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購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢(購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些方面)

2024-05-12 19:01:06 圍觀 : 91 次

近年來,隨著我國GDP不斷創(chuàng)新高,房價(jià)也隨之瘋漲。一二線城市的商品房價(jià)格讓大多數(shù)人望而卻步。這時(shí),經(jīng)濟(jì)適用的“小產(chǎn)權(quán)房”就會突然出現(xiàn)在大家的視線中。然而,甘蔗并不像兩頭那么甜,而且還帶有很高的法律風(fēng)險(xiǎn)。

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念

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我國《物權(quán)法》第三十條規(guī)定,因依法建造、拆除房屋或者其他事實(shí)行為設(shè)立或者消滅產(chǎn)權(quán)的,自該事實(shí)行為完成時(shí)生效。也就是說,在我國,房子一封頂,建筑商就自然獲得了房子的所有權(quán)。

但需要注意的是,在我國,農(nóng)村土地屬于集體所有,城市土地屬于國家所有。在城市土地上建房,需要通過劃撥、轉(zhuǎn)讓等方式取得土地使用權(quán),否則屬于違法建設(shè)。即使開發(fā)商或建筑商擁有私建房屋的所有權(quán),政府也可以以未取得土地使用權(quán)為由拆除房屋,而城市土地價(jià)格昂貴,因此基本不存在未取得土地而建房的情況使用權(quán)。

在農(nóng)村地區(qū),由于土地不那么值錢,政府并沒有那么重視。灰色地帶應(yīng)運(yùn)而生,催生了“小產(chǎn)權(quán)房”。這類房屋通常是指房屋建設(shè)者或開發(fā)商在農(nóng)村集體土地上建造的、不繳納土地出讓金等費(fèi)用的房屋。他們往往沒有房管局頒發(fā)的正式房產(chǎn)證,可能只能由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會頒發(fā)。但鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會頒發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)證,實(shí)際上并不具備真正意義上的完整產(chǎn)權(quán)。

此類房屋沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,房管部門不會記錄買賣雙方簽訂的購房合同。該銷售合同通常僅在買方和賣方之間有效。有時(shí),由于購房者雙方的違法行為,導(dǎo)致合同無效。

根據(jù)法律:

《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》規(guī)定,“未經(jīng)依法辦理征收手續(xù),通過戶籍制度改革或者‘村改戶’等擅自手段將農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)對非法轉(zhuǎn)讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的,城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買違法土地用于宅基地、農(nóng)民住宅或者“小產(chǎn)權(quán)房”的,一律不予登記發(fā)證。對未依法依規(guī)確認(rèn)、登記、核發(fā)土地權(quán)利或者規(guī)范登記簿,造成嚴(yán)重后果的,將嚴(yán)肅查處。責(zé)任。”

《物權(quán)法》第九條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅,經(jīng)依法登記后發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,法律另有規(guī)定的除外。

《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》第五條規(guī)定,“對普查記錄的違法建筑,市政府應(yīng)當(dāng)區(qū)分違法程度,并根據(jù)本決定和土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的要求,采取采取確權(quán)、依法拆除、沒收、臨時(shí)使用等方式分批分批辦理。

2、購買小產(chǎn)權(quán)房要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)?

1、小產(chǎn)權(quán)房交易因違反國家和法律的強(qiáng)制性規(guī)定,不受法律保護(hù)。

2、賣方可以通過聲稱合同無效,出售一套房子和兩套房子來賺取差價(jià)。首先,由于小產(chǎn)權(quán)房的買賣屬于違法行為,當(dāng)出賣人想反悔時(shí),可以主張合同無效;其次,由于小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同沒有在房管局登記,善意第三人根本無法查到買賣情況。情況或者房屋的產(chǎn)權(quán)狀況,那么另一方面,賣方很容易乘虛而入,出售一房兩房;

3、因小產(chǎn)權(quán)房無法辦理過戶登記,無法取得房屋所有權(quán)。由于沒有相關(guān)法律規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)并不完整。雖然價(jià)格便宜,但根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房最新政策解讀,國土資源部嚴(yán)禁登記發(fā)證。往往只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)房產(chǎn)證,因此小產(chǎn)權(quán)房不具備法律意義上的產(chǎn)權(quán),自然無法辦理過戶登記手續(xù)。由于《物權(quán)法》第九條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更是以書面合同+登記+交付+支付合理對價(jià)作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的依據(jù)。未辦理過戶手續(xù),自然不符合物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。當(dāng)然,購房者將無法獲得房屋的所有權(quán),而只能獲得房屋的使用權(quán)。

4、購房者過戶難度加大。由于小產(chǎn)權(quán)房的出售畢竟是違法的,升值空間不大,而且往往面臨拆遷等不確定因素,因此購房者接手購買后往往很難再次出售。

5、一旦發(fā)生拆遷,購房者只能獲得少量拆遷補(bǔ)償。如果小產(chǎn)權(quán)房購買房屋后遭遇國家征地拆遷,由于國家法律沒有規(guī)定合法產(chǎn)權(quán),購買者不具備合法產(chǎn)權(quán)人身份,因此無法獲得拆遷補(bǔ)償。國家的產(chǎn)權(quán)、購房者只能作為實(shí)際使用者收到的極少量的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

6、房屋質(zhì)量問題風(fēng)險(xiǎn)。與商品房相比,小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)不受相關(guān)部門監(jiān)管,不受相關(guān)法律法規(guī)的強(qiáng)制約束。因此,存在偷工減料的風(fēng)險(xiǎn),導(dǎo)致房屋壽命短、經(jīng)常漏水等質(zhì)量問題頻發(fā)。一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題,由于小產(chǎn)權(quán)房的銷售合同無效,購房者可能無法像商品房購房者那樣起訴開發(fā)公司獲得法律救濟(jì),往往要自己承擔(dān)后果。

筆者提醒,小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格雖有吸引力,但風(fēng)險(xiǎn)依然存在。有興趣購房的朋友,請仔細(xì)考慮相關(guān)風(fēng)險(xiǎn),針對小產(chǎn)權(quán)房的買賣做出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施。

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