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1、國家稅務(wù)總局2016年第18號《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》號的公告》第四條:
第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,適用一般計稅方法計稅。取得的總價款和價外費用應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期銷售的房地產(chǎn)項目對應(yīng)的金額中扣除。地價后的余額用于計算銷售額。銷售額計算公式如下:
銷售量=(全部價款及價外費用-本期允許扣除的地價)(1+11%)
(注:2019年4月1日起,房地產(chǎn)銷售稅率降至9%)
2、由于土地成本可以從收入中扣除,增值稅收入確認的會計處理:
例如,一般納稅人預(yù)售房產(chǎn)1000萬元(含增值稅),假設(shè)對應(yīng)的可扣除土地成本為400萬元,則:
增值稅銷售收入=(1000-400)/(1+9%)=550.46萬元
銷項稅=(1000-400)/(1+9%)*9%=49.54萬元
1.確認收入
借:預(yù)收賬款1000
貸款:主營業(yè)務(wù)收入917.43(1000/1.09)
應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅(銷項稅額)82.57
2.土地成本扣除
借:應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅(銷項稅額抵扣)33.03
貸:主營業(yè)務(wù)成本33.03(400/1.09*0.09)
綜合以上1、2,實際銷項稅額=825,7-3303=元
3、但土地增值稅清算收入與增值稅進項方式不一致
增值稅銷售收入=(1000-400)/1.09=550.46萬元
土地增值稅清算收入=1000/1.09=917.43萬元
4.總結(jié)
1、房地產(chǎn)企業(yè)一般計稅方法下,增值稅稅收收入不等于土地增值稅清算收入。增值稅中扣除的地價對應(yīng)的銷項稅額在會計處理中沖減主營業(yè)務(wù)成本。
2、簡單計稅項目,無需考慮土地價格;對于一般計稅方法,土地價格是從銷售收入中口頭扣除的。
3、企業(yè)應(yīng)建立臺賬,記錄土地價款(增值稅)扣除情況。某一項目在一定時期內(nèi)扣除的地價,不得超過該項目當(dāng)期應(yīng)分配的扣除地價。