購買農村房屋遇到動遷怎么辦(購買農村房屋遇到動遷怎么處理)

簡介：外鄉集體經濟組織成員與農村集體經濟組織成員簽訂的農村房屋買賣合同)違反《中華人民共和國土地管理法》第9條。第六十二條、《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十一條的規定為無效合同。在司法實踐中，即使農村房屋買賣合同被認定無效，法院一般也會從尊重現實、維護住宅穩定和正常生活秩序的角度出發，對實際擁有房屋的買受人提出的出賣人請求進行處理。使用多年的房屋騰出并歸還房屋。不支持。如果買受人實際使用房屋過程中房屋遭遇拆遷，由于房屋宅基地使用權仍登記在出賣人名下，建房審批申請人也是出賣人。即使買家隨后進行裝修、擴建，一般也不會獲得批準。經批準，拆遷辦將與出賣人簽訂征收集體土地和房屋拆遷的補償安置合同，相應的貨幣補償和安置房也將由出賣人收到。賣方獲得的上述拆遷收益如何在買賣雙方之間合理分配？

一般情況下，要求出賣人先完成所有安置房的選擇，然后買受人向法院申請對出賣人選擇的所有安置房進行評估。但在實踐中，由于動遷選房價格較低，即使需要補差價，大部分動遷對象也會選擇超過面積的房間。本案中，賣方故意采取拖延戰術，長期沒有選擇拆除安置房。結果，購房人無法按照安置房市場價格獲得現金補償。最終，買賣雙方經協商一致同意爭議宅基地安置面積為147.2平方米。。安置房市場價按2萬元/平方米計算，對購房者給予現金補償。法院最終將根據案件的實際情況，綜合考慮買受人回購房屋的合理費用以及安置房的升值情況。經認定，買方獲得賠償154萬元。強烈推薦。

1、裁判意見：

買受人并非該農村宅基地的合法使用者，但實際已在爭議房屋內居住多年。爭議宅基地及地上房產涉及拆遷，宅基地及地上房產權利折算為貨幣補償和安置房購房指標。買方可以獲得相應的貨幣補償。就安置房購買權而言，爭議宅基地的安置對象是出賣人，其應當享有安置房的購買權。買受人不是爭議宅基地所在地的集體成員，不能取得安置房的購買權。但買受人可以按照拆遷安置房市場價值的比例獲得現金補償。

二、案件基本事實：

2001年1月18日，兩原告紀云武、紀貴如與兩被告程洪祥、程建中簽訂了位于上海市崇明區長興鎮同心村八組的一處農村宅基地購房協議。此后，原告取得的宅基地證編號為0832**，土地編號為長興鄉同心村8隊20(2)號地塊宅基地房屋所有權，且業主實際居住并與家人一起使用它。

2012年，爭議房屋被納入中國長興船舶基地二期工程征收范圍。2014年，被告程建忠與征收實施單位上海市崇明房屋征收服務辦公室簽訂了房屋征收補償協議。協議確定了征收補償金額。以及各類補貼和獎勵。2017年3月31日，上海市第二中級人民法院滬02民終4135號民事判決書將貨幣補償劃入拆遷收益。紀云武、紀貴如獲得貨幣補償19.19萬元，但拆遷安置房被分割。部分未加工。由于被告不配合選房，未選擇拆遷協議中的安置房，故原告無法獲得這部分利益。

原告紀云武、紀桂茹向一審法院提起訴訟：請求兩被告共同支付被征收原告房屋獲得的建筑面積147.2平方米安置房市場價值的70%依法認定為長興鎮同心村8組280號。即給予原告206.08萬元。

3、法律規定：

1.《中華人民共和國民法典》

第一百五十三條違反法律、行政法規強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定并不使民事法律行為無效，但該強制性規定不導致民事法律行為無效的除外。

違反公序良俗的民事法律行為無效。

第一百五十五條無效或者被撤銷的民事法律行為，自發生時沒有法律約束力。

第一百五十七條民事法律行為無效、被撤銷或者被認定無效后，行為人因該行為取得的財產應當返還；無法退貨或不需要的，予以折扣補償。有過錯的一方應當賠償對方由此造成的損失；雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。

2.《上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》

農村宅基地買賣應當嚴格按照法律、法規的規定進行。由此產生的糾紛，應綜合考慮賣方出售房屋是否獲得批準、合同是否履行、買方身份等因素，區分不同情況，妥善處理，具體如下：

一是鄉鎮范圍內農村集體經濟組織成員之間發生的農村房屋買賣，房屋買賣合同視為有效。

其次，房屋出售給外地人的，經有關組織和部門批準，合同有效。

三是未經有關組織、部門批準，將房屋出售給鄉鎮外的人，合同未實際履行或者買受人未實際居住、使用的，合同無效。

四、未經有關組織和部門批準，將房屋出售給外鄉人的，如果合同已實際履行，買受人已實際居住、使用，我們將不予表態。合同暫時有效。實際處理正在進行中。本著尊重現狀、保持穩定的原則，購房者應當承認房屋現狀，并享有繼續占用、居住、使用房屋的權利。

在處理此類案件時，還要區分不同的情況：

首先，如果按照上述第三種情況處理，雙方應分別返還房屋和購房款。

二、根據上述第四種情況，涉案房屋已被拆遷或者已納入拆遷范圍的，在扣除購房者的購房價款后，應當充分考慮購房者回購房屋的合理費用，買賣雙方按比例獲得賠償，分割比例一般可考慮在7:3左右。

4.裁判結果

一審：一審，右證人為被告人程建中。位于上海市崇明區長興鎮同心村8組280號房屋拆遷安置補償權益[登記號：長興鎮同心村20山(2)]屬于被告人程建中。二、被告程建忠應當自本判決生效之日起十日內向原告紀云武、紀貴如支付拆遷補償金154萬元。

案件來源：中國裁判文書網，案號滬0151民初民2246號判決書；滬02閩中民終4135號民事判決書；(2016)滬0230民初民終6265號民事判決書。