。

【法律提示】

《北京市房屋租賃管理若干規定》（北京市人民政府令2011年第231號）第十一條規定，房屋出租用于居住的，必須辦理出租登記。出租人應當自與承租人簽訂房屋租賃合同之日起7日內，到房屋所在地基層管理服務站辦理房屋租賃登記手續.

第十八條規定，出租人有權對承租人使用房屋的情況進行監督。出租人不得向無身份證明的人出租。不得通過出租房屋為非法經營提供設施；發現承租人涉嫌利用租賃房屋進行犯罪活動的，應當及時向公安機關報案.

案例五：出租房屋甲醛濃度超標，出租人應承擔責任

【案件】

2018年8月1日，段某、張某與某房產經紀公司（以下簡稱某公司）簽訂租賃合同，約定段某將其名下的房屋出租給張某，租賃期限為2018年8月8日。截至2021年6月28日，月租金7300元，一押三付，并約定如房屋交付影響安全健康，張某有權單方面解除合同。房屋交付后，張某支付了首期租金和押金。

張某入住后感覺身體不適，委托檢測機構檢測房屋內甲醛、TVOC濃度超標。于是，張某以該房屋影響其健康為由，將段某及某公司訴至法院，要求解除租賃合同，返還租金、押金并賠償損失。訴訟過程中，段某被迫收回房屋并單獨出租。

法院生效判決認為，段某、張某與某公司簽訂的租賃合同合法有效，各方均應按照合同履行。張先生出示的檢測報告雖然是自行委托檢測，但可以在一定程度上表明該房屋甲醛、TVOC超標的可能性很大。段某明知張某提起訴訟，未與張某達成協議，未經法院同意自行收回房屋，或申請法院主持房屋交接，且未進行空氣檢測收回房屋后及時對房屋質量進行檢查。后，該房屋再次出租，導致該房屋失去重新鑒定的條件，無法確定涉事房屋是否含有甲醛、TVOC含量超標。因此，段某應承擔相應的不利后果，法院采納了張某主張的事實。現張某以段某交付房屋影響安全、健康為由，請求解除雙方租賃合同、支付違約金、返還押金，是有正當理由的。對于違約金數額，段某稱違約金標準過高，法院根據段某的過錯、合同履行程度、張某的損失等因素作出判決。關于租金，由于該房屋存在空氣質量不合格問題，無法正常居住，段某應將相應租金退還給張某。至于押金，段某應全額退還。因房屋空氣質量不合格，產生檢測費用1100元，由段某承擔。

【法律提示】

《中華人民共和國民法典》第五百六十二條第二款規定，當事人可以約定一方解除合同的理由。出現解除合同事由時，合同解除權人可以解除合同。

第五百六十六條第一款規定，合同終止后，尚未履行的，應當終止履行；不履行的，應當終止履行。已經履行的，當事人可以根據履行情況和合同性質要求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權要求賠償。損失。

第二款規定，因違約而解除合同的，有權解除合同的一方可以要求違約方承擔違約責任，但當事人另有約定的除外。

第五百七十七條規定，當事人不履行合同義務或者不按照約定履行合同義務的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第七百三十一條規定，租賃物危及承租人安全、健康的，即使承租人訂立合同時明知租賃物質量不合格，承租人仍可以隨時解除合同。

《北京市房屋租賃管理若干規定》（2011年北京市人民政府令第231號）第十六條第一款規定，出租房屋的安全由房屋所有人負責。建筑物的承租人應對建筑物的使用負責。

第十七條規定出租房屋的建筑結構和設備設施應當符合建筑、消防、治安、衛生等方面的安全條件，不得危及人身安全。禁止出租違法建筑和其他依法不得出租的房屋。

《商品房租賃管理辦法》（建設部令2011年第6號）第六條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）屬于違法建設的；

（二）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；

（三）違反規定改變房屋使用性質的；

（四）法律、法規禁止租賃的其他情形。

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