以動產(chǎn)抵押的抵押權(quán)自什么時候設(shè)立(以不動產(chǎn)抵押的抵押權(quán)自什么時候設(shè)立)

魯發(fā)案【2022】301

裁判要點

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房屋權(quán)屬首次登記且公告登記尚未屆滿的，抵押權(quán)自公告登記之日起設(shè)立，公告登記的權(quán)利人優(yōu)先受償?shù)盅贺敭a(chǎn)。如果開發(fā)商提供定期擔(dān)保，房屋抵押權(quán)就成立。后來，其保修責(zé)任被免除。

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案件基本事實

2018年7月31日，貸款人商業(yè)銀行與共同借款人薛某、鄭某及擔(dān)保人開發(fā)公司簽訂了一份《房屋擔(dān)保借款合同》合同，同意薛某、鄭某向商業(yè)銀行借款74萬元，用于購買共同借款人薛某、鄭某開發(fā)的房產(chǎn)。開發(fā)公司。威海的房子，貸款期限為120個月。借款人連續(xù)三個還款期或者累計六個還款期未能按時償還貸款本息的，貸款人有權(quán)宣告貸款提前到期；薛某和鄭某主動放棄了貸款。所購房屋抵押給商業(yè)銀行；開發(fā)公司還向商業(yè)銀行提供連帶責(zé)任擔(dān)保。擔(dān)保范圍包括貸款本息和債權(quán)實現(xiàn)成本。擔(dān)保期內(nèi)，借款人所購房屋辦理完畢抵押登記手續(xù)，并核發(fā)其他權(quán)利證明。直至交付給貸方。合同簽訂后，商業(yè)銀行向薛、鄭全額發(fā)放貸款。但薛某、鄭某連續(xù)三個還款期未能按時償還貸款本息，商業(yè)銀行宣布貸款提前到期。案件審理過程中，薛某、鄭某歸還了到期部分的本金和利息。截至2022年4月27日，尚欠貸款本金468,666.52元。

另據(jù)查，2018年8月8日，涉案房屋辦理抵押權(quán)登記，抵押權(quán)人為商業(yè)銀行。同年8月11日，涉案房屋交付給薛某。2020年1月7日，涉案房屋辦理了首次房屋所有權(quán)登記，并登記在開發(fā)公司名下。2020年1月3日至2021年11月22日期間，開發(fā)公司通過微信、短信、郵政快遞等方式收到多起詢問，第一時間通知薛某辦理房屋過戶手續(xù)，但薛某因故拖延辦理。比如缺乏時間和金錢來支付轉(zhuǎn)會費。涉案房屋尚未能完成過戶，也未正式辦理抵押登記。

商業(yè)銀行提起訴訟，請求判決判令薛某、鄭某償還貸款本息；判決商業(yè)銀行優(yōu)先獲得涉案房屋還款；經(jīng)審理，開發(fā)公司應(yīng)對上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。薛某、鄭某承認商業(yè)銀行主張的事實，但要求繼續(xù)按照合同規(guī)定的方式分期償還貸款。開發(fā)公司辯稱，它正在進行分階段擔(dān)保。涉案房屋未能辦理抵押登記的原因并非開發(fā)公司和商業(yè)銀行，而是薛某。商業(yè)銀行已取得涉案房屋的抵押權(quán)，開發(fā)公司的擔(dān)保責(zé)任應(yīng)予免除。

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裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理認為，商業(yè)銀行、薛鄭、開發(fā)公司簽訂的《房屋擔(dān)保借款合同》協(xié)議》是當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法。有效，各方應(yīng)按約定履行。盡管薛某、鄭某在案件審理過程中已償還到期本金和利息，但其行為已構(gòu)成違約。根據(jù)合同規(guī)定，商業(yè)銀行有權(quán)要求解除合同并宣告貸款提前到期。薛某、鄭某有義務(wù)立即償還貸款本金468,666.52元，并自2022年4月28日起至實際履行之日止按照合同約定的方式計息。如需分期償還貸款，雙方可實施對賬。解決。

根據(jù)最高人民法院《民法典擔(dān)保制度司法解釋》，涉案房屋雖未正式辦理抵押登記，但已首次登記為房屋所有權(quán)人，并預(yù)付了抵押金。通知注冊尚未過期。法院認定，該房屋抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起有效（2018年2017年8月8日成立），判決商業(yè)銀行有權(quán)獲得抵押房屋的優(yōu)先受償權(quán)。

開發(fā)公司提供了階段性擔(dān)保。涉案房屋抵押權(quán)已成立，商業(yè)銀行的債權(quán)已得到保證。要求開發(fā)公司繼續(xù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任是不必要的，也違背了合同的初衷。因此，法院判決開發(fā)公司因擔(dān)保而承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。期限屆滿后予以豁免。

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案例解讀

本案爭議的焦點首先是涉案房屋抵押權(quán)是否成立，其次是開發(fā)公司的擔(dān)保責(zé)任是否可以免除。

1、關(guān)于涉案房屋抵押權(quán)是否成立的問題。抵押房屋銷售一般涉及商品房銷售和擔(dān)保貸款兩份合同，關(guān)系到開發(fā)商、購房者、銀行等各方的權(quán)益。雙方的權(quán)利和義務(wù)已在合同中約定，各方均應(yīng)遵守合同。在《民法典》頒布之前，對于提前登記的抵押權(quán)是否成立抵押權(quán)并無明確規(guī)定。各地的裁判理由不同，導(dǎo)致同一案件有不同裁判的情況發(fā)生。民法典頒布后，最高人民法院及時發(fā)布了民法典擔(dān)保制度司法解釋。司法解釋針對不同情況作出了相應(yīng)規(guī)定：未辦理房屋所有權(quán)首次登記的，抵押權(quán)不成立，通知登記的權(quán)利人不享有抵押財產(chǎn)優(yōu)先權(quán)。付款時；房屋所有權(quán)屬首次登記且預(yù)告登記尚未屆滿的，抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立，預(yù)告登記持有人有權(quán)優(yōu)先受償?shù)牡盅贺敭a(chǎn)。涉案房屋已辦理首次權(quán)屬登記，并符合過戶登記和抵押登記條件。開發(fā)公司也履行了轉(zhuǎn)讓通知義務(wù)。正是薛某違反合同，導(dǎo)致抵押登記未能辦理。造成不良后果的原因應(yīng)是薛某不應(yīng)通過延長擔(dān)保期限的方式將債務(wù)風(fēng)險轉(zhuǎn)移給開發(fā)公司。雖然《民法典》規(guī)定了通知登記轉(zhuǎn)正式登記的申請期限為九十日，但涉案房屋尚未過戶到薛某名下，申請期限尚未開始，因此原通知登記轉(zhuǎn)正式登記的申請期限為九十日。抵押貸款仍然有效。涉案房屋符合首次登記權(quán)屬+預(yù)公告登記未過期兩個條件。根據(jù)上述司法解釋，涉案房屋抵押權(quán)自預(yù)公告登記之日起成立。

2、關(guān)于開發(fā)公司的保修責(zé)任是否可以免除的問題。在抵押房屋買賣關(guān)系中，開發(fā)商一般提供階段性擔(dān)保。房屋抵押貸款成立前，銀行需要開發(fā)商提供擔(dān)保，以保證銀行貸款資金的安全。房屋抵押貸款成立后，銀行的貸款資金有擔(dān)保，開發(fā)商退出擔(dān)保。如上所述，涉案房屋抵押權(quán)已成立，商業(yè)銀行的債權(quán)得到充分保證。要求開發(fā)公司繼續(xù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任是沒有必要的，也違背了合同的初衷。也違背公平原則，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營和運作。因此，法院認為，因擔(dān)保期限屆滿，開發(fā)公司的擔(dān)保責(zé)任免除。涉案房屋抵押成立之日為開發(fā)商擔(dān)保期限屆滿、免除擔(dān)保責(zé)任的時間。

值得注意的是，根據(jù)該司法解釋的規(guī)定，未辦理房屋所有權(quán)首次登記的，抵押通知登記持有人無權(quán)就抵押物優(yōu)先受償。不過，這并不意味著抵押通知登記已經(jīng)過期，銀行可以等待。首次辦理房屋所有權(quán)登記后，請求再次行使抵押權(quán)。對于客觀上無法辦理首次權(quán)屬登記的，銀行有權(quán)要求扣押或拍賣涉案房屋，也有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。但當(dāng)借款人債務(wù)負擔(dān)沉重、開發(fā)商破產(chǎn)時，銀行的債權(quán)就會面臨風(fēng)險。因此，銀行在選擇合作伙伴（開發(fā)商）時應(yīng)謹慎。

相關(guān)法律法規(guī)

《中華人民共和國民法典》第二百二十一條當(dāng)事人簽訂房屋買賣協(xié)議或者其他不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)協(xié)議時，為保證未來產(chǎn)權(quán)的實現(xiàn)，可以按照約定向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。公告登記后，未經(jīng)公告登記權(quán)利人同意處分房地產(chǎn)的，不產(chǎn)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠辦理不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記無效。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十二條當(dāng)事人辦理抵押預(yù)登記后，預(yù)登記權(quán)利人請求優(yōu)先受償?shù)盅贺敭a(chǎn)。經(jīng)審查，存在未進行首次登記和房屋所有權(quán)預(yù)告的房產(chǎn)。首次辦理房屋權(quán)屬登記時，因產(chǎn)權(quán)不一致、抵押預(yù)登記已過期等，導(dǎo)致無法申請抵押登記的，人民法院不予支持；經(jīng)審查，該房屋所有權(quán)已首次登記，且不存在預(yù)先登記無效的情況，人民法院應(yīng)予支持，自通知登記之日起，視為抵押權(quán)成立。

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來源：威海市環(huán)翠區(qū)法院