房屋租賃稅點(diǎn)是幾個(gè)點(diǎn)(房屋租賃開(kāi)票幾個(gè)點(diǎn)的稅)

常見(jiàn)問(wèn)題：

問(wèn)題1

我的開(kāi)發(fā)公司有部分物業(yè)需要出租，已與物業(yè)管理公司簽訂了托管運(yùn)營(yíng)合同。請(qǐng)告訴我：

（1）這部分租賃房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)公司，但物業(yè)公司直接與承租人簽訂租賃合同，物業(yè)公司收取租金并開(kāi)具發(fā)票。物業(yè)公司可以按代收代繳差額繳納增值稅嗎？是這樣運(yùn)作的如果有轉(zhuǎn)租嫌疑（開(kāi)發(fā)房產(chǎn)并將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給客戶），會(huì)不會(huì)有兩項(xiàng)稅？

（2）如果不發(fā)生轉(zhuǎn)租，是否可以由開(kāi)發(fā)公司開(kāi)具實(shí)際租賃發(fā)票，由物業(yè)公司代收代繳租金，物業(yè)公司根據(jù)差額向開(kāi)發(fā)公司開(kāi)具服務(wù)發(fā)票收取手續(xù)費(fèi)？但租賃合同是由物業(yè)管理公司與客戶簽訂的。我們應(yīng)該做什么？

回答

本例中，該房產(chǎn)屬于開(kāi)發(fā)公司，且該房產(chǎn)與開(kāi)發(fā)公司簽訂了托管合同。物業(yè)已與租戶簽訂租賃合同并開(kāi)具發(fā)票收取租金。這顯然是轉(zhuǎn)租。如果不是簡(jiǎn)單計(jì)稅的，可以通過(guò)增值稅專用發(fā)票抵扣。避免雙重征稅的方法。開(kāi)發(fā)公司也可以與承租人簽訂租賃合同，物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)公司簽訂委托代收合同，約定開(kāi)發(fā)公司向承租人開(kāi)具發(fā)票，物業(yè)公司將發(fā)票轉(zhuǎn)讓給承租人。承租人，代收租金并支付給開(kāi)發(fā)公司，另外向開(kāi)發(fā)公司收取手續(xù)費(fèi)。這樣，為房產(chǎn)收取的租賃費(fèi)都是代房產(chǎn)收取的，只有手續(xù)費(fèi)可以作為“經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”征收增值稅。

雖然目前對(duì)此沒(méi)有明確規(guī)定，但可以參考《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第50號(hào)）第十二條。條例第六條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括向買受人收取的價(jià)外手續(xù)費(fèi)。補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)等運(yùn)輸搬運(yùn)費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。但是，以下項(xiàng)目不包括在內(nèi)：

1.委托加工應(yīng)稅消費(fèi)品的消費(fèi)稅。

2、同時(shí)滿足以下條件的，支付運(yùn)輸費(fèi)用：

（1）運(yùn)輸部門(mén)向采購(gòu)人開(kāi)具運(yùn)輸費(fèi)用發(fā)票；

（二）納稅人將發(fā)票轉(zhuǎn)讓給購(gòu)貨人。

問(wèn)題2

總公司在外省設(shè)有分公司，獨(dú)立核算。總公司購(gòu)置一批固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)。合同發(fā)票均來(lái)自總公司，由分公司實(shí)際使用。如果總行將這批資產(chǎn)租賃給分行，具體如何運(yùn)作？有沒(méi)有更好的方法來(lái)做到這一點(diǎn)。總公司實(shí)際上是一家貿(mào)易公司，分公司是一家實(shí)業(yè)公司。

回答

1.這是兩家獨(dú)立核算的公司之間的固定資產(chǎn)租賃。它可以被視為有形動(dòng)產(chǎn)租賃。增值稅稅率為17%。國(guó)家不限制貿(mào)易。公司不能購(gòu)買設(shè)備并將其出租。

2.采用融資租賃方式的，分行可通過(guò)金融租賃公司購(gòu)買設(shè)備。比如設(shè)備價(jià)值100萬(wàn)元，就和金融租賃公司簽訂合同，讓他們購(gòu)買。約定設(shè)備僅租賃給本分公司，如租賃期限為5年，年租金為25萬(wàn)元，5*25=125萬(wàn)元。租約到期后，分支機(jī)構(gòu)有權(quán)以1元的價(jià)格購(gòu)買。這樣的處理方式，在銀行貸款困難的時(shí)候，對(duì)貴公司來(lái)說(shuō)會(huì)很方便。所需設(shè)備及時(shí)使用，不影響生產(chǎn)。而且，如果是銀行貸款，就必須支付利息。根據(jù)現(xiàn)行政策，利息不能從增值稅中扣除。如果分支機(jī)構(gòu)通過(guò)融資租賃方式辦理，則向融資租賃公司支付租金，租金可以扣除。

3、有優(yōu)惠政策。我想知道是否適合你們公司的情況。《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第一百條規(guī)定，環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)等專用設(shè)備購(gòu)置和實(shí)際使用，包括承租企業(yè)融資。上述特種設(shè)備采用租賃方式租賃，融資租賃合同約定租賃期滿后租賃設(shè)備的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租企業(yè)，且符合規(guī)定條件。融資租賃期滿后租賃設(shè)備所有權(quán)未轉(zhuǎn)移給承租企業(yè)的，承租企業(yè)應(yīng)停止享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠，并補(bǔ)繳已扣除的企業(yè)所得稅。

問(wèn)題3

我想問(wèn)一下公司是否是向二手房東租賃房子。對(duì)方可以開(kāi)具發(fā)票嗎？如果對(duì)方可以開(kāi)具發(fā)票，需要什么手續(xù)？

回答

如果二手房東是自然人，只能憑相關(guān)合同等文件到稅務(wù)局代開(kāi)具發(fā)票（其他個(gè)人出租房產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)由當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)管理））。代開(kāi)發(fā)票時(shí)需繳納房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、增值稅。稅（月租金不含稅，3萬(wàn)元以下免征）。具體征收率會(huì)因各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的不同而不同。你去大廳的時(shí)候可以咨詢一下。

如果二手房東是單位，可以自行開(kāi)具租賃服務(wù)發(fā)票（如果沒(méi)有該經(jīng)營(yíng)范圍，需到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)增加經(jīng)營(yíng)范圍并增加稅目開(kāi)具發(fā)票）。一般納稅人可以直接開(kāi)具專用發(fā)票，小規(guī)模納稅人可以代開(kāi)。增值稅專用發(fā)票。

依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確營(yíng)業(yè)稅改征增值稅有關(guān)征管問(wèn)題的通知》（稅總函[2016]181號(hào)）和財(cái)稅[2016]36號(hào)。

問(wèn)題4

廠房租賃合同規(guī)定，所有稅費(fèi)均由承租人承擔(dān)。稅務(wù)部門(mén)向我方征收的房產(chǎn)稅、土地使用稅如何向?qū)Ψ介_(kāi)具發(fā)票？雙方對(duì)合同的理解發(fā)生爭(zhēng)議。人民法院判決我們勝訴，對(duì)方需要執(zhí)行判決要求我們繳納稅款（房產(chǎn)稅和土地使用稅），但要求我們開(kāi)具與租金相關(guān)的發(fā)票。我們?cè)撊绾翁幚砟兀?/p>

回答

上述判決是正確的。

合同可以規(guī)定稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，但不能改變法定納稅人。因此，承租人向出租人繳納稅費(fèi)并不違反合同；出租人依法納稅，不違反稅法規(guī)定。

承租人向出租人繳納的“稅款”應(yīng)作為租金的一部分，并同時(shí)開(kāi)具租金發(fā)票。

問(wèn)題5

如果一家公司向個(gè)人出租房屋并提供給其高管，應(yīng)該要求對(duì)方提供什么樣的發(fā)票？進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣嗎？

回答

首先，這取決于你們公司領(lǐng)導(dǎo)的業(yè)務(wù)性質(zhì)。如果單純從時(shí)間來(lái)判斷，短期可以納入差旅費(fèi)，差旅費(fèi)可以投入抵扣。如果是永久性的，建議使用福利費(fèi)（但福利費(fèi)不能從投入中扣除）。），當(dāng)然，具體問(wèn)題還是需要具體分析，由貴公司自行決定。

其次，你需要檢查誰(shuí)在租房子。如果是從酒店租用的，可以按照酒店住宿服務(wù)納稅，稅率為6%，并向酒店索要增值稅專用發(fā)票。但如果是出租給個(gè)人的，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2016年第16號(hào)公告，其他個(gè)人出租房地產(chǎn)（不含住房）的，按照5%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，并向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租房屋的，按5%稅率減1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，并向房屋所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租房地產(chǎn)的，按照下列公式計(jì)算應(yīng)納稅額：

（一）租賃住房：

應(yīng)納稅額=含稅銷售額（1+5%）1.5%

（二）非住房租賃：

應(yīng)納稅額=含稅銷售額（1+5%）5%

根據(jù)相關(guān)規(guī)定和總局解釋，貴公司向個(gè)人出租房屋的，房屋所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票予以抵扣。

房屋租賃的稅務(wù)處理

（一）增值稅

1、適用稅率9%（一般納稅人）/征收率5%（簡(jiǎn)易計(jì)稅或小規(guī)模）。

2.一般納稅人簡(jiǎn)化計(jì)稅

（一）一般納稅人出租2016年4月30日前取得的房地產(chǎn)的，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

一般納稅人出租2016年5月1日后取得的房地產(chǎn)的，適用一般計(jì)稅辦法。

房產(chǎn)取得時(shí)間的判斷：

——是通過(guò)直接購(gòu)買、捐贈(zèng)、投資或償還債務(wù)取得的，取得日期為房地產(chǎn)權(quán)屬變更之日。

——納稅人出租、轉(zhuǎn)讓自建房地產(chǎn)的，以建設(shè)工程許可證上注明的開(kāi)工日期為取得房地產(chǎn)的時(shí)間。建設(shè)工程無(wú)施工許可證的，以合同注明的開(kāi)工日期為取得房地產(chǎn)的時(shí)間。

（二）關(guān)于轉(zhuǎn)租房地產(chǎn)如何納稅問(wèn)題，總局明確根據(jù)納稅人租賃房地產(chǎn)情況確定。一般納稅人轉(zhuǎn)租2016年4月30日前租賃的房地產(chǎn)的，可以選擇簡(jiǎn)易納稅方式；如果轉(zhuǎn)租5月1日之后租賃的房產(chǎn)，則不能選擇簡(jiǎn)化納稅方式。

3.預(yù)繳增值稅

（一）一般納稅人出租2016年4月30日前取得的房地產(chǎn)的，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人租賃2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的房產(chǎn)的，應(yīng)在房產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。按照上述計(jì)稅方法。

預(yù)繳稅金=含稅銷售額（1+5%）5%

（二）一般納稅人租賃2016年5月1日后取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)在房產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款向機(jī)構(gòu)所在地主管機(jī)關(guān)繳納3%的稅率。稅務(wù)機(jī)關(guān)制作納稅申報(bào)表。

預(yù)繳稅費(fèi)=含稅銷售額（1+9%）3%

（三）小規(guī)模納稅人將其取得的房地產(chǎn)（不含個(gè)人租賃住房）出租，按5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人租賃與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的房產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照上述規(guī)定在房產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。稅金計(jì)算方法。

預(yù)繳稅金=含稅銷售額（1+5%）5%

（四）個(gè)體工商戶出租房屋（適用簡(jiǎn)易計(jì)稅），預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

預(yù)繳稅費(fèi)=含稅銷售額（1+5%）1.5%

（五）按照現(xiàn)行規(guī)定需要預(yù)繳增值稅的小規(guī)模納稅人，預(yù)繳地月銷售額不超過(guò)10萬(wàn)元（如以一個(gè)季度為納稅期限的，按季度銷售額計(jì)算）不超過(guò)10萬(wàn)元）。金額超過(guò)30萬(wàn)元的，當(dāng)期無(wú)需預(yù)繳稅款。

（六）納稅人出租房地產(chǎn)，按照規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)當(dāng)在取得租金的次月納稅申報(bào)期內(nèi)或者主管部門(mén)批準(zhǔn)的納稅期限內(nèi)預(yù)繳稅款。房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)。

（七）預(yù)繳房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的增值稅，可以在當(dāng)期應(yīng)納增值稅中扣除。未完成扣除的，結(jié)轉(zhuǎn)下一期繼續(xù)扣除。納稅人使用預(yù)繳稅款抵扣應(yīng)納稅款的，應(yīng)當(dāng)將完稅憑證作為合法、有效的憑證。

4.開(kāi)具發(fā)票

納稅人租賃房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)自行開(kāi)具增值稅發(fā)票或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票，并在備注欄中注明房地產(chǎn)的詳細(xì)地址。

5、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

（一）納稅人以預(yù)收貨款形式提供租賃服務(wù)的，自收到預(yù)收貨款之日起納稅義務(wù)。

（二）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收到銷貨款或者領(lǐng)取銷貨款收據(jù)的日期；先開(kāi)具發(fā)票的，以發(fā)票開(kāi)具日為準(zhǔn)。

（二）企業(yè)所得稅

一、《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)而取得的收入。租金收入按照承租人按照合同規(guī)定支付租金的日期確認(rèn)。

2、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]79號(hào)）規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權(quán)取得的租金收入，按照承租人提供使用權(quán)的日期確認(rèn)按照交易合同或協(xié)議的規(guī)定支付租金。收入的實(shí)現(xiàn)。其中，交易合同或協(xié)議約定租賃期限跨度多年且一次性預(yù)付租金的，按照第《實(shí)施條例》條規(guī)定的收支匹配原則，出租人可以使用上述規(guī)定。-上述租賃期內(nèi)確認(rèn)的收入。期間內(nèi)分期平均計(jì)入相關(guān)年收入。

3、《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）：企業(yè)在新開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工前、房產(chǎn)初次登記、房產(chǎn)權(quán)屬證明書(shū)未完成前與承租人簽訂租賃預(yù)留協(xié)議的取得后，自主開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品將交付承租人使用。自該日起，出租人取得的預(yù)租價(jià)格按照租金確認(rèn)為收入。

（三）房產(chǎn)稅

1、房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)算房產(chǎn)稅的依據(jù)。如果按照房產(chǎn)租金收入計(jì)算，稅率為12%。財(cái)產(chǎn)稅每年征收并分期繳納。

2、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2016]43號(hào)）規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計(jì)算房產(chǎn)稅的租金收入不包含增值稅。

3、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)）規(guī)定，出租房屋，雙方簽訂的租賃合同約定免租期的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋原值繳納房產(chǎn)稅。免租期內(nèi)的房產(chǎn)。

(4)印花稅

1、房屋租賃合同，按照租賃金額的千分之一給予折扣。稅額不足1元的，減免1元。

2.與大學(xué)生簽訂的大學(xué)生公寓、公共租賃住房租賃合同雙方，免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。

3、房屋租賃合同簽訂后，須全額繳納印花稅。例如，如果一家公司簽訂了10年的租賃合同，合同中規(guī)定了10年的租金，那么就應(yīng)該一次性繳納10年租金金額的全部印花稅。

4、2019年1月1日至2021年12月31日：小規(guī)模納稅人印花稅減免50%。（財(cái)稅[2019]13號(hào)）

5、房屋合同中注明的金額與增值稅分別約定的，以不含增值稅的合同金額確定計(jì)稅依據(jù)。如未另行注明的，以合同約定的金額為計(jì)稅依據(jù)。

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