購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢(購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些方面)

近年來，隨著我國GDP不斷創(chuàng)新高，房價(jià)也隨之瘋漲。一二線城市的商品房價(jià)格讓大多數(shù)人望而卻步。這時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用的“小產(chǎn)權(quán)房”就會突然出現(xiàn)在大家的視線中。然而，甘蔗并不像兩頭那么甜，而且還帶有很高的法律風(fēng)險(xiǎn)。

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念

我國《物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因依法建造、拆除房屋或者其他事實(shí)行為設(shè)立或者消滅產(chǎn)權(quán)的，自該事實(shí)行為完成時(shí)生效。也就是說，在我國，房子一封頂，建筑商就自然獲得了房子的所有權(quán)。

但需要注意的是，在我國，農(nóng)村土地屬于集體所有，城市土地屬于國家所有。在城市土地上建房，需要通過劃撥、轉(zhuǎn)讓等方式取得土地使用權(quán)，否則屬于違法建設(shè)。即使開發(fā)商或建筑商擁有私建房屋的所有權(quán)，政府也可以以未取得土地使用權(quán)為由拆除房屋，而城市土地價(jià)格昂貴，因此基本不存在未取得土地而建房的情況使用權(quán)。

在農(nóng)村地區(qū)，由于土地不那么值錢，政府并沒有那么重視。灰色地帶應(yīng)運(yùn)而生，催生了“小產(chǎn)權(quán)房”。這類房屋通常是指房屋建設(shè)者或開發(fā)商在農(nóng)村集體土地上建造的、不繳納土地出讓金等費(fèi)用的房屋。他們往往沒有房管局頒發(fā)的正式房產(chǎn)證，可能只能由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會頒發(fā)。但鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會頒發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)證，實(shí)際上并不具備真正意義上的完整產(chǎn)權(quán)。

此類房屋沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，房管部門不會記錄買賣雙方簽訂的購房合同。該銷售合同通常僅在買方和賣方之間有效。有時(shí)，由于購房者雙方的違法行為，導(dǎo)致合同無效。

根據(jù)法律：

《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》規(guī)定，“未經(jīng)依法辦理征收手續(xù)，通過戶籍制度改革或者‘村改戶’等擅自手段將農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)對非法轉(zhuǎn)讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買違法土地用于宅基地、農(nóng)民住宅或者“小產(chǎn)權(quán)房”的，一律不予登記發(fā)證。對未依法依規(guī)確認(rèn)、登記、核發(fā)土地權(quán)利或者規(guī)范登記簿，造成嚴(yán)重后果的，將嚴(yán)肅查處。責(zé)任。”

《物權(quán)法》第九條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，經(jīng)依法登記后發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，法律另有規(guī)定的除外。

《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》第五條規(guī)定，“對普查記錄的違法建筑，市政府應(yīng)當(dāng)區(qū)分違法程度，并根據(jù)本決定和土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的要求，采取采取確權(quán)、依法拆除、沒收、臨時(shí)使用等方式分批分批辦理。

2、購買小產(chǎn)權(quán)房要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)？

1、小產(chǎn)權(quán)房交易因違反國家和法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不受法律保護(hù)。

2、賣方可以通過聲稱合同無效，出售一套房子和兩套房子來賺取差價(jià)。首先，由于小產(chǎn)權(quán)房的買賣屬于違法行為，當(dāng)出賣人想反悔時(shí)，可以主張合同無效；其次，由于小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同沒有在房管局登記，善意第三人根本無法查到買賣情況。情況或者房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，那么另一方面，賣方很容易乘虛而入，出售一房兩房；

3、因小產(chǎn)權(quán)房無法辦理過戶登記，無法取得房屋所有權(quán)。由于沒有相關(guān)法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)并不完整。雖然價(jià)格便宜，但根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房最新政策解讀，國土資源部嚴(yán)禁登記發(fā)證。往往只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)房產(chǎn)證，因此小產(chǎn)權(quán)房不具備法律意義上的產(chǎn)權(quán)，自然無法辦理過戶登記手續(xù)。由于《物權(quán)法》第九條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更是以書面合同+登記+交付+支付合理對價(jià)作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的依據(jù)。未辦理過戶手續(xù)，自然不符合物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。當(dāng)然，購房者將無法獲得房屋的所有權(quán)，而只能獲得房屋的使用權(quán)。

4、購房者過戶難度加大。由于小產(chǎn)權(quán)房的出售畢竟是違法的，升值空間不大，而且往往面臨拆遷等不確定因素，因此購房者接手購買后往往很難再次出售。

5、一旦發(fā)生拆遷，購房者只能獲得少量拆遷補(bǔ)償。如果小產(chǎn)權(quán)房購買房屋后遭遇國家征地拆遷，由于國家法律沒有規(guī)定合法產(chǎn)權(quán)，購買者不具備合法產(chǎn)權(quán)人身份，因此無法獲得拆遷補(bǔ)償。國家的產(chǎn)權(quán)、購房者只能作為實(shí)際使用者收到的極少量的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

6、房屋質(zhì)量問題風(fēng)險(xiǎn)。與商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)不受相關(guān)部門監(jiān)管，不受相關(guān)法律法規(guī)的強(qiáng)制約束。因此，存在偷工減料的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房屋壽命短、經(jīng)常漏水等質(zhì)量問題頻發(fā)。一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，由于小產(chǎn)權(quán)房的銷售合同無效，購房者可能無法像商品房購房者那樣起訴開發(fā)公司獲得法律救濟(jì)，往往要自己承擔(dān)后果。

筆者提醒，小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格雖有吸引力，但風(fēng)險(xiǎn)依然存在。有興趣購房的朋友，請仔細(xì)考慮相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，針對小產(chǎn)權(quán)房的買賣做出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施。