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租賃合同在實踐中大量存在。比如我們剛畢業找工作的大學生,工作后可能要長期租房子。因為我們知道房價非常高,租房是我們首先要接觸的。重要的合同形式。在租房的過程中,經常會產生糾紛,而糾紛往往是因為維護義務而產生的。法律本身確實規定出租人應當履行租賃物的維修義務,但當事人另有約定的除外。但在實踐中,比如你租的是帶家具的房子,如果房子本身有損壞,一般不會有爭議。我們知道,這是房東的事,比如房子的主體結構、門窗、墻壁等,如果門鎖有損壞,這個時候房東就應該負責更換。但如果是家具,比如說冰箱壞了,廚房設備壞了,或者廁所壞了,這種情況下誰來修呢?有時房東和租客意見不一致。這確實是一件有爭議的事情,甚至還包括燈管壞了、吊燈壞了、床頭落地燈壞了。租客要求找到房東,但房東說這些都是消耗品,要你自己承擔。所以像這樣的糾紛有很多,我們也接觸過很多這樣的糾紛。那么,法律的原則是什么?通常很多房屋合同的標準模板中都有相關規定。首先,很明確,合同中有規定的,就必須遵守。合同有約定的,按照雙方協議。你對此無能為力。如果您當時簽署了該協議,您必須承認該協議的有效性。畢竟,每個人都是具有完全民事行為能力的人。真正麻煩的問題是,如果合同中沒有約定,根據一般法律原則如何處理。關于法律原則,我注意到原建設部在1995年頒布了《城市房屋租賃管理辦法》號規定。當然,雖然這個規定本身已經不再有效,但是該規定的精神是可以參考的。《規定》規定,出租住宅自然損壞或者合同約定由出租人修理的,由出租人負責修理。合同約定由出租人修理的,出租人負責修理。因物業未及時修復造成房屋結構損壞,造成承租人財產損失或者人身傷害的,出租人應當承擔賠償責任。這里還是很清楚的。如果合同約定出租人有義務并由出租人承擔。如果沒有達成一致,則視情況而定。如果確實不屬于房屋租賃的一部分,也可能存在需要承租人承擔適當費用的情況。例如,如果沒有約定一個非常簡單的小燈泡是消耗品,通常有人會認為我的租金包括這些消耗品的損失。如果有這樣的約定,那就沒有問題了。如果沒有達成一致,那就沒有問題。此類協議可能需要雙方進行談判。所以我的觀點仍然是,如果沒有達成協議,就必須進行談判,然后按照法律精神來處理。關于出售不毀約,這也是過去的原則。在這一原則的指導下,民法典做出了非常重要的改進。現在我們強調,這種出售不毀約的對抗只能發生在實際占有期間。此前,1999年《合同法》并未明確提及占有期限。現在據說你是實際占有并使用它的承租人。這時,你可以對新買家產生影響,防止這條規則被濫用。此外,《民法典·合同編》為了保護承租人還規定了一項重要的新權利,我們稱之為優先權。
第七百三十四條第二款:“租賃期滿時,承租人在同等條件下優先租賃。”這對于承租人和承租人來說都是非常有利的。