法院拍賣的房子如果有租賃怎樣辦房產(chǎn)證(法院拍賣的房子如果有租賃怎樣辦手續(xù))

法拍房住不進(jìn)去這四種帶租約的要警惕，三步教你鑒別

2018年底，剛剛接觸止贖房的趙老師抱著試一試的心態(tài)嘗試了自己的第一套止贖房。

上海寶山的一套復(fù)式公寓，當(dāng)時(shí)只有5人拍賣，估價(jià)950萬，而且只需要繳納契稅。拍賣前兩天，趙先生成功支付了定金，并定下了750萬的代理價(jià)。

拍賣進(jìn)行得出奇的順利，趙先生最終以730萬的價(jià)格買下了這套房子。

更何況比市場價(jià)低了120萬，而且只需要承擔(dān)契稅

但接下來發(fā)生的事情卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了趙老師的想象。

這套比市價(jià)低200萬元以上的止贖房，居然有

租賃合同

，并且是五年的租賃合同。

也就是說，趙先生拍攝的止贖房屋不僅無法居住，而且每個(gè)月還得按時(shí)償還銀行貸款。原本打算租用它來償還貸款的趙先生頓時(shí)一頭霧水。

因?yàn)椤?/p>

在不違反租約的情況下買賣

”，即租賃合同不會(huì)隨著產(chǎn)權(quán)人的變更而終止。因此，帶租金的止贖拍賣房被拍賣后，租賃合同仍然有效。

線下拜訪的朋友中，像趙先生這樣的人還有很多。如果倉促了解之后就開始參與拍攝，往往很容易陷入困境。

根據(jù)我們近年來參與拍攝的經(jīng)驗(yàn)，我們發(fā)現(xiàn)：

有四種情況可能會(huì)導(dǎo)致我們贏得了房子但不能住進(jìn)去。

房產(chǎn)租賃是房屋拍賣前由原業(yè)主與實(shí)際承租人簽訂的、實(shí)際有效的租賃合同。

一些真正的出租房產(chǎn)將

在交易中心顯示租賃文件

，這樣的止贖出售成功后，買方無權(quán)強(qiáng)迫租客搬出。

如果您希望租客搬出，您必須遵守租賃合同中的違約條款。

需要補(bǔ)償租客某些費(fèi)用

，也要看租客是否配合。

租約10年以上

租賃合同為長期租賃。

長期租賃的原因通常是被執(zhí)行人無力償還債務(wù)，又不想出售房屋，只能與債權(quán)人簽訂長期租賃合同，并使用使用權(quán)買房子來償還債務(wù)或收取很少的租金來償還債務(wù)。

根據(jù)我們線下遇到的租賃案例來看，長期租賃是比真實(shí)租賃更好的解決方案。畢竟承租人的主要目的不是居住，而是

獲得債務(wù)補(bǔ)償

但需要注意的是，在拍賣完成之前，必須將房屋的移交費(fèi)用調(diào)查清楚。如果拍賣完成后與租客協(xié)商清理房屋，一旦租客抬高價(jià)格，對于買家來說風(fēng)險(xiǎn)太大。

被執(zhí)行人為了避免被拍賣的房屋被拍賣或者拍賣后造成麻煩，私自與案外人簽訂租賃合同，擾亂拍賣。

一般來說，

私下簽訂的租賃合同一般沒有租賃記錄。有些人簽訂了租賃合同，但實(shí)際上并不支付租金。

，這些租約對于整個(gè)案件來說都是無效租約，不能阻止法院繼續(xù)拍賣房屋。但后期清理房屋租賃會(huì)有些困難。

在這種情況下，買方找到證據(jù)后，可以向法院申請宣告租賃合同無效。

如果租客仍不肯交出房產(chǎn)，可以直接報(bào)警。

趙老師遇到的就是這種突然出現(xiàn)的有租約的止贖房。

一些房子

通知顯示沒有租約

但在實(shí)際入戶調(diào)查過程中，發(fā)現(xiàn)存在租賃情況，而且此類情況也時(shí)有發(fā)生。

喪失抵押品贖回權(quán)的房屋在拍賣之前，由原房主的親戚和朋友私下出租。對于這種情況，法院無法及時(shí)獲知，必須進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查才能查明。

原房主的兄弟將房子出租給中介平臺(tái)，中介平臺(tái)又將房子分成單間出租給個(gè)人。

由于涉及人員較多，中介平臺(tái)非常不配合，處理起來非常困難，導(dǎo)致掛牌被

第一次射擊失敗

，買家以低價(jià)贏得了第二次拍賣。

雖然這種止贖租賃最終得到了解決，但在這個(gè)過程中也花費(fèi)了很多錢。

如果像趙先生一樣，拍完照片才發(fā)現(xiàn)房子實(shí)際上是出租的，那么在處理房屋清倉和交接時(shí)就會(huì)更加被動(dòng)，甚至可能會(huì)遇到承租人生氣的情況。

根據(jù)多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我們總結(jié)了以下三個(gè)消除住房租賃風(fēng)險(xiǎn)的具體步驟。

在拍賣財(cái)產(chǎn)之前，必須

現(xiàn)場入戶調(diào)查

、參觀周邊地區(qū)，了解房產(chǎn)的具體情況。

而現(xiàn)場結(jié)算的技巧非常重要，可以消除80%的租賃風(fēng)險(xiǎn)。

但很多時(shí)候，剛剛接觸止贖房的新手很難通過一兩次實(shí)地考察來完全掌握自己需要的信息。

在拍賣公告中，通常會(huì)注明是否有租賃。

如果遇到拍賣公告中被列為“有租約”的止贖房屋，參加拍賣前一定要查清租客的身份。

具體來說，取決于是否

出租的是真正的租戶，還是被執(zhí)行人的債權(quán)人或其他人？

，從而確定租賃類型。

了解實(shí)際情況后，您可以根據(jù)租賃情況采取相應(yīng)措施并整合解決方案。

根據(jù)租戶情況和現(xiàn)場入戶調(diào)查結(jié)果確定解決租賃的實(shí)際費(fèi)用。

如果解決租賃的成本太高，則不建議客戶參與拍賣。

然而，由于租賃問題而喪失抵押品贖回權(quán)的拍賣行往往競標(biāo)者較少，競爭力也較弱。它們很容易低價(jià)出售，并且有可能錯(cuò)過。

建議您在自己能承受的成本范圍內(nèi)用租金解決止贖拍賣的問題，否則就不應(yīng)該參加拍賣。

通過這三個(gè)角度的排除，我們可以更詳細(xì)地了解標(biāo)的房屋的實(shí)際情況。

此外，我們還總結(jié)了

貸款資金安排、價(jià)格分析等七大模塊

形成了一套標(biāo)準(zhǔn)的止贖房屋盡職調(diào)查模板，并為每套止贖房屋制作了盡職調(diào)查報(bào)告，幫助買家理性參與拍賣。

當(dāng)租戶租的房子因?yàn)榉ㄔ旱呐袥Q被拍賣時(shí)，法院是否應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制執(zhí)行清除租戶

感謝邀請。法院一般不會(huì)強(qiáng)迫租戶A搬出房屋。對于租賃物權(quán)屬轉(zhuǎn)移導(dǎo)致出租人發(fā)生變更的，我國《合同法》第229條規(guī)定，租賃期內(nèi)租賃物權(quán)屬發(fā)生變化的，不影響租賃合同的效力。這就是人們常說的不毀約買賣。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第20條規(guī)定：租賃期內(nèi)租賃房屋權(quán)屬發(fā)生變化，承租人請求受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：房屋租賃前已設(shè)立抵押，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押而導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生變化的；房屋出租前已被人民法院依法征收的。查獲。如果A租用的房屋B在租賃前不符合上述兩個(gè)條件，那么法院不會(huì)將A驅(qū)逐出房屋。

在不破壞租賃的情況下買賣的效果是“不影響租賃合同的有效性”。也就是說，A、B之間原來的房屋租賃合同仍然有效。對于A來說，無需終止原租賃關(guān)系，也無需簽訂新的租賃合同成為新租賃合同的承租人。實(shí)際的法律后果是A與新的司法拍賣受讓人之間簽訂了租賃合同。如果取得租賃物所有權(quán)的人要求A搬出房屋，新房主就違反了租賃合同，A可以主張繼續(xù)履行、損害賠償?shù)冗`約責(zé)任。出售不破壞租約的規(guī)定實(shí)際上賦予了租戶A與房屋新主人抗?fàn)幍臋?quán)利，直到原租約到期為止。

精易法律顧問，您的商業(yè)伙伴。

房屋在租賃期間被法院查封拍賣，承租人的權(quán)利如何保護(hù)

前幾天接到朋友的緊急電話，說我租的茶館已經(jīng)被法院查封，即將拍賣。我不知道該怎么辦？

原來，2017年，他租了一個(gè)店面經(jīng)營茶館。合同期限為10年。開業(yè)以來，生意一直很好。不料房東負(fù)債累累，導(dǎo)致店鋪被查封，據(jù)說很快就會(huì)被拍賣。他憂心忡忡地說：“裝修花了很多錢，現(xiàn)在生意有了一些起色，但面臨著被查封、拍賣的風(fēng)險(xiǎn)，我該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？”

我對他的情況進(jìn)行了法律解釋并提出了相關(guān)建議，他聽后顯得輕松了很多。

一、根據(jù)“買賣不毀租”的原則，租賃合同仍然有效

《中華人民共和國合同法》第229條規(guī)定“租賃期間租賃物的所有權(quán)發(fā)生變化的，不影響合同的效力”。這就是俗稱的“買賣不違反租約的原則”。同時(shí)，《最高法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》號第20條還規(guī)定，“租賃期內(nèi)租賃房屋權(quán)屬發(fā)生變化，承租人請求受讓人繼續(xù)履行租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。

二是注意“買賣不破租”的例外。在此情況下，不支持租賃合同的繼續(xù)履行。

《司法解釋》還規(guī)定，租賃房屋有下列情形或者另有約定的：房屋租賃前已設(shè)立抵押，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押而導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生變化的；房屋出租前已經(jīng)有人居住的。由人民法院依法扣押。因此，法院拍賣執(zhí)行涉案房屋在簽訂租賃合同時(shí)未被抵押、扣押的，可以按照原合同繼續(xù)租賃；出租人違反約定，隱瞞有關(guān)事實(shí)，導(dǎo)致承租人無法繼續(xù)租賃的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

三是完善租賃合同，維護(hù)自身合法權(quán)益。

建議在租賃合同中增加以下條款：

1、出租人承諾所租房屋不存在權(quán)屬瑕疵或糾紛。出租人有合法的房屋出租權(quán)。合同履行期間，因房屋所有權(quán)問題導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的，出租人除退還剩余租金外，還應(yīng)當(dāng)賠償承租人的損失。

2、合同履行期間，租賃房屋被法院或者其他行政機(jī)關(guān)查封，合同無法繼續(xù)履行的，出租人不僅應(yīng)當(dāng)退還剩余期限的租金，還應(yīng)當(dāng)向承租人進(jìn)行賠償對于損失。