法院拍賣的房子如果有租賃怎樣辦房產證(法院拍賣的房子如果有租賃怎樣辦手續)

法拍房住不進去這四種帶租約的要警惕，三步教你鑒別

2018年底，剛剛接觸止贖房的趙老師抱著試一試的心態嘗試了自己的第一套止贖房。

上海寶山的一套復式公寓，當時只有5人拍賣，估價950萬，而且只需要繳納契稅。拍賣前兩天，趙先生成功支付了定金，并定下了750萬的代理價。

拍賣進行得出奇的順利，趙先生最終以730萬的價格買下了這套房子。

更何況比市場價低了120萬，而且只需要承擔契稅

但接下來發生的事情卻遠遠超出了趙老師的想象。

這套比市價低200萬元以上的止贖房，居然有

租賃合同

，并且是五年的租賃合同。

也就是說，趙先生拍攝的止贖房屋不僅無法居住，而且每個月還得按時償還銀行貸款。原本打算租用它來償還貸款的趙先生頓時一頭霧水。

因為”

在不違反租約的情況下買賣

”，即租賃合同不會隨著產權人的變更而終止。因此，帶租金的止贖拍賣房被拍賣后，租賃合同仍然有效。

線下拜訪的朋友中，像趙先生這樣的人還有很多。如果倉促了解之后就開始參與拍攝，往往很容易陷入困境。

根據我們近年來參與拍攝的經驗，我們發現：

有四種情況可能會導致我們贏得了房子但不能住進去。

房產租賃是房屋拍賣前由原業主與實際承租人簽訂的、實際有效的租賃合同。

一些真正的出租房產將

在交易中心顯示租賃文件

，這樣的止贖出售成功后，買方無權強迫租客搬出。

如果您希望租客搬出，您必須遵守租賃合同中的違約條款。

需要補償租客某些費用

，也要看租客是否配合。

租約10年以上

租賃合同為長期租賃。

長期租賃的原因通常是被執行人無力償還債務，又不想出售房屋，只能與債權人簽訂長期租賃合同，并使用使用權買房子來償還債務或收取很少的租金來償還債務。

根據我們線下遇到的租賃案例來看，長期租賃是比真實租賃更好的解決方案。畢竟承租人的主要目的不是居住，而是

獲得債務補償

但需要注意的是，在拍賣完成之前，必須將房屋的移交費用調查清楚。如果拍賣完成后與租客協商清理房屋，一旦租客抬高價格，對于買家來說風險太大。

被執行人為了避免被拍賣的房屋被拍賣或者拍賣后造成麻煩，私自與案外人簽訂租賃合同，擾亂拍賣。

一般來說，

私下簽訂的租賃合同一般沒有租賃記錄。有些人簽訂了租賃合同，但實際上并不支付租金。

，這些租約對于整個案件來說都是無效租約，不能阻止法院繼續拍賣房屋。但后期清理房屋租賃會有些困難。

在這種情況下，買方找到證據后，可以向法院申請宣告租賃合同無效。

如果租客仍不肯交出房產，可以直接報警。

趙老師遇到的就是這種突然出現的有租約的止贖房。

一些房子

通知顯示沒有租約

但在實際入戶調查過程中，發現存在租賃情況，而且此類情況也時有發生。

喪失抵押品贖回權的房屋在拍賣之前，由原房主的親戚和朋友私下出租。對于這種情況，法院無法及時獲知，必須進行現場調查才能查明。

原房主的兄弟將房子出租給中介平臺，中介平臺又將房子分成單間出租給個人。

由于涉及人員較多，中介平臺非常不配合，處理起來非常困難，導致掛牌被

第一次射擊失敗

，買家以低價贏得了第二次拍賣。

雖然這種止贖租賃最終得到了解決，但在這個過程中也花費了很多錢。

如果像趙先生一樣，拍完照片才發現房子實際上是出租的，那么在處理房屋清倉和交接時就會更加被動，甚至可能會遇到承租人生氣的情況。

根據多年的實踐經驗，我們總結了以下三個消除住房租賃風險的具體步驟。

在拍賣財產之前，必須

現場入戶調查

、參觀周邊地區，了解房產的具體情況。

而現場結算的技巧非常重要，可以消除80%的租賃風險。

但很多時候，剛剛接觸止贖房的新手很難通過一兩次實地考察來完全掌握自己需要的信息。

在拍賣公告中，通常會注明是否有租賃。

如果遇到拍賣公告中被列為“有租約”的止贖房屋，參加拍賣前一定要查清租客的身份。

具體來說，取決于是否

出租的是真正的租戶，還是被執行人的債權人或其他人？

，從而確定租賃類型。

了解實際情況后，您可以根據租賃情況采取相應措施并整合解決方案。

根據租戶情況和現場入戶調查結果確定解決租賃的實際費用。

如果解決租賃的成本太高，則不建議客戶參與拍賣。

然而，由于租賃問題而喪失抵押品贖回權的拍賣行往往競標者較少，競爭力也較弱。它們很容易低價出售，并且有可能錯過。

建議您在自己能承受的成本范圍內用租金解決止贖拍賣的問題，否則就不應該參加拍賣。

通過這三個角度的排除，我們可以更詳細地了解標的房屋的實際情況。

此外，我們還總結了

貸款資金安排、價格分析等七大模塊

形成了一套標準的止贖房屋盡職調查模板，并為每套止贖房屋制作了盡職調查報告，幫助買家理性參與拍賣。

當租戶租的房子因為法院的判決被拍賣時，法院是否應當強制執行清除租戶

感謝邀請。法院一般不會強迫租戶A搬出房屋。對于租賃物權屬轉移導致出租人發生變更的，我國《合同法》第229條規定，租賃期內租賃物權屬發生變化的，不影響租賃合同的效力。這就是人們常說的不毀約買賣。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第20條規定：租賃期內租賃房屋權屬發生變化，承租人請求受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋有下列情形或者當事人另有約定的除外：房屋租賃前已設立抵押，因抵押權人實現抵押而導致房屋所有權發生變化的；房屋出租前已被人民法院依法征收的。查獲。如果A租用的房屋B在租賃前不符合上述兩個條件，那么法院不會將A驅逐出房屋。

在不破壞租賃的情況下買賣的效果是“不影響租賃合同的有效性”。也就是說，A、B之間原來的房屋租賃合同仍然有效。對于A來說，無需終止原租賃關系，也無需簽訂新的租賃合同成為新租賃合同的承租人。實際的法律后果是A與新的司法拍賣受讓人之間簽訂了租賃合同。如果取得租賃物所有權的人要求A搬出房屋，新房主就違反了租賃合同，A可以主張繼續履行、損害賠償等違約責任。出售不破壞租約的規定實際上賦予了租戶A與房屋新主人抗爭的權利，直到原租約到期為止。

精易法律顧問，您的商業伙伴。

房屋在租賃期間被法院查封拍賣，承租人的權利如何保護

前幾天接到朋友的緊急電話，說我租的茶館已經被法院查封，即將拍賣。我不知道該怎么辦？

原來，2017年，他租了一個店面經營茶館。合同期限為10年。開業以來，生意一直很好。不料房東負債累累，導致店鋪被查封，據說很快就會被拍賣。他憂心忡忡地說：“裝修花了很多錢，現在生意有了一些起色，但面臨著被查封、拍賣的風險，我該如何維護自己的合法權益呢？”

我對他的情況進行了法律解釋并提出了相關建議，他聽后顯得輕松了很多。

一、根據“買賣不毀租”的原則，租賃合同仍然有效

《中華人民共和國合同法》第229條規定“租賃期間租賃物的所有權發生變化的，不影響合同的效力”。這就是俗稱的“買賣不違反租約的原則”。同時，《最高法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》號第20條還規定，“租賃期內租賃房屋權屬發生變化，承租人請求受讓人繼續履行租賃合同的，人民法院應予支持。

二是注意“買賣不破租”的例外。在此情況下，不支持租賃合同的繼續履行。

《司法解釋》還規定，租賃房屋有下列情形或者另有約定的：房屋租賃前已設立抵押，因抵押權人實現抵押而導致所有權發生變化的；房屋出租前已經有人居住的。由人民法院依法扣押。因此，法院拍賣執行涉案房屋在簽訂租賃合同時未被抵押、扣押的，可以按照原合同繼續租賃；出租人違反約定，隱瞞有關事實，導致承租人無法繼續租賃的，出租人應當承擔違約責任。

三是完善租賃合同，維護自身合法權益。

建議在租賃合同中增加以下條款：

1、出租人承諾所租房屋不存在權屬瑕疵或糾紛。出租人有合法的房屋出租權。合同履行期間，因房屋所有權問題導致合同不能繼續履行的，出租人除退還剩余租金外，還應當賠償承租人的損失。

2、合同履行期間，租賃房屋被法院或者其他行政機關查封，合同無法繼續履行的，出租人不僅應當退還剩余期限的租金，還應當向承租人進行賠償對于損失。