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租賃合同在實踐中大量存在。比如我們剛畢業(yè)找工作的大學(xué)生,工作后可能要長期租房子。因為我們知道房價非常高,租房是我們首先要接觸的。重要的合同形式。在租房的過程中,經(jīng)常會產(chǎn)生糾紛,而糾紛往往是因為維護義務(wù)而產(chǎn)生的。法律本身確實規(guī)定出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),但當(dāng)事人另有約定的除外。但在實踐中,比如你租的是帶家具的房子,如果房子本身有損壞,一般不會有爭議。我們知道,這是房東的事,比如房子的主體結(jié)構(gòu)、門窗、墻壁等,如果門鎖有損壞,這個時候房東就應(yīng)該負責(zé)更換。但如果是家具,比如說冰箱壞了,廚房設(shè)備壞了,或者廁所壞了,這種情況下誰來修呢?有時房東和租客意見不一致。這確實是一件有爭議的事情,甚至還包括燈管壞了、吊燈壞了、床頭落地?zé)魤牧恕W饪鸵笳业椒繓|,但房東說這些都是消耗品,要你自己承擔(dān)。所以像這樣的糾紛有很多,我們也接觸過很多這樣的糾紛。那么,法律的原則是什么?通常很多房屋合同的標(biāo)準(zhǔn)模板中都有相關(guān)規(guī)定。首先,很明確,合同中有規(guī)定的,就必須遵守。合同有約定的,按照雙方協(xié)議。你對此無能為力。如果您當(dāng)時簽署了該協(xié)議,您必須承認該協(xié)議的有效性。畢竟,每個人都是具有完全民事行為能力的人。真正麻煩的問題是,如果合同中沒有約定,根據(jù)一般法律原則如何處理。關(guān)于法律原則,我注意到原建設(shè)部在1995年頒布了《城市房屋租賃管理辦法》號規(guī)定。當(dāng)然,雖然這個規(guī)定本身已經(jīng)不再有效,但是該規(guī)定的精神是可以參考的。《規(guī)定》規(guī)定,出租住宅自然損壞或者合同約定由出租人修理的,由出租人負責(zé)修理。合同約定由出租人修理的,出租人負責(zé)修理。因物業(yè)未及時修復(fù)造成房屋結(jié)構(gòu)損壞,造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的,出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這里還是很清楚的。如果合同約定出租人有義務(wù)并由出租人承擔(dān)。如果沒有達成一致,則視情況而定。如果確實不屬于房屋租賃的一部分,也可能存在需要承租人承擔(dān)適當(dāng)費用的情況。例如,如果沒有約定一個非常簡單的小燈泡是消耗品,通常有人會認為我的租金包括這些消耗品的損失。如果有這樣的約定,那就沒有問題了。如果沒有達成一致,那就沒有問題。此類協(xié)議可能需要雙方進行談判。所以我的觀點仍然是,如果沒有達成協(xié)議,就必須進行談判,然后按照法律精神來處理。關(guān)于出售不毀約,這也是過去的原則。在這一原則的指導(dǎo)下,民法典做出了非常重要的改進?,F(xiàn)在我們強調(diào),這種出售不毀約的對抗只能發(fā)生在實際占有期間。此前,1999年《合同法》并未明確提及占有期限?,F(xiàn)在據(jù)說你是實際占有并使用它的承租人。這時,你可以對新買家產(chǎn)生影響,防止這條規(guī)則被濫用。此外,《民法典·合同編》為了保護承租人還規(guī)定了一項重要的新權(quán)利,我們稱之為優(yōu)先權(quán)。
第七百三十四條第二款:“租賃期滿時,承租人在同等條件下優(yōu)先租賃?!边@對于承租人和承租人來說都是非常有利的。