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2015年7月4日，王女士與陳先生簽訂合同號為《北京市存量房屋買賣合同》，約定總價為390萬元；合同約定，陳先生應自房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起50日內(nèi)，向房屋所在地戶政機關申請房屋原有所有權(quán)。辦理遷出戶籍手續(xù)，否則應支付違約金。隨后，涉案房屋過戶至王女士名下，但該房屋原非當事人李某的戶籍并未搬出。
為了搬出李先生戶籍的房子，陳先生將李先生訴至法院。法院以陳先生申訴的事實、理由及訴訟請求不屬于人民法院民事案件管轄范圍為由，作出民事裁定，駁回該案。陳老師的訴訟。
王女士向法院提起訴訟，要求陳老師立即搬出原戶籍并支付違約金。法院一審判決支持王女士支付違約金的請求，但減少了數(shù)額；拒絕了王女士遷出戶口的要求。
王女士不服，以不遷戶口會影響子女就學為由，向北京市第一中級人民法院提起上訴。北京市中級人民法院駁回上訴，維持原判。王女士要求陳老師遷出戶籍的請求最終沒有得到支持。
法院認為：當事人主張約定的違約金過高，請求適當減少的，人民法院應當以合同約定的實際損失為依據(jù)，綜合考慮合同的履行情況、違約程度等綜合因素。當事人的過錯和預期利益，并基于公平和誠實信用的原則。進行權(quán)衡和判斷。
王女士與陳老師簽署的《北京市存量房屋買賣合同》是雙方真實意思表示，對雙方具有法律約束力。當事人應當按照約定履行各自的義務。陳老師應按照約定將爭議房屋內(nèi)的戶口遷出，但爭議房屋內(nèi)仍有李某的戶口未搬出。陳老師的行為已構(gòu)成違約，應向王女士支付違約金。但王女士并未提供其實際損失的證據(jù)。陳先生還起訴李女士遷戶口，但未能成功。因此，一審法院考慮多方面因素，認定雙方約定的違約金過高，并相應減少。適用法律正確，本院予以維持。
王女士上訴稱，戶口不遷出的問題影響了孩子上學和房價，可以在發(fā)生實際損失時單獨解決。
本案中，根據(jù)房屋買賣合同，陳先生有義務遷出戶口。盡管他試圖通過提起民事訴訟來履行這一義務，但最終要求遷出戶口的并不是人民法院的民事案件。然而，陳先生卻違反了合同。
在戶籍搬遷方面，王女士并沒有意識到，戶籍變更必須經(jīng)過戶籍管理部門批準。戶籍是否遷移的決定，是戶籍管理部門作出的具體行政行為。法院應當充分尊重行政機關依法行使的行政權(quán)力。一般情況下，不能超越職權(quán)代表行政機關實施具體行政行為。結(jié)果，王女士未能實現(xiàn)自己的訴訟目標。
1、購買學區(qū)房時，在辦理房屋過戶問題的同時，還必須辦理以下兩個問題：一是原戶口遷出問題，二是入學問題資格。降低風險的具體方法有以下三種：
在房屋買賣合同中約定戶籍延期轉(zhuǎn)移的違約金條款，督促出賣人履行房屋原戶籍遷出義務，保證戶籍符合入學資格。
在房屋買賣合同中設定抗辯條款，預留部分未付房價款。出賣人履行完房屋原戶籍搬出義務并確認戶籍符合入住資格后付款。
設置重置價差補償條款。具體來說，如果出賣人最終未能履行搬出戶籍義務并保證房屋戶籍具有就學資格的，買受人可以選擇解除合同，并要求出賣人承擔額外的差價。重新購買學區(qū)或類似學區(qū)的房子。
為了避免補差價產(chǎn)生爭議，建議在合同中明確規(guī)定補差價的計算標準和方法。例如，購買新房時可以約定用單價和面積的差額來補償差額。鑒于上述條款設計專業(yè)性較強，建議委托專業(yè)律師起草。
2、設定違約金條款時，應防止違約金設定過高，導致法院自行裁減違約金。合同履行過程中，應及時收集相關證據(jù)，證明損失的實際大小，避免對方在訴訟中提出減少違約金時無法完成舉證。
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