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2018年底,剛剛接觸止贖房的趙老師抱著試一試的心態(tài)嘗試了自己的第一套止贖房。
上海寶山的一套復(fù)式公寓,當(dāng)時(shí)只有5人拍賣,估價(jià)950萬,而且只需要繳納契稅。拍賣前兩天,趙先生成功支付了定金,并定下了750萬的代理價(jià)。
拍賣進(jìn)行得出奇的順利,趙先生最終以730萬的價(jià)格買下了這套房子。
更何況比市場價(jià)低了120萬,而且只需要承擔(dān)契稅
但接下來發(fā)生的事情卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了趙老師的想象。
這套比市價(jià)低200萬元以上的止贖房,居然有
租賃合同
,并且是五年的租賃合同。
也就是說,趙先生拍攝的止贖房屋不僅無法居住,而且每個(gè)月還得按時(shí)償還銀行貸款。原本打算租用它來償還貸款的趙先生頓時(shí)一頭霧水。
因?yàn)椤?/p>
在不違反租約的情況下買賣
”,即租賃合同不會(huì)隨著產(chǎn)權(quán)人的變更而終止。因此,帶租金的止贖拍賣房被拍賣后,租賃合同仍然有效。
線下拜訪的朋友中,像趙先生這樣的人還有很多。如果倉促了解之后就開始參與拍攝,往往很容易陷入困境。
根據(jù)我們近年來參與拍攝的經(jīng)驗(yàn),我們發(fā)現(xiàn):
有四種情況可能會(huì)導(dǎo)致我們贏得了房子但不能住進(jìn)去。
房產(chǎn)租賃是房屋拍賣前由原業(yè)主與實(shí)際承租人簽訂的、實(shí)際有效的租賃合同。
一些真正的出租房產(chǎn)將
在交易中心顯示租賃文件
,這樣的止贖出售成功后,買方無權(quán)強(qiáng)迫租客搬出。
如果您希望租客搬出,您必須遵守租賃合同中的違約條款。
需要補(bǔ)償租客某些費(fèi)用
,也要看租客是否配合。
租約10年以上
租賃合同為長期租賃。
長期租賃的原因通常是被執(zhí)行人無力償還債務(wù),又不想出售房屋,只能與債權(quán)人簽訂長期租賃合同,并使用使用權(quán)買房子來償還債務(wù)或收取很少的租金來償還債務(wù)。
根據(jù)我們線下遇到的租賃案例來看,長期租賃是比真實(shí)租賃更好的解決方案。畢竟承租人的主要目的不是居住,而是
獲得債務(wù)補(bǔ)償
但需要注意的是,在拍賣完成之前,必須將房屋的移交費(fèi)用調(diào)查清楚。如果拍賣完成后與租客協(xié)商清理房屋,一旦租客抬高價(jià)格,對于買家來說風(fēng)險(xiǎn)太大。
被執(zhí)行人為了避免被拍賣的房屋被拍賣或者拍賣后造成麻煩,私自與案外人簽訂租賃合同,擾亂拍賣。
一般來說,
私下簽訂的租賃合同一般沒有租賃記錄。有些人簽訂了租賃合同,但實(shí)際上并不支付租金。
,這些租約對于整個(gè)案件來說都是無效租約,不能阻止法院繼續(xù)拍賣房屋。但后期清理房屋租賃會(huì)有些困難。
在這種情況下,買方找到證據(jù)后,可以向法院申請宣告租賃合同無效。
如果租客仍不肯交出房產(chǎn),可以直接報(bào)警。
趙老師遇到的就是這種突然出現(xiàn)的有租約的止贖房。
一些房子
通知顯示沒有租約
但在實(shí)際入戶調(diào)查過程中,發(fā)現(xiàn)存在租賃情況,而且此類情況也時(shí)有發(fā)生。
喪失抵押品贖回權(quán)的房屋在拍賣之前,由原房主的親戚和朋友私下出租。對于這種情況,法院無法及時(shí)獲知,必須進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查才能查明。
原房主的兄弟將房子出租給中介平臺(tái),中介平臺(tái)又將房子分成單間出租給個(gè)人。
由于涉及人員較多,中介平臺(tái)非常不配合,處理起來非常困難,導(dǎo)致掛牌被
第一次射擊失敗
,買家以低價(jià)贏得了第二次拍賣。
雖然這種止贖租賃最終得到了解決,但在這個(gè)過程中也花費(fèi)了很多錢。
如果像趙先生一樣,拍完照片才發(fā)現(xiàn)房子實(shí)際上是出租的,那么在處理房屋清倉和交接時(shí)就會(huì)更加被動(dòng),甚至可能會(huì)遇到承租人生氣的情況。
根據(jù)多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),我們總結(jié)了以下三個(gè)消除住房租賃風(fēng)險(xiǎn)的具體步驟。
在拍賣財(cái)產(chǎn)之前,必須
現(xiàn)場入戶調(diào)查
、參觀周邊地區(qū),了解房產(chǎn)的具體情況。
而現(xiàn)場結(jié)算的技巧非常重要,可以消除80%的租賃風(fēng)險(xiǎn)。
但很多時(shí)候,剛剛接觸止贖房的新手很難通過一兩次實(shí)地考察來完全掌握自己需要的信息。
在拍賣公告中,通常會(huì)注明是否有租賃。
如果遇到拍賣公告中被列為“有租約”的止贖房屋,參加拍賣前一定要查清租客的身份。
具體來說,取決于是否
出租的是真正的租戶,還是被執(zhí)行人的債權(quán)人或其他人?
,從而確定租賃類型。
了解實(shí)際情況后,您可以根據(jù)租賃情況采取相應(yīng)措施并整合解決方案。
根據(jù)租戶情況和現(xiàn)場入戶調(diào)查結(jié)果確定解決租賃的實(shí)際費(fèi)用。
如果解決租賃的成本太高,則不建議客戶參與拍賣。
然而,由于租賃問題而喪失抵押品贖回權(quán)的拍賣行往往競標(biāo)者較少,競爭力也較弱。它們很容易低價(jià)出售,并且有可能錯(cuò)過。
建議您在自己能承受的成本范圍內(nèi)用租金解決止贖拍賣的問題,否則就不應(yīng)該參加拍賣。
通過這三個(gè)角度的排除,我們可以更詳細(xì)地了解標(biāo)的房屋的實(shí)際情況。
此外,我們還總結(jié)了
貸款資金安排、價(jià)格分析等七大模塊
形成了一套標(biāo)準(zhǔn)的止贖房屋盡職調(diào)查模板,并為每套止贖房屋制作了盡職調(diào)查報(bào)告,幫助買家理性參與拍賣。
感謝邀請。法院一般不會(huì)強(qiáng)迫租戶A搬出房屋。對于租賃物權(quán)屬轉(zhuǎn)移導(dǎo)致出租人發(fā)生變更的,我國《合同法》第229條規(guī)定,租賃期內(nèi)租賃物權(quán)屬發(fā)生變化的,不影響租賃合同的效力。這就是人們常說的不毀約買賣。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第20條規(guī)定:租賃期內(nèi)租賃房屋權(quán)屬發(fā)生變化,承租人請求受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外:房屋租賃前已設(shè)立抵押,因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押而導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生變化的;房屋出租前已被人民法院依法征收的。查獲。如果A租用的房屋B在租賃前不符合上述兩個(gè)條件,那么法院不會(huì)將A驅(qū)逐出房屋。
在不破壞租賃的情況下買賣的效果是“不影響租賃合同的有效性”。也就是說,A、B之間原來的房屋租賃合同仍然有效。對于A來說,無需終止原租賃關(guān)系,也無需簽訂新的租賃合同成為新租賃合同的承租人。實(shí)際的法律后果是A與新的司法拍賣受讓人之間簽訂了租賃合同。如果取得租賃物所有權(quán)的人要求A搬出房屋,新房主就違反了租賃合同,A可以主張繼續(xù)履行、損害賠償?shù)冗`約責(zé)任。出售不破壞租約的規(guī)定實(shí)際上賦予了租戶A與房屋新主人抗?fàn)幍臋?quán)利,直到原租約到期為止。
精易法律顧問,您的商業(yè)伙伴。
前幾天接到朋友的緊急電話,說我租的茶館已經(jīng)被法院查封,即將拍賣。我不知道該怎么辦?
原來,2017年,他租了一個(gè)店面經(jīng)營茶館。合同期限為10年。開業(yè)以來,生意一直很好。不料房東負(fù)債累累,導(dǎo)致店鋪被查封,據(jù)說很快就會(huì)被拍賣。他憂心忡忡地說:“裝修花了很多錢,現(xiàn)在生意有了一些起色,但面臨著被查封、拍賣的風(fēng)險(xiǎn),我該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益呢?”
我對他的情況進(jìn)行了法律解釋并提出了相關(guān)建議,他聽后顯得輕松了很多。
一、根據(jù)“買賣不毀租”的原則,租賃合同仍然有效
《中華人民共和國合同法》第229條規(guī)定“租賃期間租賃物的所有權(quán)發(fā)生變化的,不影響合同的效力”。這就是俗稱的“買賣不違反租約的原則”。同時(shí),《最高法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》號第20條還規(guī)定,“租賃期內(nèi)租賃房屋權(quán)屬發(fā)生變化,承租人請求受讓人繼續(xù)履行租賃合同的,人民法院應(yīng)予支持。
二是注意“買賣不破租”的例外。在此情況下,不支持租賃合同的繼續(xù)履行。
《司法解釋》還規(guī)定,租賃房屋有下列情形或者另有約定的:房屋租賃前已設(shè)立抵押,因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押而導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生變化的;房屋出租前已經(jīng)有人居住的。由人民法院依法扣押。因此,法院拍賣執(zhí)行涉案房屋在簽訂租賃合同時(shí)未被抵押、扣押的,可以按照原合同繼續(xù)租賃;出租人違反約定,隱瞞有關(guān)事實(shí),導(dǎo)致承租人無法繼續(xù)租賃的,出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
三是完善租賃合同,維護(hù)自身合法權(quán)益。
建議在租賃合同中增加以下條款:
1、出租人承諾所租房屋不存在權(quán)屬瑕疵或糾紛。出租人有合法的房屋出租權(quán)。合同履行期間,因房屋所有權(quán)問題導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的,出租人除退還剩余租金外,還應(yīng)當(dāng)賠償承租人的損失。
2、合同履行期間,租賃房屋被法院或者其他行政機(jī)關(guān)查封,合同無法繼續(xù)履行的,出租人不僅應(yīng)當(dāng)退還剩余期限的租金,還應(yīng)當(dāng)向承租人進(jìn)行賠償對于損失。