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近年來，開發(fā)商為了吸引個人投資建店，以價格優(yōu)惠為噱頭，卻在銷售合同中附加各種條件，導(dǎo)致合同履行過程中糾紛頻發(fā)，投資預(yù)期下降。商店買家感到沮喪。原因是什么？作為購房者，必須特別注意：一是開發(fā)商的條件設(shè)定缺乏合法合理的考慮。此類案例的開發(fā)商一般注重打造物流城、服裝城、小商品市場等相對統(tǒng)一的業(yè)態(tài)集群。為了達到控制市場的目的，開發(fā)商在出售商鋪的過程中會加入很多限制性條款，比如必要的“關(guān)閉原有營業(yè)場所”、“繳納開業(yè)押金”、“限期開業(yè)”等。”等。此類限制性條件可能會被視為無效，因為它們明顯增加了買方的責(zé)任并限制了其主要權(quán)利。
二是開發(fā)商在簽訂合同時未盡到提示、說明義務(wù)。此類情況下，開發(fā)商一般不會在主合同中列出限制性條款，而是在合同附件確認書等中設(shè)定條件，以逃避房管部門對主合同的備案監(jiān)管，減少購房者的擔(dān)憂。附件”。請注意“有條件要約”條款。
三是買方對限制性條款的風(fēng)險評估不足。商店買家經(jīng)常沖動投資，因為他們未能評估與合同附加條件相關(guān)的風(fēng)險。例如，一些買家對市場價格缺乏了解，認為房產(chǎn)的“現(xiàn)價”比開發(fā)商設(shè)定的“原價”非常優(yōu)惠。投資后，他們發(fā)現(xiàn)“原價”遠高于市場價。如果他們后悔的話，還需要承擔(dān)高額違約金。部分買家對合同中附加的“限期經(jīng)營”等市場風(fēng)險估計較少。
為此，筆者建議：一是房管部門強化監(jiān)管職能，加大對房屋銷售合同及附件的審核力度，加強對店鋪銷售價格的監(jiān)管，維護購房者的合法權(quán)益；其次，購房者提高法律意識，成立類似于業(yè)主委員會或?qū)I(yè)行業(yè)委員會的小組，對開發(fā)商的商業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程進行監(jiān)督，并以此為基礎(chǔ)與建設(shè)主管部門、工商部門配合，加大對開發(fā)商違規(guī)經(jīng)營、違規(guī)銷售、虛假承諾的查處。三是加大類似案例宣傳力度，公布典型案例，引導(dǎo)購房者審慎投資、開發(fā)商合法經(jīng)營，共同營造良好營商環(huán)境。
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