非本集體經濟組織成員在在宅基地上建設房屋如何處罰(非本集體經濟組織成員承包農村土地)

根據我國法律法規(guī)的相關規(guī)定，農民將宅基地上的房屋出售給集體經濟組織外的個人的，房屋買賣合同一般應視為無效。當事人并非本村村民，與村民簽訂的用房屋償還貸款的協議違反法律法規(guī)規(guī)定，應視為無效。當事人與征收部門依據該協議簽訂的房屋征收補償協議缺乏法律前提，也應無效。

判決書

中華人民共和國最高人民法院

行政裁決

(2019)最高法院申請第368號

再審申請人：黃某。

再審被申請人：四川省儀隴縣人民政府。

一審第三人：李某。

再審申請人黃某起訴四川省儀隴縣人民政府不履行房屋拆遷安置補償協議。其不服四川省高級人民法院川興終263號行政判決，向該公司提起訴訟。法院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行審查，現已審查完畢。

四川省南充市中級人民法院一審查明，2002年4月29日，甲方李某、王蓉與乙方黃某、黃某、周某簽訂了第《關于以房屋抵還借款的協議》號協議，約定甲方A自愿將位于四川省儀隴縣的自建磚混房屋約260平方米劃撥給乙方，用于償還貸款6萬元；根據貸款金額，乙方黃某面積為90平方米；房屋轉讓給乙方后，產權證書暫時由甲方保留，乙方可以隨時入住。甲方不得以任何理由拒絕乙方入住；補償建筑物的四個邊緣以墻體的外邊緣為界。2002年8月2日，四川省儀隴縣新鄭鎮(zhèn)大東村委會在該協議上蓋章并簽字為正品。

2007年，因四川省儀隴縣新縣城建設需要，將四川省儀隴縣新鄭鎮(zhèn)大東村房屋納入規(guī)劃拆遷范圍，制定了《儀隴縣新政城市規(guī)劃區(qū)征地房屋拆遷補償安置實施細則》。2008年5月18日，四川省儀隴縣房產管理局對李某轉讓給黃某等三人的房屋進行審查，確定建筑面積244.79平方米，其中住宅磚瓦152.49平方米，混凝土和土木工程92.30平方米。并在審核通知書中注明：經現場核查，產權屬實，可以出具證明。5月19日，四川省儀隴縣新縣建設指揮部與黃某等三人簽訂了《儀隴縣城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷產權調換協議書》協議，同意甲方在松海路片區(qū)進行移民安置，水、電、安置房戶表工程費按照商品價格計算。根據部門批準的收費標準，建房過渡期為一年半。過渡期間，乙方通過尋親、找朋友找房子暫住，甲方按《儀隴縣新政城市規(guī)劃區(qū)征地房屋拆遷補償安置實施細則》的規(guī)定向乙方支付搬家費734.37元/次，過渡費4406.22元。元/月等，四川省儀隴縣土地征用儲備中心在甲方蓋章，黃某林在乙方簽字。協議附兩張表格。附表1規(guī)定獎勵補償金額為1,468.37元，33,360,010-30,000規(guī)定補償金額為4,822元。同時，黃某等三人獲得了四川省儀隴縣新縣城建設指揮部松海路補償款。房屋安置區(qū)房屋拆遷序列號為0204。

因儀隴縣政府發(fā)現黃某、李某違反規(guī)定，2012年8月20日，四川省儀隴縣縣建設指揮部、李某簽署《房屋拆遷附屬設施補償標準表》號協議，同意：1、簽署原始狀態(tài)《儀隴縣城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷產權調換協議書的補充協議》。乙方原房屋位于大東街1社區(qū)，總建筑面積504.63平方米，其中住宅用房504.63平方米，擬安置在松海路安置區(qū)。附：原拆遷協議書戶主李某為戶籍匯總表，總建筑面積為504.63平方米，李某明安置房205號為129.92平方米，李某義安置房205號為129.92平方米。206為129.92平方米。204號房屋，黃某等3人安置編號204，出售面積244.79平方米。2、區(qū)域確定及處理安置回歸區(qū)域。甲、乙雙方共同確定安置房建筑面積為504.63平方米，其中住宅用房504.63平方米。附安置房建筑面積匯總表：家屬安置房205戶202.32平方米，李某義安置房202.32平方米。206號住宅面積302.31平方米。3、原拆遷協議涉及違法交易的處理。房屋拆遷過程中，乙方將部分被拆遷房屋面積出售給第三方，并要求甲方與第三方黃某林、周某、黃某簽訂原拆遷協議。現乙方同意自行解除與第三方的買賣關系，并同意放棄安置并返還房屋。第三方與甲方簽訂的原拆遷協議無效。若乙方與第三方解除銷售協議有困難的，乙方可以向甲方提出申請，甲方協助乙方解除與第三方的銷售關系。協議簽訂后，李某、黃某尚未終止協議《儀隴縣城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷產權調換協議書》。

2013年11月15日，四川省儀隴縣縣建設指揮部將房屋安置歸還給李某，李某在《關于以房屋抵還借款的協議》號上簽字。

醫(yī)院還查明，黃某并非四川省儀隴縣新鄭鎮(zhèn)大東村村民。李某、黃某林、周某解除了黃某林、周某《松海路安置還房結算單》的權利義務。

四川省南充市中級人民法院認為，黃某并非四川省儀隴縣新鄭鎮(zhèn)大東村村民，李某與其簽訂了《關于以房屋抵還借款的協議》號協議，將農村房屋、宅基地轉讓給他人。比集體經濟組織更嚴重，因為他侵犯的財產是集體經濟組織成員，所以黃某取得房屋的行為是違法的。其與儀隴縣政府簽訂的《關于以房屋抵還借款協議》主體資格不合法，產權交換協議無效。對于黃某提出的儀隴縣政府應履行協議的主張，院方不予支持。據此，法院作出南星出字第35號行政判決書，駁回黃某的訴訟請求。

黃某不服上述一審判決，向四川省高級人民法院提起上訴。

四川省高級人民法院二審認為，黃某、李某作為城鎮(zhèn)居民簽訂的《儀隴縣城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷產權調換協議書》號合同違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。本案中，黃某并非涉案房屋小區(qū)集體經濟組織成員，也不是四川省儀隴縣新鄭城市規(guī)劃區(qū)征地拆遷中的被拆遷人，且不具備儀隴縣政府拆遷安置主體資格。法院認為，其與儀隴縣政府簽訂的《關于以房屋抵還借款的協議》號無效，并無不當。黃某二審取證申請不符合《儀隴縣城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷產權調換協議書》號第二十四條第一項、第四條第一項的規(guī)定，故不予支持。法院遂駁回上訴，維持一審判決。

黃某向本院提起再審申請，請求：撤銷一、二審行政判決并依法改判，要求儀隴縣政府按照約定履行房屋征收補償協議。其申請再審的事實和理由：1、再審申請人依法取得該房屋產權，與儀隴縣政府簽訂的協議書為《最高人民法院關于行政訴訟證據若干問題的規(guī)定》，依據為四川省儀隴縣房地產管理辦公室第07《儀隴縣城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷產權調換協議書》號，該行政行為及產權認定協議至今尚未撤銷，已發(fā)生法律效力。再審申請人請求履行協議合理、合法。2、一、二審法院以《儀隴縣城鎮(zhèn)房屋所有權審核通知書》無效為由，進一步認定《關于以房屋抵還借款的協議》無效，混淆了民事法律關系和行政征收補償法律關系兩種不同法律關系的性質，并適用法律錯誤地。

本院認為，本案審查的焦點是黃某向儀隴縣政府申請的房屋拆遷產權調換協議的合法性。根據我國法律法規(guī)的相關規(guī)定，農民將宅基地上的房屋出售給集體經濟組織外的個人的，房屋買賣合同一般應視為無效。根據本案查明的事實，黃某并非四川省儀隴縣村民。他與本村村民簽訂的《儀隴縣城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷產權調換協議書》違反了法律法規(guī)的規(guī)定，應視為無效。黃某依據《關于以房屋抵還借款的協議》與四川省儀隴縣新縣建設指揮部簽訂的《關于以房屋抵還借款的協議》缺乏法律前提，因此也應無效。黃要求儀隴縣政府按約定履行房屋征收補償協議。一審判決駁回了他的訴訟請求，二審判決維持了一審判決，并無不當。

綜上，黃某的再審申請不符合第《儀隴縣城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷產權調換協議書》號第九十一條規(guī)定的情形。根據第《中華人民共和國行政訴訟法》號第一百一十六條第二款的規(guī)定，裁定如下：

黃某的再審申請被駁回。

審判長李德深

王海峰法官

楊軍法官

2019年6月28日

法官助理張林波

文員程毅

資料來源：民商事法律實踐研究