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我看中了一套新建的房產，上周給開發(fā)商交了20萬的定金。但我本周才發(fā)現(xiàn)還有另一處更好的房產。我不想買之前付了定金的房產，但房產顧問說我已經付了定金。如果我不想買，就是違約，定金會被沒收。我應該怎么辦？
——四川王老師
瑞鑫：
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條：出賣人通過認購、訂購、預約等方式向買受人收取定金作為訂立商品房買賣合同的保證，因故不能訂立商品房買賣合同的因當事人一方原因，出賣人應當按照法律規(guī)定、規(guī)定繳納保證金；因非雙方原因導致商品房買賣合同不能訂立的，出賣人應當將定金退還給買受人。
一般情況下，購房者在購房時簽訂的認購書或定金協(xié)議中支付的款項，都屬于定金性質。所繳納的定金作為簽訂商品房預售合同的擔保。當事人一方拒絕按約定時間簽訂商品房預售合同的，按照定金罰金規(guī)則承擔不利后果。
那么，購房者繳納定金后，如何合理合法地要求開發(fā)商返還定金呢？
1.按時談判
首先，購房者必須按照認購書或定金合同規(guī)定的時間與開發(fā)商簽訂商品房預售合同的主要條款。我不能直接告訴開發(fā)商我不想買房。通常作為開發(fā)商，商品房預售合同的版本是網上合同，已經錄入系統(tǒng)，無法更改。但購房定金合同或認購書往往不包括以下內容：違約責任、交付時間、交付條件、付款期限等。貸款銀行的選擇、補充條款、開發(fā)商的廣告是否為合同條款、小區(qū)的具體設計方案等購房細節(jié)。但上述內容是商品房預售合同的主要條款。也就是說，購房者可以選擇上述內容中的一項或多項，同時與開發(fā)商協(xié)商。達不成協(xié)議的，不簽訂商品房預售合同。根據(jù)最高人民法院關于商品房銷售的司法解釋，開發(fā)商應當返還所收取的押金。
需要指出的是，談判必須在公平、公正的基礎上進行。如果變更存款合同的相關條款，或者提出對方無法接受的極其苛刻的條件，則可能被視為違約。
建議：購房者最好聘請專業(yè)律師與開發(fā)商就合同主要條款進行談判，尤其是有房地產相關經驗的律師。由于律師對合同的熟悉程度以及談判合同條款的專業(yè)能力，一般不會遺漏需要談判的內容。同時，律師還可以提出既合理又不為開發(fā)商所接受的合同條款。
2.注意證據(jù)
如果因開發(fā)商拒絕退還押金而引發(fā)訴訟或仲裁，您必須有充分的證據(jù)證明您在押金合同規(guī)定的時間與開發(fā)商就合同內容進行了協(xié)商。現(xiàn)實中，不少購房者雖然在規(guī)定時間內與開發(fā)商協(xié)商具體合同內容，但往往因缺乏證據(jù)意識而敗訴。筆者提供以下方法供購房者取證參考：
1、錄音或錄像：目的是還原合同談判的相關情況，尤其是錄像幾乎100%還原，現(xiàn)在所有智能手機都有拍照功能；
2、聘請律師，提供專項法律服務，陪同簽約。當合同主要條款無法達成一致時，律師簽署的《聘用律師合同》和律師事務所開具的發(fā)票可以作為法庭上證明合同簽訂的有力證據(jù)。對于購房問題，我聘請了專業(yè)律師參與談判；
3、聘請公證員陪同談判，對合同談判過程進行公證；
4、邀請兩名或兩名以上見證人與開發(fā)商討論合同內容，并見證談判過程。一旦發(fā)生訴訟，證人可以出庭作證，但證明力較弱。
更推薦的是上面的方法2或3。
最后寫下的話：
如果經過上述處理后，開發(fā)商仍不肯退還押金，那么就只能由律師提起訴訟，要求法院判令退還押金了。
上述方法雖然違反了誠實信用原則，但仍然有效。僅限一手商品房交易。
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