老房子已經(jīng)賣了,還是經(jīng)常夢到是怎么回事(老房子已經(jīng)賣了但新房要來不及付首付)

2024-04-03 07:59:41 圍觀 : 819 次

眾所周知，宅基地的市場交易一直是一個(gè)非常敏感的問題。有農(nóng)民朋友認(rèn)為，如果宅基地可以隨意買賣，農(nóng)民連最后一畝地都保不住了。這個(gè)缺口絕對不能打開；還有一些農(nóng)民朋友則持不同觀點(diǎn)，認(rèn)為宅基地房屋可以隨意買賣。無法買賣基礎(chǔ)房，是農(nóng)村房屋征地時(shí)“一文不值”的主要原因。相反，他們期望村屋進(jìn)入住房交易市場。

那么村屋可以買賣嗎？轉(zhuǎn)手宅基地房屋被拆遷時(shí)，拆遷補(bǔ)償收益應(yīng)該歸買方還是賣方？今天我們簡單分析一下村屋出售和拆遷補(bǔ)償問題。

我買了一套村屋，拆遷時(shí)賣家卻后悔了。法院判決該銷售協(xié)議無效。

2008年左右，當(dāng)事人張先生向楊女士購買了一套宅基地房屋。在向楊女士支付了13萬元的全額房款后，“外來村民”張老師搬到了該村。

幾年后，村里開始組織征地，農(nóng)舍也被納入拆遷范圍。這時(shí)，楊女士突然找到張老師，表示自己后悔了，想把房子拿回來，還給張老師13萬。

既然已經(jīng)付出了代價(jià)，怎么可能后悔呢？張老師說：“她嫉妒拆遷錢，房子都賣了這么多年了，還有買賣協(xié)議，她怎么能說要拿回來就拿回來呢？我也花了裝修房子花了很多錢，現(xiàn)在房價(jià)這么高。”

法院經(jīng)審理認(rèn)為，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。張老師不是房屋所在村組集體成員，無權(quán)購買村里的宅基地房屋。因此，法院最終判決張老師與楊女士簽訂的購房協(xié)議無效。

律師分析：買賣雙方都有過錯(cuò)，損失不能由購房者本人承擔(dān)

我國法律明確禁止外來人購買農(nóng)村宅基地、房屋。因此，法院判決宣告銷售協(xié)議無效具有充分的法律依據(jù)。

但楊女士和張先生在買賣農(nóng)房時(shí)都知道這一點(diǎn)，因此楊女士和張先生都應(yīng)對各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。賣房多年后，楊女士出于征地拆遷利益考慮，聲稱合同無效，因?yàn)榻灰走`法，應(yīng)賠償張老師信托利益的損失。

而且，張老師買了房子后又進(jìn)行了裝修，使房子增值了；這些年，土地也有一定程度的升值；現(xiàn)在房子又面臨征地拆遷，涉及到新的重要利益。基于這些考慮，張老師可以要求楊女士賠償他的損失。

拆遷過程中誰應(yīng)該得到補(bǔ)償？

實(shí)踐中像張先生這樣的案例并不在少數(shù)。賣房者為了獲取利潤，明知交易違法，仍選擇出售宅基地房屋；而購房者也出于各種考慮購買存在隱患的房子。

而當(dāng)房屋價(jià)格上漲，或者房屋被納入征地拆遷范圍時(shí)，房屋出賣人就會(huì)主張合同無效，爭奪拆遷補(bǔ)償收益。在雙方各自承擔(dān)過錯(cuò)并分擔(dān)損失的基礎(chǔ)上，拆遷補(bǔ)償收益該如何分配？

您可以參考《上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》來了解這個(gè)問題，其中規(guī)定，就本文中的張先生而言，交易已經(jīng)完成，買家已經(jīng)實(shí)際居住并使用了房屋。爭議房屋已被拆遷或者納入拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)在扣除購房者購買價(jià)款并充分考慮購房者回購房屋、購房者和賣方的合理費(fèi)用后將按比例獲得補(bǔ)償。分頻比一般可以認(rèn)為在7:3左右。

也就是說，盡管宅基地交易本身違法、買賣合同無效，但購房者仍然有資格尋求征地拆遷分割補(bǔ)償收益。

雖然實(shí)踐中當(dāng)事人可以依法尋求部分賠償，但京商拆遷律師還是建議大家即使明知法律禁止轉(zhuǎn)讓，也盡量不要觸碰法律的禁區(qū)，以免造成自身損失。非村民的宅基地。股權(quán)面臨風(fēng)險(xiǎn)。

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