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近年來，隨著我國GDP不斷創新高，房價也隨之瘋漲。一二線城市的商品房價格讓大多數人望而卻步。這時，經濟適用的“小產權房”就會突然出現在大家的視線中。然而，甘蔗并不像兩頭那么甜，而且還帶有很高的法律風險。
一、小產權房的概念
我國《物權法》第三十條規定，因依法建造、拆除房屋或者其他事實行為設立或者消滅產權的，自該事實行為完成時生效。也就是說，在我國，房子一封頂，建筑商就自然獲得了房子的所有權。
但需要注意的是，在我國，農村土地屬于集體所有，城市土地屬于國家所有。在城市土地上建房，需要通過劃撥、轉讓等方式取得土地使用權，否則屬于違法建設。即使開發商或建筑商擁有私建房屋的所有權，政府也可以以未取得土地使用權為由拆除房屋，而城市土地價格昂貴，因此基本不存在未取得土地而建房的情況使用權。
在農村地區，由于土地不那么值錢，政府并沒有那么重視。灰色地帶應運而生，催生了“小產權房”。這類房屋通常是指房屋建設者或開發商在農村集體土地上建造的、不繳納土地出讓金等費用的房屋。他們往往沒有房管局頒發的正式房產證，可能只能由鄉鎮政府或村委會頒發。但鄉鎮政府或村委會頒發的所謂小產權證，實際上并不具備真正意義上的完整產權。
此類房屋沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，房管部門不會記錄買賣雙方簽訂的購房合同。該銷售合同通常僅在買方和賣方之間有效。有時，由于購房者雙方的違法行為，導致合同無效。
根據法律：
《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》規定，“未經依法辦理征收手續，通過戶籍制度改革或者‘村改戶’等擅自手段將農民集體土地轉為國有土地的，農村集體經濟對非法轉讓、出租集體土地用于非農業建設的，城鎮居民在農村購買違法土地用于宅基地、農民住宅或者“小產權房”的，一律不予登記發證。對未依法依規確認、登記、核發土地權利或者規范登記簿，造成嚴重后果的，將嚴肅查處。責任。”
《物權法》第九條不動產權利的設立、變更、轉讓、消滅，經依法登記后發生效力；未經登記，不發生效力，法律另有規定的除外。
《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》第五條規定，“對普查記錄的違法建筑，市政府應當區分違法程度，并根據本決定和土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用總體規劃的要求，采取采取確權、依法拆除、沒收、臨時使用等方式分批分批辦理。
2、購買小產權房要注意哪些風險？
1、小產權房交易因違反國家和法律的強制性規定，不受法律保護。
2、賣方可以通過聲稱合同無效，出售一套房子和兩套房子來賺取差價。首先，由于小產權房的買賣屬于違法行為，當出賣人想反悔時，可以主張合同無效；其次，由于小產權房的買賣合同沒有在房管局登記，善意第三人根本無法查到買賣情況。情況或者房屋的產權狀況，那么另一方面，賣方很容易乘虛而入，出售一房兩房；
3、因小產權房無法辦理過戶登記，無法取得房屋所有權。由于沒有相關法律規定，小產權房的產權并不完整。雖然價格便宜，但根據小產權房最新政策解讀，國土資源部嚴禁登記發證。往往只有鄉鎮政府頒發房產證，因此小產權房不具備法律意義上的產權，自然無法辦理過戶登記手續。由于《物權法》第九條及相關司法解釋的規定，房地產產權變更是以書面合同+登記+交付+支付合理對價作為所有權轉移的依據。未辦理過戶手續，自然不符合物權法的相關規定。當然，購房者將無法獲得房屋的所有權，而只能獲得房屋的使用權。
4、購房者過戶難度加大。由于小產權房的出售畢竟是違法的，升值空間不大，而且往往面臨拆遷等不確定因素，因此購房者接手購買后往往很難再次出售。
5、一旦發生拆遷，購房者只能獲得少量拆遷補償。如果小產權房購買房屋后遭遇國家征地拆遷，由于國家法律沒有規定合法產權，購買者不具備合法產權人身份，因此無法獲得拆遷補償。國家的產權、購房者只能作為實際使用者收到的極少量的拆遷補償費。
6、房屋質量問題風險。與商品房相比，小產權房的建設不受相關部門監管，不受相關法律法規的強制約束。因此，存在偷工減料的風險，導致房屋壽命短、經常漏水等質量問題頻發。一旦出現質量問題，由于小產權房的銷售合同無效，購房者可能無法像商品房購房者那樣起訴開發公司獲得法律救濟，往往要自己承擔后果。
筆者提醒，小產權房價格雖有吸引力，但風險依然存在。有興趣購房的朋友，請仔細考慮相關風險，針對小產權房的買賣做出相應的風險應對措施。
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