拆遷補償費土增(拆遷補償土地增值稅政策)

“拆遷補償費”是房地產開發(fā)企業(yè)“工程成本”的重要組成部分，也是計算土地增量時扣除項目的較大比例。令人不解的是：不同的房屋拆遷補償方式為何會出現(xiàn)問題？增地結算結果是否存在較大差異？房地產開發(fā)企業(yè)房屋拆遷補償有兩種方式。一是貨幣補償方式。房地產開發(fā)公司與被動入住達成共識。根據搬遷總面積和企業(yè)總面積計算補償金額。房地產開發(fā)企業(yè)憑搬遷合同、付款憑證和稅務機關開具的印花稅票，將這部分“拆遷補償費”記入“工程成本”。在估算土地增量時，這部分支出作為扣除項目，按照：010的要求作為“房地產開發(fā)費用”和“財政部要求的附加20%”金額-。另一種是實物補償方式，房地產開發(fā)公司與被拆遷人達成共識，按照被拆遷房屋的總面積將房產返還給被拆遷人。被拆遷房屋總面積超過總面積的，按市場價或協(xié)議價出售給被拆遷人。這就是我們平常說的“拆一還”1、補償方式。此類補償方式的結論是：房地產開發(fā)公司返還給被拆遷人的房產在財務會計中一般不作為收入處理，這部分“拆遷補償費”不計入“拆遷補償費”。項目成本”。在估算土地增長量時，這部分支出并未計入“房地產開發(fā)支出”和“財政部要求的額外20%”數額中。由于兩種房屋拆遷補償方式的不同，計算的增加土地數額不一致，直接影響增加土地結算結果。房屋拆遷補償方式的差異如何對土壤增生造成較大干擾？下面結合實例進行詳細分析。例：項目基本概況：某房地產開發(fā)公司于2005年2月開發(fā)“新時代名人花園”項目，該項目允許用地面積.00平方米，容積率3.9。項目于2006年3月竣工，經房產管理單位實測建筑面積平方米，其中已售總面積平方米；公共設施總面積2510平方米）。該項目已全部銷售完畢，公共設施已移交相關部門。項目基本數據項目收入及成本狀況。本項目實際房產轉讓收入為.55元，均為貨幣性收入；新項目實際成本為.78元，其中：取得土地所有權成本為.39元，房產建設成本為.39元。單位工程造價按已售總面積2725元計算；工程造價包含各類機構性政府收費如：墻體改造存量基金、勞保基金、總體規(guī)劃服務費、商品混凝土存量基金、白蟻防治費、大型城市基礎設施建設配套費共計.86元，不含機構性官方費用算作20%的附加金額。

[數據2]項目竣工稅費本項目實際產生房產轉讓相關稅費9,827,756.49元，其中：增值稅8,934,324.08元，城建稅625,402.69元教育費附加268,029.7元，營業(yè)稅稅率5%，城建稅7%，教育費附加3%。必要條件經計算，該項目不分為一般住宅和非一般住宅，以避稅；為了使兩種補償方式下的增地結算結果具有可比性，假設公司的貨幣補償價格和公開市場搬遷歸還面積價格均按項目產生的企業(yè)實際項目確定。費用預估為2725元；房地產開發(fā)成本按照“取得土地使用權證支出金額”與“房地產工程成本”之和的10%計算；稅務局核定的“出廠價”與企業(yè)具體的“企業(yè)工程成本”一致。數值經典案例：以上結算結果一目了然表明：“實質性補償”比“貨幣補償”多支付858,865.50元，原因是：在“實質性補償”方式下，公司向拆遷人補償了3502平方米的房產，按企業(yè)工程造價計算2725元，確定“應納稅所得額”.0元，并計入增值稅并追加.25元，但這部分收入并未計入“應納稅所得額”。房地產業(yè)”，同時向被拆遷人支付的“補償費”未計入“房地產業(yè)工程成本”，導致少扣“房地產開發(fā)費”.0元，國家財政部要求追加200%扣除金額“1908,590.0元”。兩人累計少扣2,862,885.0元，多繳858,865.50元。兩種補償方式是否會導致征地補償結果不同？是金融稅法差異造成的嗎？從會計角度看：“實質性補償”等方式本質上是一個“以舊換新”的業(yè)務流程，即房地產開發(fā)公司用新建的房產換取被拆遷人的舊房產。這一經濟發(fā)展業(yè)務流程由兩部分組成。房地產開發(fā)公司首先向拆遷方收購舊房，這也是一個收購業(yè)務流程；另一部分是將新建的房產以同等價格出售給被拆遷人。方先生，這也是一種銷售行為。因為進貨價與零售價相同，《土地增值稅暫行條例》一般只反映拆遷補償總面積，而不能反映其商品價值。房地產開發(fā)企業(yè)在處理財務會計時，大多數財務會計錯誤地將“實體補償法”理解為“非貨幣性資產置換”，按照《拆遷補償協(xié)議》的要求進行會計處理，并且只收到的房價彌補差額的一部分確認為收入，而舊房產的價值是向被拆遷方購買的，賬上沒有體現(xiàn)，所以公司賬上反映的財產不具體，且該部分財產不能分配到工程成本；同一市場上出售給被拆遷人的房產不作為收入處理，導致轉讓房產收入少計，按同時，少計了轉讓房產的收益轉讓工程成本，從上面的例子可以看出，“實質補償”的房地產工程成本比“貨幣補償”的房地產工程成本少了9,542,950.00元。其他標準一致的情況下，房屋拆遷補償方式不同，不應造成工程造價的差異。小編認為：這也是常見的會計錯誤和遺漏造成的。本例中“新舊置換”被錯誤解釋為“非貨幣性資產互換”，這是房地產開發(fā)企業(yè)財務會計的錯誤。從稅法角度觀察：“主體補償”方式下，返還給被拆遷人的房產應按“出廠價”確定為“應納稅所得額”，并繳納增值稅及附加費應該支付。

值得一提的是，這里的“出廠價”并不是企業(yè)實際發(fā)生的“企業(yè)工程造價”，而是經地方稅務局或物價局核定的“企業(yè)工程造價”。在操作過程中，負責人稅務局很少審批“企業(yè)工程費用”。房地產開發(fā)企業(yè)只能按照實際發(fā)生的“企業(yè)工程費用”計算“應納稅所得額”；“成本”存在差異，在估算所得稅時進行稅收調整。[頁]《主體補償辦法》為何采用“出廠價”而不是“市場價”作為拆遷返還房產“稅收收入”的依據？主要原因是充分考慮到：返還給拆遷方的這部分房產“納稅申報表”中“市場價”與“出廠價”的差額，房地產開發(fā)企業(yè)沒有獲得。真正的奸商是被拆遷方。按照“出廠價格”作為“應納稅所得額”，符合“公平公正”的征稅標準。房地產開發(fā)企業(yè)按照“出廠價”將退回的房地產確定為“應納稅所得額”。但房地產開發(fā)企業(yè)不能從被拆遷人那里收取這部分“應納稅所得額”。這部分“應納稅所得額”實際上是用來抵消被拆遷人的“補償費”，作為搬遷的“補償費”，應計入“工程成本”。否則，房地產開發(fā)企業(yè)反映的收入和成本將不具體。總體而言，“實質性補償”法下，由于財務核算方案不正確，少計了房地產業(yè)轉讓收入，同時少計了房地產業(yè)項目成本，導致土地增加。結算結果和“貨幣化補償”方式。它們是有區(qū)別的。