最高法審委會-因開發商未按期交房(開發商逾期交付房屋購房者解除合同)

我們普通人，頭接地、背朝天，辛苦了一輩子，就是為了在偌大的城市里找到一個屬于自己的家。如果遇到我們簽了《商品房預售合同》的合同，付了首付，欠了貸款的情況，開發商無法還款。房子的情況真是有如晴天霹靂。這種情況下，購買的錢怎么辦？誰來償還貸款？這些問題想必是有關各方最擔心的。尤其是在恒大等開發商最近陷入經營危機的情況下，難免會有一批房主陷入這樣的困境。不過不用擔心，最高法院在2019年就做出過類似的判例，今天東洲就這些問題給大家解釋一下這個判例。

案件事實如下：2015年8月12日，王忠成等三人與越州公司簽訂合同，金額為《商品房預售合同》，購買建設南路66-16號、3號、66號、西寧市城東區，由越州公司開發，售價元。商業樓建筑面積3736.19。王忠成支付了首付元，留下抵押貸款7397萬元。

2015年8月14日，王忠成等三人與建行青海省分行、岳州公司簽訂了《借款合同》協議，同意王忠成等三人向建行青海省分行借款7397萬元，借款期限自8月25日起，2015年至2025年8月。3月25日，該貸款年利率為6.215%。等額還本付息，每月還本付息829,227.74元。同日，王忠成等三人與中國建設銀行青海省分行、岳州公司簽訂了《房地產抵押合同》合同，同意王忠成以其購買的房屋為貸款提供抵押擔保；越州公司應在預售合同規定的期限內將房屋移交給王忠成。未能按時交付房屋將間接影響建行青海省分行的利益，岳州公司應代表王忠成承擔賠償責任。

截至2015年8月13日，王忠成已分期支付首付款，建行青海省分行已于2015年8月21日向岳州公司支付7397萬元。

隨后，越州公司未能按照約定將所購房屋交付給購房者王忠成，導致《商品房預售合同》因越州公司違約而被終止。隨后，貸款人青海省分行、借款人王忠成等三人與擔保人岳州公司簽署的《個人住房借款合同》，以及建行青海省分行與王忠成及岳州公司簽署的《房地產抵押合同》因以下原因終止：合同目的無法實現。

2018年，中國建設銀行青海省分行向西寧中院提起對王忠成等三人的訴訟，主張判令被告人王忠成等三人共同償還貸款本金585,466,49.55元。第三方越州公司，自2018年3月21日起，按年利率計算資金占用損失，直至實際結算日。

王忠成等人辯稱，涉案擔保借款合同的解除是由于岳州公司違約造成的。相關司法解釋明確，由此產生的費用和損失不應由三被告承擔。

至此，相信大家都能看出，本案爭議的焦點在于：

1、王忠成等三人是否應當承擔還款責任？

2、王忠成等三人應如何承擔還款責任？是連帶還款責任還是補充還款責任？在生效判決裁定岳州公司應將《個人住房借款合同》、《房地產抵押合同》項貸款剩余本息返還建行青海省分行的前提下，建行青海省分行是否有權選擇授信王忠誠又來了，信用變現有優先權嗎？問題？

西寧市中級人民法院根據查明的事實認為：

1、岳州公司向中國建設銀行青海省分行返還貸款本息的義務并不免除借款人王忠成等三人的還款義務。根據合同相對性原則，購房者王忠成、王其波、王其寶是貸款合同的實際還款人。但為了減少不必要的重復、繁瑣和不必要的風險，司法解釋規定商品房出賣人向貸款人償還購房貸款。本金和利息。

2、本案約定抵押《抵押合同》屬于在建工程，未辦理房產證。實際抵押人為越州公司。據了解，建行青海省分行對岳州公司在建的商品房設有抵押。正確的。建行青海省分行應選擇優先申請執行岳州公司財產。因此，王忠成等三名被告承擔責任的前提是建行青海省分行在用盡對岳州公司的一切救濟措施后仍無法獲得賠償，但建行青海省分行又未對岳州公司行使其權利。

據此，西寧市中級人民法院作出一審判決：

王忠成等三人負責還款。具體責任應在中國建設銀行青海省分行首次申請強制執行岳州公司財產后，特別是執行階段抵押物處分變現后承擔。

一審判決后，中國建設銀行青海省分行不服判決，提出上訴。

二審作出完全相反的判決：撤銷一審判決，裁定王忠成等人必須在判決生效后30日內償還建行青海省分行的貸款本金，并支付資金占用損失元/天）。

二審宣判后，王忠成等人申請再審，案件一路打到最高人民法院。

最高人民法院查明事實后，最終作出結論：

1、關于《借款合同》注銷后貸款償還責任方問題：根據《商品房買賣合同司法解釋》，商品房銷售合同終止且商品房擔保貸款合同也終止后，出賣人應當支付本金和收益分別返還給證券持有人和買方。因此，岳州公司應將購房貸款本息返還給建行青海省分行，王忠成等人沒有返還義務。

2、關于商品房抵押貸款業務模式下當事人的權利義務：本案中，因越州公司無力交付房屋，導致《商品房預售合同》、《貸款合同》、《抵押合同》無法履行通常情況下，當事人的權利和義務嚴重失衡。王忠成等三人沒有拿到房子，但他們支付了首付，需要償還抵押貸款。在這種情況下，如果仍要求承擔剩余貸款的還款責任，顯然會不合理地增加購房者的負擔。

因此，從最高法院的最終結論中我們得知，當因開發商未按時交付房屋而取消《商品房預售合同》時，購房貸款本息由開發商承擔，房屋買家無需還款！

案號：高法245號