離婚后一方擅自出賣共有房屋法院會如何判定呢(離婚后一方私自把房子賣了)

日前，杭州婚姻律師李小娟對這個問題給出了理論上的解答。今天我們主要看一下這個問題的相關(guān)案例以及一審、二審法院對此問題的態(tài)度。

01

案件基本事實

兩人原本是夫妻。婚姻存續(xù)期間，兩人于2004年4月12日以男方名義通過抵押購買了A房，建筑面積68.58平方米，購房價元，抵押貸款36萬元，期限為20年。

2008年4月14日，原告與被告因感情破裂同意離婚。雙方簽訂的離婚協(xié)議書，僅規(guī)定B房和C房的財產(chǎn)權(quán)屬于原告，雙方各自承擔(dān)各自的債權(quán)和債務(wù)。等待。本案涉案A房屋并未分割。

2019年2月，被告男子未經(jīng)原告女子同意，將涉案財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。二手房買賣合同約定轉(zhuǎn)讓價格為389萬元。原告與被告協(xié)議離婚時，尚有抵押貸款本金.65元。離婚后，被告丈夫親自償還利息.42元。截至2019年2月，被告丈夫轉(zhuǎn)讓房屋時，被告丈夫已個人提前償還抵押貸款本息共計458,334.07元。

由于原告與被告簽訂的離婚協(xié)議書不涉及本案涉案財產(chǎn)分割，故原告與女方提起本訴。

還發(fā)現(xiàn)，A房所在小區(qū)2008年4月房屋交易基準(zhǔn)單價為元/平方米，2019年2月房屋交易基準(zhǔn)單價為元/平方米。

02

一審法院觀點

離婚后，一方當(dāng)事人以夫妻間尚有未處分的共同財產(chǎn)為由，向人民法院提起訴訟請求分割，經(jīng)審查，該財產(chǎn)確實是不涉及夫妻共同財產(chǎn)的。離婚的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法分割。

本案中，女方與男方自愿辦理離婚登記。雙方同意離婚時，簽訂了財產(chǎn)分割協(xié)議。但向離婚登記部門提交的離婚協(xié)議書并未分割本案涉案財產(chǎn)。丈夫辯稱，該協(xié)議只是為了備案目的而寫的。還有一份真實的離婚協(xié)議書，專門約定了夫妻財產(chǎn)的分割，但他無法提供相應(yīng)的原件。女子質(zhì)疑男子提供的協(xié)議副本的真實性。也存在疑點，因此法院不會對此予以確認(rèn)。

女方稱，協(xié)議離婚時，男方單獨出具了一份承諾書，承諾所有婚姻財產(chǎn)歸女方所有。但如前所述，該承諾書并無具體簽署時間，不能視為雙方以離婚為條件達(dá)成一致。財產(chǎn)分割協(xié)議。即使在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方因婚外情在離婚時作出放棄財產(chǎn)的承諾，也是符合一定條件后離婚時夫妻財產(chǎn)分割的協(xié)議，而不是婚姻協(xié)議。財產(chǎn)。因此，夫妻共同財產(chǎn)仍應(yīng)根據(jù)實際情況，依法分割。

女方和男方對A房是雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的、屬于夫妻共同財產(chǎn)的事實沒有異議。據(jù)此，在2019年2月過戶前，該房屋應(yīng)被視為由女方和男方共同所有。考慮到該房屋的價格是通過首付加抵押貸款支付的，當(dāng)時女方和男方同意離婚時，尚有抵押貸款本金.65元未償還。離婚后，2019年2月男方將房子轉(zhuǎn)讓給他人之前，男方必須親自償還貸款。本金和利息合計458,334.07元。這部分付款及相應(yīng)增加的財產(chǎn)價值應(yīng)為個人財產(chǎn)。涉案房屋轉(zhuǎn)讓給他人時房屋2019年2月的市場價值扣除男方個人可享受的增值額后，女方和男方可以主張平分。

根據(jù)本案審理過程中評估公司出具的評估結(jié)果，A房小區(qū)2008年4月房屋交易基準(zhǔn)單價為元/平方米，2019年2月房屋交易基準(zhǔn)單價為元/平方米。本案涉案房屋位于二樓，上述成交基準(zhǔn)價基本可以作為參考。據(jù)此，法院認(rèn)定涉案房屋2008年4月市場成交價格為776,394.18元，2019年2月市場成交價格為4,375,335.42元。平方米）。

綜上所述，離婚后，男方用個人財產(chǎn)償還抵押貸款本息。增值價值可以按照以下公式計算：[轉(zhuǎn)讓時的房屋價值]離婚后的本息該男子個人償還的貸款為[.42元(.18元+.42元)].07元=.69元。扣除增值后，房屋價值為2,182,851.73元，由女方和男方平分。

由于本案訴爭男方擅自轉(zhuǎn)讓房屋，故男方應(yīng)向女方支付房屋價值相應(yīng)補償費1,091,425.87元。

03

一審法院判決

1、男方須向女方支付房屋價值補償費1,091,425.87元，并須在判決生效后十五日內(nèi)支付；

2.駁回女子的其他主張。

一審案件受理費元，鑒定費元，訴訟費合計元，由女子、男子均攤，須在判決生效后七日內(nèi)繳納。

04

二審法院意見

本案爭議的焦點是A房屋是否屬于離婚時未分割的夫妻共同財產(chǎn)。如果是夫妻共同財產(chǎn)，未分割，男方應(yīng)按房屋價值向女方支付多少賠償金。

1、A房是否為未涉及離婚的夫妻共同財產(chǎn)。

雙方均無異議，爭議房屋原本是夫妻共同財產(chǎn)，但男方在雙方同意離婚時提交了離婚協(xié)議書副本，證明該房屋歸他所有。女方不承認(rèn)這份證據(jù)的真實性，而男方也沒有提交證據(jù)原件，因此無法確定離婚協(xié)議書的真實性。退一步講，即使離婚協(xié)議屬實，簽署日期也是2008年4月13日，而不是離婚之日；離婚當(dāng)天，即2008年4月14日，雙方分別向離婚登記部門提交了離婚協(xié)議書，這不能排除雙方就離婚事宜達(dá)成了新的協(xié)議。向離婚登記部門提交的離婚協(xié)議書規(guī)定，“兩臺筆記本電腦和其他電腦屬于丈夫”。不能推斷雙方在簽署離婚協(xié)議時存在筆誤。“其他計算機”應(yīng)該指“其他房子”。

丈夫一審還辯稱，因無法提供離婚協(xié)議書原件，同意從房產(chǎn)評估價值中扣除剩余的按揭貸款本金，剩余價值由雙方平分一半，即夫妻共同財產(chǎn)。他只評估了該房產(chǎn)的評估價值。應(yīng)該以2008年還是2019年作為判斷是否有異議的依據(jù)。一審認(rèn)定涉案房屋為離婚時未分割的夫妻共同財產(chǎn)并無不當(dāng)，本院予以維持。

2、男方應(yīng)根據(jù)房屋價值向女方支付多少補償金。

房屋價值的基準(zhǔn)日是什么時候？

盡管雙方于2008年4月14日同意離婚，但涉案房屋并未處置或分割，涉案房屋仍為夫妻共同所有。男子關(guān)于本案已超過三年訴訟時效的說法不能成立。目前，涉案房屋已被男子轉(zhuǎn)讓處置。女方要求男方按照出售時的市場價補償房價的請求具有法律效力，本院予以支持。男方主張女方未歸還涉案房屋貸款，離婚后不應(yīng)分割房屋增值分紅，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。離婚后，男方用自己的個人財產(chǎn)償還了按揭貸款的本金和利息部分。在初次計算房屋補償金額時，充分考慮了增值額。

房屋價值是按評估值計算還是按實際銷售價格計算？

男子辯稱，房屋補償費應(yīng)按實際銷售價格計算；該女子辯稱，深圳的房屋有指導(dǎo)價，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會發(fā)布二手房參考價，登記銷售價并非實際銷售價。該男子在一審中還表示，涉案房屋的售價是在2018年賣的，“超過400萬元，但具體記不清了”。對此，一審法院委托B房地產(chǎn)評估咨詢有限公司對涉案房屋進(jìn)行評估。評估報告稱，基準(zhǔn)單價為元/平方米。以此計算，涉案房屋比丈夫登記的合同價高出12.48%，差距較大。評估結(jié)果是指評估結(jié)果對影響評估對象價值的因素進(jìn)行了綜合分析。附件中包括爭議房屋大門照片和《深圳市二手房買賣合同》等明確指向爭議房屋的材料。它們沒有提及爭議房屋的位置。社區(qū)評估。一審法院按照上述評估報告確定的基準(zhǔn)單價元/平方米計算房屋補償金。房屋補償金的計算不存在明顯不當(dāng)之處，本院予以維持。

至于委托鑒定事項，由當(dāng)事人申請后，由法院審查確定。評估費是確定涉案房屋的市場價值并據(jù)此分割夫妻共同財產(chǎn)的必要費用。一審法院認(rèn)定，雙方各承擔(dān)一半負(fù)擔(dān)，公平且不合理。