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1、國家稅務總局2016年第18號《國家稅務總局關于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》號的公告》第四條：
第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅。取得的總價款和價外費用應當從當期銷售的房地產(chǎn)項目對應的金額中扣除。地價后的余額用于計算銷售額。銷售額計算公式如下：
銷售量=（全部價款及價外費用-本期允許扣除的地價）（1+11%）
（注：2019年4月1日起，房地產(chǎn)銷售稅率降至9%）
2、由于土地成本可以從收入中扣除，增值稅收入確認的會計處理：
例如，一般納稅人預售房產(chǎn)1000萬元（含增值稅），假設對應的可扣除土地成本為400萬元，則：
增值稅銷售收入=（1000-400）/（1+9%）=550.46萬元
銷項稅=（1000-400）/（1+9%）*9%=49.54萬元
1.確認收入
借：預收賬款1000
貸款：主營業(yè)務收入917.43（1000/1.09）
應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）82.57
2.土地成本扣除
借：應交稅費-應交增值稅（銷項稅額抵扣）33.03
貸：主營業(yè)務成本33.03（400/1.09*0.09）
綜合以上1、2，實際銷項稅額=825,7-3303=元
3、但土地增值稅清算收入與增值稅進項方式不一致
增值稅銷售收入=（1000-400）/1.09=550.46萬元
土地增值稅清算收入=1000/1.09=917.43萬元
4.總結
1、房地產(chǎn)企業(yè)一般計稅方法下，增值稅稅收收入不等于土地增值稅清算收入。增值稅中扣除的地價對應的銷項稅額在會計處理中沖減主營業(yè)務成本。
2、簡單計稅項目，無需考慮土地價格；對于一般計稅方法，土地價格是從銷售收入中口頭扣除的。
3、企業(yè)應建立臺賬，記錄土地價款（增值稅）扣除情況。某一項目在一定時期內扣除的地價，不得超過該項目當期應分配的扣除地價。
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