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據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),鄭州已有25棟未完工建筑。最大的未完工建筑據(jù)說是西三環(huán)長江路附近的一棟建筑。如果這些房地產(chǎn)破產(chǎn),消費(fèi)者的購房款是否會(huì)優(yōu)先于建設(shè)工程成本?
在《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》未廢止之前,根據(jù)《批復(fù)》第二條規(guī)定,“承包商優(yōu)先支付商品房工程價(jià)款的權(quán)利,不得用于對抗已支付最多款項(xiàng)的消費(fèi)者”。或全部住房付款。””和《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條“在執(zhí)行金錢債權(quán)過程中,買受人對登記在被執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議,有下列情形之一的:符合,可以排除其權(quán)利執(zhí)行的,人民法院應(yīng)予支持:在人民法院封存前已簽訂合法有效的書面買賣合同;購買的商品房用于居住,且購買人名下無其他住房用于居住;支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的50%”,無論是執(zhí)行案件還是破產(chǎn)案件,都容易推論消費(fèi)者購房款可以先于建設(shè)工程價(jià)款償還。
但《批復(fù)》廢止后,僅保留《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的規(guī)定作為消費(fèi)者購房付款是否具有優(yōu)先效力的依據(jù)。從《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的內(nèi)容來看,只能推斷,在執(zhí)行案件中,消費(fèi)者可以根據(jù)該規(guī)定提出排除執(zhí)行異議,但是否可以推斷,在破產(chǎn)案件中,消費(fèi)者享有優(yōu)先購買款項(xiàng)的權(quán)利?本所律師認(rèn)為,在破產(chǎn)案件中,消費(fèi)者不應(yīng)優(yōu)先獲得購房資金的償還。原因如下:
首先,破產(chǎn)法是一部特別法,破產(chǎn)案件不適用強(qiáng)制執(zhí)行措施。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》是規(guī)范執(zhí)行活動(dòng)中出現(xiàn)的一些問題,不能適用于破產(chǎn)案件中的財(cái)產(chǎn)分配;破產(chǎn)案件中不存在執(zhí)行行為,也不存在購房者提出執(zhí)行異議的問題。
其次,既然《批復(fù)》已經(jīng)廢止,而新頒布的法律法規(guī)和司法解釋都沒有規(guī)定消費(fèi)者優(yōu)先購房,那么消費(fèi)者優(yōu)先購房就不再有法律依據(jù)。
第三,法律明確規(guī)定建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三十六條規(guī)定“承包人依照民法典第八百零七條規(guī)定優(yōu)先受償建設(shè)工程價(jià)款的權(quán)利,優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)”。當(dāng)《批復(fù)》廢止時(shí),在法律沒有其他規(guī)定的情況下,根據(jù)該規(guī)定,建設(shè)工程價(jià)款受償權(quán)相對于其他債權(quán)的優(yōu)先權(quán)有法律依據(jù),不能被否認(rèn)。
因此,《批復(fù)》取消后,消費(fèi)者的購房款無法先行償還。以上為個(gè)人觀點(diǎn),僅供參考。