上海 動拆遷 律師(上海動遷征詢需要幾輪)

一、什么是征地批文？

土地征收是指國家為了公共利益需要，依照法律規定的程序和權限將農民集體所有的土地轉化為國有土地，并依法給予被征地的農村集體經濟組織和被征地農民合理補償和妥善安置的法律行為。現征地一般指征收。

任何單位和個人進行建設，需要使用土地時，必須依法申請使用國有土地，而不能直接在集體土地上建設。但因集體土地征收涉及到農村廣大農民的切身利益，因此集體土地的征收必須經過相關部門的審核批準，書面表現形式也即大家口中常說的“征地批文”。

《土地管理法》對于集體土地征收的批準權限作出了明確規定，只有經過國務院或者省級政府的批準，征地行為才是合法的。

在征地實踐中，因征地公告是由市、縣級人民政府蓋章張貼發布的，所以很多被征收人誤認為是否征地是由市、縣級政府說了算，這就大錯特錯了，合法的征收必須要有國務院或省級人民政府的批文。

二、征地批文包含哪些內容？

國務院或省政府批準的建設項目批準文件；

建設單位向市、縣政府地政部門提出建設用地申請的相關申請文件；

市、縣政府地政部門審查后擬訂的征收土地方案；

國務院或者省政府對征收土地方案的批復；

土地主管部門出具的預審報告；

項目可行性研究報告批復或者其他有關批準文件；

土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告；

初步設計或者其他有關批準文件；

建設項目位于地質災害易發區的，應當提供地質災害危險性評估報告；

征地公告。

三、征地公告為什么很重要？

實踐中，不少地方出于少付征地拆遷補償費用，或者加快征地拆遷趕進度等考慮，往往沒有征收公告就開始征收土地了。當然，沒有征地公告也就談不上正兒八經的補償安置方案了，所謂的安置方案大部分是口頭承諾。

有的農民朋友相信了地方政府的口頭承諾，自行拆了房子，等兌現承諾時對方卻不承認；

由于沒有統一的安置補償標準，有的簽了協議后，發現每家每戶的補償情況不一樣，想反悔重新簽訂協議；

還有在沒有征地公告的情況下，被政府強推了房子的......

（征地公告，如上圖所示）

需要明白的是，不論是您遇到了什么，只有發布征地公告，才意味著征地工作的展開。

每一份征地公告對應的是一份征地批復。

征地批復是具有批準征用土地權力的行政機關答復下級機關提交的征地請示的文件。

批準征收土地，是合法征收土地的關鍵一步。沒有征收土地公告，也就意味著有可能沒有征收土地的批復。

很簡單的道理，具有批準征收土地的行政機關都沒有批準征收土地，何談征收的合法性呢？

在征收土地公告中，會明確列出征收土地公告對應的批準機關、批準文號、批準時間和批準問題等信息。

現實中，還存在著“少批多占”的情況，一定要注意征收的范圍是不是包括自己的房子和土地。

另外需要注意的一點是，征收的土地類型不同，其批準的機關也就不同：

征收基本農田的、基本農田以外的耕地超過三十五公頃的或者是其他土地超過七十公頃的，應當由國務院批準。

征收除上述土地以外的土地，要報省級人民政府批準。

如果是涉及到基本農田轉為建設用地的，也需要報國務院批準。

也就是說，對集體土地進行征收，批準的機關是省級人民政府或者是國務院，具體是哪一方，需要根據被征收土地的面積、分類來進行判斷。有的政府為了降低批準審級，會多批少占。

四、如何判斷征地拆遷是否有批文？

第一，向征收方索要。

不管是誰要占地還是拆遷，都應該主動出示相關的法律手續，以證明自己的行為是合法的。就算征收方拿出了批文，我們應該注意批準時間是什么時候，例如，2014年的征地批文在2018年使用是否仍然有效？答案必然是否定的，肯定無效了。因為征地批文一般有效期是兩年，過了兩年了，效力當然滅失了。

第二，看看自己是否看過公告，簽過字。

根據《關于深化改革嚴格土地管理的決定》“在征地依法報批前，要將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑告知被征地農民；對擬征土地現狀的調查結果須經被征地農村集體經濟組織和農戶確認；確有必要的，國土資源部門應當依照有關規定組織聽證。要將被征地農民知情、確認的有關材料作為征地報批的必備材料。”

因此，如果您作為土地的承包人，沒有讓你在征收土地報批前的土地現狀調查文件上簽字確認，那當地政府就不能上報材料，就根本不可能批準；當然也有未經土地使用人簽字確認而批準征收的，那要么是假簽字，要么是沒有簽字，但這種批文根本就是不合法的應予撤銷的。

第三，去當地自然資源局咨詢查證。

在實踐中，可能有的自然資源局會以各種理由搪塞。但是，作為被征地農民，自然資源局應該將是否批準了土地征收及征收的相關內容給您看的，這是被征地農民基本的權利。

五、有征地批文就說明征地是合法的嗎？有沒有需要具備的其他條件？

具備征地批文只是征地合法的條件之一，征地是否合法還要滿足其他的條件：如農用地需辦理“一書四方案”，需履行公告程序，辦理規劃、用地手續等等。

另外，征地文件的批準也需要履行法定的程序，且其具備時效限制。若作出程序不合法或者超出時效的，征地也不合法。根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》及《關于完善農用地轉用和土地征收審查報批工作的意見》等相關規定，在征地依法報批前，要將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑告知被征地農民，并告知其對擬征土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。此外，征地批文作出后，市、縣兩年內未用地或者未實施征地補償安置方案的，有關批準文件自動失效。上海專業動遷糾紛律師