農(nóng)村房屋可以買賣交易嗎現(xiàn)在(外村人怎么合法買本村房屋)

2024-03-04 05:23:47 圍觀 : 236 次

鄉(xiāng)村振興是近年來(lái)人們更加關(guān)注的民生話題。現(xiàn)在很多都市人開(kāi)始想要遠(yuǎn)離喧鬧擁擠的城市，搬到鄉(xiāng)村去。隨之而來(lái)的問(wèn)題是，農(nóng)村宅基地能否像城市商品房一樣自由買賣？對(duì)此，本文將帶您了解農(nóng)村房屋買賣的法律規(guī)定。

一、什么是農(nóng)村宅基地？

農(nóng)村宅基地僅限于符合規(guī)定并按照法律、法規(guī)規(guī)定享有和使用可用于建設(shè)住宅的農(nóng)村土地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

2、正在買賣的是農(nóng)村宅基地還是農(nóng)村房屋？

根據(jù)《土地管理法》第二條規(guī)定，我國(guó)的土地實(shí)行社會(huì)主義公有制，土地屬于勞動(dòng)人民集體所有。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他方式非法轉(zhuǎn)讓土地。但現(xiàn)實(shí)生活中，農(nóng)民經(jīng)常在宅基地上買賣自建房屋，農(nóng)村房屋歸農(nóng)民所有。農(nóng)民擁有房屋的所有權(quán)，因此他們可以處置房屋。按照“地隨屋走”的規(guī)定，出售房屋時(shí)不可避免地要處置宅基地使用權(quán)。《土地管理法》第二條規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。可見(jiàn)，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于集體所有，不能買賣。在法律允許的情況下，農(nóng)民可以出售宅基地上的房屋，一并轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)。

三、農(nóng)村房屋買賣條件

2016年，最高人民法院發(fā)布《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》號(hào)文，要求“在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人的，房屋買賣合同無(wú)效”。此外，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》第二條規(guī)定，農(nóng)村宅基地只能劃撥給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購(gòu)買宅基地。可見(jiàn)，賣方和買方必須屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織。目前，我國(guó)政策不允許將農(nóng)村房屋出售給外村村民或者城市居民。

此外，《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民每戶只能擁有一個(gè)宅基地。農(nóng)村村民將房屋出售、出租后申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”“宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村委會(huì)經(jīng)營(yíng)管理。”因此，購(gòu)房者還必須符合法律規(guī)定的宅基地申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，房屋買賣需要集體經(jīng)濟(jì)組織的批準(zhǔn)。參照《農(nóng)村土地承包法》關(guān)于村民之間承包地流轉(zhuǎn)的規(guī)定，結(jié)合我國(guó)目前的做法，村民簽訂宅基地房屋流轉(zhuǎn)協(xié)議后，需向村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案及時(shí)辦理宅基地使用手續(xù)。權(quán)利變更登記程序。如果未辦理變更登記，雖然不影響轉(zhuǎn)讓合同的有效性，但不能用于對(duì)抗善意第三人。《土地管理法》第六十二條還規(guī)定，農(nóng)村宅基地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。因此，農(nóng)村待售房屋也應(yīng)該合法建造，符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)。

4、農(nóng)村房屋向村民、外村居民出售合同效力問(wèn)題

根據(jù)上述分析，外村村民和城鎮(zhèn)居民不具備取得出賣人農(nóng)村宅基地使用權(quán)的條件，雙方的行為都會(huì)違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《民法典》第153條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，強(qiáng)制性規(guī)定不使民事法律行為無(wú)效的除外。”因此，雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為無(wú)效合同。

參考：

1.參見(jiàn)戴孟勇：《城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋糾紛的司法規(guī)制》、《清華法學(xué)》第5期，2009年。

2.參見(jiàn)蔣曉華：《宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的司法裁判立場(chǎng)研究》、《法律科學(xué)（西北政法大學(xué)學(xué)報(bào)）》，2017年第1期。

責(zé)任編輯：馬宇航

文案編輯：王瑩

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