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一、案情介紹
劉某在湖南省常德市某縣自建門面房,建筑面積約110平方米。該房屋沒有房產證。
2016年12月,縣政府下發棚戶區改造房屋征收決定,劉某自建的門面房納入征收范圍。由于劉某與縣政府一直未就前房補償問題達成一致,2017年6月,縣政府委托評估機構對劉某的房屋進行了評估。后來根據評估報告做出了《補償決定書》。
決定書的主要內容是:劉某可以選擇貨幣補償或者產權調換;其中貨幣補償55萬元,包括房屋價值49.5萬元、裝修及附屬設施補償5萬元、搬遷費2000元、臨時安置補助費。費用3000元;對于產權調換,劉某需要書面選擇產權調換房屋并結清差價。逾期不選擇的,視為放棄產權調換,縣政府僅對劉某提供貨幣補償。此外,劉還被給予15天的時間搬出并騰出被征收的房屋。
劉認為,決定中的貨幣補償價格明顯低于周邊地區同類房屋的市場價格,且產權調換辦法沒有明確房屋的位置、面積、搬遷費、臨時安置費等事項。安置房,無法保證劉的人身安全。其享有房屋征收補償的合法權益,遂向人民法院提起訴訟,請求撤銷該決定。
二、被告答辯
1、棚屋改造工程符合公共利益,嚴格依法履行征收程序;
2、因合同期內無法與劉某達成賠償協議而作出賠償決定,且該決定符合法律規定;
3、劉某提出的補償價格低于周邊地區同類房產的市場價格,與客觀事實不符。由于客觀條件的限制,無法滿足更換同地同面積的門面房屋的要求。劉先生在信中已明確獲知這一決定。可選的補償方式符合法律規定。
三、法院審理
本案爭議點有兩點:1、劉某房屋補償決定是否合法;2、縣政府對劉某的補償標準是否合適,劉某的權益是否得到保障。
第一,劉某房屋的補償決定是否合法?
根據法律規定,評估機構的選擇必須由被征收人與征收人協商確定。但本案中,縣政府在選擇評估機構時并未與劉先生協商;與此同時,評估機構正在對劉先生的前屋進行評估。當時沒有現場檢查,提供的評估報告不完整,違法。因此,縣政府《補償決定書》的認定事實不充分、程序違法。
其次,縣政府對劉某的補償標準是否合適,是否保護了劉某選擇產權調換的權利。
根據法律規定,補償決定應當明確產權調換房屋的地點、面積、搬遷費、臨時安置費、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式、過渡期限等事項。本案中,縣政府制定的產權交易中并未對上述事項作出具體規定,內容違法。
四、法院判決
撤銷縣政府作出的決定《補償決定書》