上海市二手房漲價(jià)賣方違約怎么解決的(上海二手房亂漲價(jià))

看上海買賣合同糾紛律師怎么解決？

買方可以起訴到法院請(qǐng)求繼續(xù)履行合同，雙方合同尚未解除。雖然《房屋買賣合同》是買賣雙方簽訂的，但是《補(bǔ)充協(xié)議》是由買賣雙方和中介等三方簽訂的，合同具有相對(duì)性，只有三方共同簽字同意解除才有效，另外雙方約定解除，是附條件的，只有在二次貸款批不下來的情況下，雙方才解除合同，現(xiàn)在貸款批了，解除的前提也就不存在了。因此僅由買賣雙方簽訂的解除協(xié)議不發(fā)生解除合同的效力，房屋買賣合同仍有效。

近在一線城市的二手房交易市場(chǎng)，這樣的事情可不少見。我們來看看下面的案例：

案例一：

2015年初，吳先生通過中介購(gòu)買了蔣女士的一套二手房，《房屋買賣合同》約定房屋總價(jià)380萬(wàn)元，首付160萬(wàn)元，貸款220萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日買方吳先生支付定金10萬(wàn)元，30日內(nèi)再支付150萬(wàn)元首付款，批貸后15日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。之后買賣雙方以及中介共同簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定若貸款未批下來，賣方應(yīng)協(xié)助買方，直至貸款批下來。

之后，買方吳先生向某銀行申請(qǐng)貸款，未批下來，吳先生想如果第二次也批不下來，不能無(wú)休止地貸下去，不如先說好如果再貸不下來就解除合同。吳先生就把自己的想法告訴了蔣女士，蔣女士也認(rèn)為解除更好，于是二人未通過中介公司，就雙方自己寫了一份《解除協(xié)議》，約定解除雙方簽訂的房屋買賣合同及附加協(xié)議。

第二次，銀行批貸了，吳先生馬上打電話給蔣女士說已經(jīng)批貸，約個(gè)時(shí)間一起去過戶。但蔣女士明確表示房子不賣了，要將定金和首付款退給吳先生。因?yàn)榫驮谂J這段時(shí)間，蔣女士這套房子已經(jīng)漲了幾十萬(wàn)元，且已有買家表示愿意多出50萬(wàn)元全款購(gòu)買。

依據(jù)雙方《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，批貸后15日內(nèi)，賣方應(yīng)協(xié)助買方辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。逾期不辦理的，賣方蔣女士構(gòu)成違約。吳先生可以向法院起訴請(qǐng)求繼續(xù)履行合同。

在繼續(xù)履行合同的訴訟中，普遍存在一個(gè)障礙。現(xiàn)在大多數(shù)人買房都是貸款，貸款涉及到銀行或是公積金部門的利益，因此法院不能強(qiáng)制他們批貸。在貸款批不下來的情況下，如果買方想繼續(xù)履行合同，可能要支付全款，法院才可能判決繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理過戶手續(xù)。如買方堅(jiān)持以貸款方式付款，法院會(huì)駁回要求賣方協(xié)助辦理過戶的訴訟請(qǐng)求。本案中，吳先生已經(jīng)取得了批貸函，比較容易得到支持。

案例二：

2013年9月18日李某與張某簽訂了一份《二手房買賣合同》，主要約定如下：張某將其名下位于深圳市龍崗區(qū)布吉街道某小區(qū)的一套面積85平的房產(chǎn)以102萬(wàn)的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給李某，李某應(yīng)于簽約當(dāng)日向張某支付15萬(wàn)元定金，并應(yīng)于2013年11月30日支付房款70萬(wàn)元，2014年1月31日雙方應(yīng)到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理房屋過戶手續(xù)，辦完過戶當(dāng)天李某應(yīng)將余款17萬(wàn)元付清，在李某付清全部房款后張某向其交付房產(chǎn)，合同約定違約金20萬(wàn)元。

合同簽訂后李某依約向張某支付了前2期款項(xiàng)合計(jì)85萬(wàn)元，2014年1月23日李某發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)已有人在裝修，經(jīng)詢問后張某告知房子已轉(zhuǎn)賣他人無(wú)法向李某交付，承諾向李某退還已付的85萬(wàn)元，李某要求張某支付違約金并賠償損失被拒，遂起訴至法院要求

1、解除合同；

2、返還已付款85萬(wàn)元并支付資金占用期間的利息損失；

3、支付違約金20萬(wàn)元；

4、賠償超過違約金部分的實(shí)際損失55000元。

法院經(jīng)審理支持了李某的全部訴訟請(qǐng)求，對(duì)于因張某違約造成的損失，李某根據(jù)合同約定的應(yīng)過戶時(shí)間的房屋市場(chǎng)價(jià)，在2014年1月31日該房屋市場(chǎng)價(jià)為1275000元，相比合同簽訂時(shí)房?jī)r(jià)漲了255000元，意味著因張某未按合同約定過戶交房導(dǎo)致李某在當(dāng)時(shí)再購(gòu)房需以高出255000元左右的價(jià)格才能買到同類房屋，如果不是張某原因李某本無(wú)需承擔(dān)該上漲后的費(fèi)用，所以這高出的部分就是李某的損失，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條的規(guī)定，張某應(yīng)承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。

上海買賣合同糾紛律師結(jié)合上述這個(gè)案例，法院對(duì)于買家的實(shí)際損失一般都支持約定房屋過戶時(shí)間的房屋市場(chǎng)價(jià)與合同約定的房?jī)r(jià)差額，如果合同約定的違約金高于實(shí)際損失，則買家可就高的違約金主張賣家的違約責(zé)任，如合同約定的違約金低于實(shí)際損失，則買家可以主張違約金的同時(shí)主張實(shí)際損失與違約金的差額部分。