竣工驗收后15個工作日內(nèi)未完成竣工備案(竣工驗收后多久可以交房)

商品房竣工驗收交付后，如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，是否還能要求整改和逾期交付違約金？如果案件勝訴，對方?jīng)]有財產(chǎn)，如何執(zhí)行？

[摘要]竣工驗收是商品房交付的法定條件。一些省市主管部門將設定更加嚴格的交貨條件。這些附加的交割條件顯然對業(yè)主來說更加有利。一般來說，商品房辦理完驗收手續(xù)后，就會簽發(fā)竣工驗收登記。從表中基本可以看出開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量是合格的。即使房屋存在起毛、空鼓等質(zhì)量缺陷，也不會影響交付。但是，如果竣工驗收后發(fā)現(xiàn)房屋存在非常嚴重的質(zhì)量問題怎么辦？買方應承擔舉證責任，追究開發(fā)商逾期交付、違約責任。像這樣的情況很少見。筆者和我的同事成功代理了一個類似的案件。雖然開發(fā)商交付的房屋符合法定條件，并頒發(fā)了房產(chǎn)證，但經(jīng)過三年半的訴訟，法院最終根據(jù)我們提交的證據(jù)查明了這一點。發(fā)現(xiàn)商品房存在嚴重質(zhì)量問題，責令開發(fā)商整改加固，并向購房者支付逾期交付賠償金及違約金數(shù)千萬元。

2012年1月、7月，A公司與B公司簽訂《商品房買賣合同》號協(xié)議，同意A公司購買B公司開發(fā)的辦公樓作為新建辦公樓；合同總價x億元，B公司房款已支付90%。

2012年11月，涉案建筑通過竣工驗收；

2013年1月，涉案房屋以《建筑工程竣工驗收備案證明書》收購并移交；

2013年2月，涉案房屋交付完畢；

2014年5月，涉案房屋完成產(chǎn)權(quán)初次登記。

房屋交付后，A公司向B公司提出了滲漏、抗震、樓板厚度等問題，并形成了相關(guān)會議紀要和補充協(xié)議，但未能解決并引發(fā)訴訟。

1.行政訴訟。主要原因是市場監(jiān)督管理局作為主管部門，在房屋驗收過程中未能發(fā)現(xiàn)涉案房屋未按照施工圖紙施工。施工圖紙要求使用“E鋼筋”進行施工，但實際施工時使用的是普通鋼筋，然后通過驗收備案。導致房屋不抗震，存在嚴重的安全隱患。監(jiān)督管理部門存在嚴重過失，應當承擔行政責任。

2、起訴要求終止或者責令撤銷合同。主要原因是施工圖屬于《商品房買賣合同》部分。B公司未按照合同約定的標準建造房屋。涉案房屋雖然通過了竣工驗收備案，但涉案房屋并未使用具有抗震能力的“E鋼”，導致該案房屋不抗震，無法正常使用，不具備根本用途。簽訂合同。B公司構(gòu)成根本違約，應責令終止涉案合同，責令B公司退還貨款并承擔違約責任。

3、起訴繼續(xù)履行合同，責令B公司對涉案房屋進行加固、整頓，并承擔違約責任和賠償責任。

經(jīng)過深思熟慮，我選擇了第三種方案。

首先，鑒于商品房的高價值屬性，只有在“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”和“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”兩種情況下，購房者才可以拒絕接收房屋或解除合同?！胺课葙|(zhì)量問題嚴重影響正常居住和使用?！逼渌|(zhì)量問題必須交由賣家保修責任解決。賣方拒絕修理或者在合理期限內(nèi)拖延修理的，買方可以自行修理或者委托他人修理。修理期間造成的修理費用及其他損失由賣方承擔。涉案房屋已通過竣工驗收，獲得《建筑工程竣工驗收備案證明書》。此時，因房屋存在嚴重質(zhì)量問題，直接要求解除合同。法院很可能不會支持。同時，考慮到委托人作為國有企業(yè)的特殊性，直接終止合同不利于保護國有資產(chǎn)的穩(wěn)定。因此，筆者并不將解除合同作為首選的訴訟選項。

其次，涉案房屋已通過竣工驗收，委托人已取得房產(chǎn)證。此時存在延遲交貨違約金索賠不獲支持的風險。通過大量案例檢索和論證分析，筆者認為，房屋要想通過驗收，除了要求房屋質(zhì)量符合國家規(guī)定的強制性安全標準或國家認可的標準外，合同中還需要滿足房屋購買者或者使用人的正常居住和居住條件。日常需要。房屋是否符合交付標準、房屋質(zhì)量是否合格，應當根據(jù)買賣雙方房屋買賣合同的具體規(guī)定、相關(guān)法律法規(guī)的強制性規(guī)定以及實際質(zhì)量情況綜合判定。交付時的房子。

也就是說，房屋竣工驗收通過對房屋質(zhì)量的認可效果并不能直接影響購房者。上述觀點在隨后的代理案件中也得到了法院的支持?！爸劣谟馄诜课萁桓兜倪`約金，雖然涉案房屋已于2013年1月8日取得，符合合同約定的交付條件，但被告還對涉案房屋的整體交付程序進行了審查。該案已于2月4日竣工，但交付后，經(jīng)檢驗，房屋主體結(jié)構(gòu)不符合規(guī)范要求，嚴重影響了原告的正常經(jīng)營和使用，故被告僅完成了正式交付。且涉案房屋不符合合同約定的使用條件，原告主張被告支付逾期交付違約金并無不當，本院予以支持。

三是涉案房屋存在多重質(zhì)量問題，必須抓住關(guān)鍵，才能達到預期目標。筆者查閱了涉案房屋的全部建筑材料，以“E鋼”認識到了建筑材料的重要性。E級鋼筋與普通鋼筋的區(qū)別在于延展性的差異。帶有E的鋼筋是新抗震規(guī)范中規(guī)定的抗震鋼筋，可以更好地保證重要結(jié)構(gòu)構(gòu)件在地震時具有足夠的塑性變形和耗能能力。因此，作者采取了重大放小的策略。筆者沒有關(guān)注滲水、積水、樓板厚度等普通質(zhì)量缺陷，而是更關(guān)注鋼材的選擇對房屋質(zhì)量的影響。

筆者在訴訟過程中，申請對該房屋結(jié)構(gòu)進行抗震性能鑒定，得出結(jié)論：在設防和罕見地震的作用下，部分框架梁、框架柱出現(xiàn)塑性鉸，鋼結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變形。相應截面的鋼筋已進入塑性階段，導致鋼筋性能出現(xiàn)問題。導致塑料鉸鏈不具備足夠的轉(zhuǎn)動能力和耗能能力，無法保證“中震可修、大震不倒”的抗震設防目標，不符合規(guī)范要求，因而認定B公司未能按期提供符合合同的房屋。

基于上述情況，筆者確定以下訴訟方案：1、請求判令被告承擔逾期房屋交付違約金xxxx萬元；2、請求責令被告整改房屋或者承擔整改費用；3、請求判令被告承擔遲延交貨的違約金。交接及整改恢復期間會產(chǎn)生一定的租金損失；4、請求判令被告承擔本案訴訟保全、鑒定費用。

同時，我們準備替代計劃。如果通過案件審查、鑒定發(fā)現(xiàn)涉案房屋質(zhì)量問題嚴重，無法實現(xiàn)合同目的，我們將進行相應調(diào)整，并考慮變更訴訟請求。

1、責令B公司支付A公司逾期交房違約金xxxx萬元；

2、責令B公司賠償A公司修理費xxx萬元及其他損失xxx萬元；

3、B公司承擔案件受理費、鑒定費xx萬元，A公司承擔xx萬元。

1、涉案房屋已通過竣工驗收并取得房產(chǎn)證，但確實存在較多質(zhì)量問題。此時我可以要求終止合同嗎？涉案房屋的交付手續(xù)已辦理完畢。逾期交貨能否要求賣方承擔違約責任？是否需要先通過行政訴訟推翻竣工驗收已通過的結(jié)論，然后再主張民事賠償？起訴確認合同無效，還是要求法院撤銷合同？如何設計訴訟請求以實現(xiàn)委托人利益最大化？

俗話說，如果你做出了錯誤的選擇，你的努力就會白費。如果一個案件打錯了方向，越拖下去，后果就越嚴重。綜上所述，筆者最后對實現(xiàn)訴訟目的的可能性、行政訴訟的難度以及合同交易的穩(wěn)定性進行了分析。結(jié)合最高法院當年公布的案件，隨著案件的審理和調(diào)查，筆者維持了調(diào)整訴訟請求的補充方案，最終選擇了第三種代理方案。

2、如何設計法醫(yī)鑒定方案？

為了證明我們的主張，筆者以三個問題為導向，連續(xù)三年啟動了三個司法鑒定程序。房子有質(zhì)量問題嗎？如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，應該采用什么樣的加固方案？加固解決方案的成本是多少？相應的鑒定程序是對房屋結(jié)構(gòu)的抗震性能、加固設計方案、造價等進行司法鑒定，形成邏輯閉環(huán)，為法院的判決提供堅實的依據(jù)。事實證明，法院根據(jù)司法鑒定結(jié)果，最終支持了我們所有的訴訟。問。

2016年11月，鑒定機構(gòu)對涉案房屋結(jié)構(gòu)抗震性能出具了司法鑒定意見。鑒定意見為：在設防和罕見地震作用下，部分框架梁、框架柱出現(xiàn)塑性鉸，相應斷面鋼筋已進入塑性階段。鋼筋的性能問題導致塑料鉸鏈旋轉(zhuǎn)和耗能能力不足，無法保證“中震可修復、大震不倒塌”的抗震設防目標，沒有達到規(guī)范要求。

2017年12月，鑒定機構(gòu)出具了涉案房屋抗震加固設計方案司法鑒定報告，并制定了涉案房屋抗震加固設計方案。

2018年7月，評估機構(gòu)出具了涉案房屋抗震加固工程造價評估報告，評估總價xxx萬元。

3、如果案件勝訴，但被告沒有資產(chǎn)，怎么辦？

本案一審判決后，被告未上訴。雖然原告勝訴，但被告賬戶上只有幾千元。判決生效后的數(shù)千萬元如何執(zhí)行？國有資產(chǎn)損失如何挽回？勝訴的喜悅很快就消失了。這場歷時三年半才打贏的官司并沒有得到執(zhí)行。我應該怎么辦？

面對執(zhí)法局查到的《被告財產(chǎn)信息匯總表》中B公司銀行賬戶余額僅有幾千元的事實，筆者思考了幾個問題。B公司自成立以來僅承接涉案項目，無其他業(yè)務。若B公司無對外投資或?qū)ν饨杩睢公司向B公司支付數(shù)億元購房款后，按照正常邏輯和商業(yè)利潤分析，B公司賬戶上至少應該有數(shù)千萬元的余額。為什么現(xiàn)在賬戶里還有余額？只有幾千塊錢？綜合以上考慮，筆者認為，B公司收到的數(shù)億購房款如何消失是執(zhí)行的關(guān)鍵。

我們始終相信，我們所做的一切都必須留下痕跡。

筆者向執(zhí)行法官申請轉(zhuǎn)移令后發(fā)現(xiàn)，B公司收到A公司數(shù)億元購房款后一年內(nèi)，先后四次將購房款轉(zhuǎn)移給B公司股東及關(guān)聯(lián)人。由股東設立的公司。

山水無路，卻又有一村柳暗花明。

基于這一重要證據(jù)，我們需要思考幾個問題，然后才能將相關(guān)股東和關(guān)聯(lián)公司告上法庭。這四筆轉(zhuǎn)移支付是還款還是貸款？原始財務文件將如何記錄？有相應的合同嗎？是否有相應的股東大會決議？會是外資嗎？本年度利潤表和年度間報表中是否有這些轉(zhuǎn)移的記錄？……

2020年7月，在做好充分準備后，筆者單獨提起訴訟，將B公司股東及其關(guān)聯(lián)公司告上法院，請求判令其連帶承擔B公司債務。其中股東存在縱向和橫向人格混亂。階級糾紛、兩種混同在一案中同時審理。案情復雜，原告舉證壓力巨大。江蘇幾乎沒有類似案件，法官審理此案壓力很大。經(jīng)過一年的審理，2021年7月，一審基本支持了提交人的起訴請求，判令股東及其關(guān)聯(lián)公司連帶承擔B公司數(shù)千萬元債務。

參考：

1.蘇0602民字659號

2.蘇0602民3769號