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2021年12月7日，最高法院在中國裁判文書網上發布了一批案件，天目西路律師現選取其中兩個案件，向讀者朋友介紹案件中的重要裁判觀點，供大家學習。
案例一：確認合同無效糾紛再審及審判監督民事裁定書
判決要點：為解除人民法院查封而提供的財產擔保，經人民法院審查確認后，財產擔保人要求確認擔保無效的，本質上是針對法院執行保全裁定中的執行行為，不具有民事可訴性，不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍。
文件摘錄：經審查，法院認為，在林英公司與姚曉蘭、張際國房屋銷售合同糾紛案件中，蘇澤良作為凱豐公司委托代理人擔保凱豐公司名下的國有土地使用權，人民法院查封上述土地使用權。解除姚曉蘭房屋查封的民事裁定，由人民法院審查確認。凱豐公司要求確認擔保無效，針對法院執行保全裁定中的執行行為，不具有民事可訴性，不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍。當事人或者利害關系人應當通過其他法律途徑尋求救濟。本案二審裁定結果不當。
案例二：申請執行人執行異議的民事申請再審民事裁定書
判決要點:除涉案房屋外，債務人名下還有另一套房屋，即涉案房屋不是唯一滿足債務人居住需求的房屋；債務人收到二審判決后出售其中一套房屋，有可能規避法律規定。因此，債務人對涉案房屋的民事權益不優先于債權人享有的抵押權，不足以排除強制執行。
文件摘錄:經審查，法院認為，本案再審的重點問題是楊斌。張莉是否享有足夠的民事權益，可以排除強制執行。一審法院已查明，2013年6月8日，中國長城資產管理公司武漢辦事處(以下簡稱長城資產武漢辦事處，2016年12月22日名稱變更為長城資產湖北分公司)與中森華房地產公司簽訂抵押合同，約定中森華房地產公司向長城資產武漢辦事處提供在建工程和土地使用權作為抵押。長城資產湖北分公司提交的《武漢期房抵押證明》(武漢期房字第2×8號)。根據當時有效的《最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》(法釋〔2000〕44號)第四十七條規定，長城資產湖北分公司對本案涉及的房屋享有抵押權。
楊斌、張莉作為外人，主張其享有的權利足以排除長城資產湖北分公司對本案涉及的房屋享有的抵押權，應當證明其享有的權利符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條金錢債權執行中，買受人對登記在執行房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利可以排除執行的，人民法院應當予以支持:(一)在人民法院查封前簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)購買的商品房以居住人名義無其他用于居住的房屋；(三)合同總價格超過50%的。天目西路律師根據查明的事實，雖然楊斌、張麗在2013年6月8日長城資產湖北分公司與中森華房地產公司簽訂抵押合同前已與中森華房地產公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》，并支付全部購房款，但在2015年1月26日法院查封前已占有使用本案涉及的房屋，但楊斌、張麗除本案涉及的房屋外，還有另一套面積88.96平方米的房屋。本案涉及的房屋不是唯一滿足楊斌、張麗居住需求的房屋。楊斌、張麗不享有《最高人民法院關于案件若干問題的規定》第二十九條規定的商品房消費者權利規定的商品房消費者權利。
因此，本案涉及的房屋所享有的民事權益不優先于長城資產湖北分公司所享有的抵押權，不足以排除強制執行。楊斌、張麗申請再審提供房屋買賣合同。房地產登記材料查詢結果通知單。竣工驗收備案證明和工程竣工標志照片作為證據，證明本案涉及的房產是其唯一房屋，但其購買的第二套房屋在長城資產驗收時間被湖北分公司查封后，楊斌不排除。上海房屋買賣糾紛律師
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