拆遷補(bǔ)償費(fèi)土增(拆遷補(bǔ)償土地增值稅政策)

“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“工程成本”的重要組成部分，也是計(jì)算土地增量時(shí)扣除項(xiàng)目的較大比例。令人不解的是：不同的房屋拆遷補(bǔ)償方式為何會(huì)出現(xiàn)問題？增地結(jié)算結(jié)果是否存在較大差異？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式。一是貨幣補(bǔ)償方式。房地產(chǎn)開發(fā)公司與被動(dòng)入住達(dá)成共識(shí)。根據(jù)搬遷總面積和企業(yè)總面積計(jì)算補(bǔ)償金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑搬遷合同、付款憑證和稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的印花稅票，將這部分“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”記入“工程成本”。在估算土地增量時(shí)，這部分支出作為扣除項(xiàng)目，按照：010的要求作為“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”和“財(cái)政部要求的附加20%”金額-。另一種是實(shí)物補(bǔ)償方式，房地產(chǎn)開發(fā)公司與被拆遷人達(dá)成共識(shí)，按照被拆遷房屋的總面積將房產(chǎn)返還給被拆遷人。被拆遷房屋總面積超過總面積的，按市場(chǎng)價(jià)或協(xié)議價(jià)出售給被拆遷人。這就是我們平常說的“拆一還”1、補(bǔ)償方式。此類補(bǔ)償方式的結(jié)論是：房地產(chǎn)開發(fā)公司返還給被拆遷人的房產(chǎn)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中一般不作為收入處理，這部分“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”不計(jì)入“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。項(xiàng)目成本”。在估算土地增長(zhǎng)量時(shí)，這部分支出并未計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)支出”和“財(cái)政部要求的額外20%”數(shù)額中。由于兩種房屋拆遷補(bǔ)償方式的不同，計(jì)算的增加土地?cái)?shù)額不一致，直接影響增加土地結(jié)算結(jié)果。房屋拆遷補(bǔ)償方式的差異如何對(duì)土壤增生造成較大干擾？下面結(jié)合實(shí)例進(jìn)行詳細(xì)分析。例：項(xiàng)目基本概況：某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2005年2月開發(fā)“新時(shí)代名人花園”項(xiàng)目，該項(xiàng)目允許用地面積.00平方米，容積率3.9。項(xiàng)目于2006年3月竣工，經(jīng)房產(chǎn)管理單位實(shí)測(cè)建筑面積平方米，其中已售總面積平方米；公共設(shè)施總面積2510平方米）。該項(xiàng)目已全部銷售完畢，公共設(shè)施已移交相關(guān)部門。項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目收入及成本狀況。本項(xiàng)目實(shí)際房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為.55元，均為貨幣性收入；新項(xiàng)目實(shí)際成本為.78元，其中：取得土地所有權(quán)成本為.39元，房產(chǎn)建設(shè)成本為.39元。單位工程造價(jià)按已售總面積2725元計(jì)算；工程造價(jià)包含各類機(jī)構(gòu)性政府收費(fèi)如：墻體改造存量基金、勞?；稹⒖傮w規(guī)劃服務(wù)費(fèi)、商品混凝土存量基金、白蟻防治費(fèi)、大型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)共計(jì).86元，不含機(jī)構(gòu)性官方費(fèi)用算作20%的附加金額。

[數(shù)據(jù)2]項(xiàng)目竣工稅費(fèi)本項(xiàng)目實(shí)際產(chǎn)生房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費(fèi)9,827,756.49元，其中：增值稅8,934,324.08元，城建稅625,402.69元教育費(fèi)附加268,029.7元，營(yíng)業(yè)稅稅率5%，城建稅7%，教育費(fèi)附加3%。必要條件經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目不分為一般住宅和非一般住宅，以避稅；為了使兩種補(bǔ)償方式下的增地結(jié)算結(jié)果具有可比性，假設(shè)公司的貨幣補(bǔ)償價(jià)格和公開市場(chǎng)搬遷歸還面積價(jià)格均按項(xiàng)目產(chǎn)生的企業(yè)實(shí)際項(xiàng)目確定。費(fèi)用預(yù)估為2725元；房地產(chǎn)開發(fā)成本按照“取得土地使用權(quán)證支出金額”與“房地產(chǎn)工程成本”之和的10%計(jì)算；稅務(wù)局核定的“出廠價(jià)”與企業(yè)具體的“企業(yè)工程成本”一致。數(shù)值經(jīng)典案例：以上結(jié)算結(jié)果一目了然表明：“實(shí)質(zhì)性補(bǔ)償”比“貨幣補(bǔ)償”多支付858,865.50元，原因是：在“實(shí)質(zhì)性補(bǔ)償”方式下，公司向拆遷人補(bǔ)償了3502平方米的房產(chǎn)，按企業(yè)工程造價(jià)計(jì)算2725元，確定“應(yīng)納稅所得額”.0元，并計(jì)入增值稅并追加.25元，但這部分收入并未計(jì)入“應(yīng)納稅所得額”。房地產(chǎn)業(yè)”，同時(shí)向被拆遷人支付的“補(bǔ)償費(fèi)”未計(jì)入“房地產(chǎn)業(yè)工程成本”，導(dǎo)致少扣“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)”.0元，國(guó)家財(cái)政部要求追加200%扣除金額“1908,590.0元”。兩人累計(jì)少扣2,862,885.0元，多繳858,865.50元。兩種補(bǔ)償方式是否會(huì)導(dǎo)致征地補(bǔ)償結(jié)果不同？是金融稅法差異造成的嗎？從會(huì)計(jì)角度看：“實(shí)質(zhì)性補(bǔ)償”等方式本質(zhì)上是一個(gè)“以舊換新”的業(yè)務(wù)流程，即房地產(chǎn)開發(fā)公司用新建的房產(chǎn)換取被拆遷人的舊房產(chǎn)。這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展業(yè)務(wù)流程由兩部分組成。房地產(chǎn)開發(fā)公司首先向拆遷方收購(gòu)舊房，這也是一個(gè)收購(gòu)業(yè)務(wù)流程；另一部分是將新建的房產(chǎn)以同等價(jià)格出售給被拆遷人。方先生，這也是一種銷售行為。因?yàn)檫M(jìn)貨價(jià)與零售價(jià)相同，《土地增值稅暫行條例》一般只反映拆遷補(bǔ)償總面積，而不能反映其商品價(jià)值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在處理財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)時(shí)，大多數(shù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)錯(cuò)誤地將“實(shí)體補(bǔ)償法”理解為“非貨幣性資產(chǎn)置換”，按照《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》的要求進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，并且只收到的房?jī)r(jià)彌補(bǔ)差額的一部分確認(rèn)為收入，而舊房產(chǎn)的價(jià)值是向被拆遷方購(gòu)買的，賬上沒有體現(xiàn)，所以公司賬上反映的財(cái)產(chǎn)不具體，且該部分財(cái)產(chǎn)不能分配到工程成本；同一市場(chǎng)上出售給被拆遷人的房產(chǎn)不作為收入處理，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入少計(jì)，按同時(shí)，少計(jì)了轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)讓工程成本，從上面的例子可以看出，“實(shí)質(zhì)補(bǔ)償”的房地產(chǎn)工程成本比“貨幣補(bǔ)償”的房地產(chǎn)工程成本少了9,542,950.00元。其他標(biāo)準(zhǔn)一致的情況下，房屋拆遷補(bǔ)償方式不同，不應(yīng)造成工程造價(jià)的差異。小編認(rèn)為：這也是常見的會(huì)計(jì)錯(cuò)誤和遺漏造成的。本例中“新舊置換”被錯(cuò)誤解釋為“非貨幣性資產(chǎn)互換”，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的錯(cuò)誤。從稅法角度觀察：“主體補(bǔ)償”方式下，返還給被拆遷人的房產(chǎn)應(yīng)按“出廠價(jià)”確定為“應(yīng)納稅所得額”，并繳納增值稅及附加費(fèi)應(yīng)該支付。

值得一提的是，這里的“出廠價(jià)”并不是企業(yè)實(shí)際發(fā)生的“企業(yè)工程造價(jià)”，而是經(jīng)地方稅務(wù)局或物價(jià)局核定的“企業(yè)工程造價(jià)”。在操作過程中，負(fù)責(zé)人稅務(wù)局很少審批“企業(yè)工程費(fèi)用”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能按照實(shí)際發(fā)生的“企業(yè)工程費(fèi)用”計(jì)算“應(yīng)納稅所得額”；“成本”存在差異，在估算所得稅時(shí)進(jìn)行稅收調(diào)整。[頁(yè)]《主體補(bǔ)償辦法》為何采用“出廠價(jià)”而不是“市場(chǎng)價(jià)”作為拆遷返還房產(chǎn)“稅收收入”的依據(jù)？主要原因是充分考慮到：返還給拆遷方的這部分房產(chǎn)“納稅申報(bào)表”中“市場(chǎng)價(jià)”與“出廠價(jià)”的差額，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有獲得。真正的奸商是被拆遷方。按照“出廠價(jià)格”作為“應(yīng)納稅所得額”，符合“公平公正”的征稅標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照“出廠價(jià)”將退回的房地產(chǎn)確定為“應(yīng)納稅所得額”。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能從被拆遷人那里收取這部分“應(yīng)納稅所得額”。這部分“應(yīng)納稅所得額”實(shí)際上是用來抵消被拆遷人的“補(bǔ)償費(fèi)”，作為搬遷的“補(bǔ)償費(fèi)”，應(yīng)計(jì)入“工程成本”。否則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)反映的收入和成本將不具體?？傮w而言，“實(shí)質(zhì)性補(bǔ)償”法下，由于財(cái)務(wù)核算方案不正確，少計(jì)了房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓收入，同時(shí)少計(jì)了房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本，導(dǎo)致土地增加。結(jié)算結(jié)果和“貨幣化補(bǔ)償”方式。它們是有區(qū)別的。