通知物業費漲價公告(物業費漲價通知函范文)

前期，物業公司在小區電梯口張貼了物業費上漲通知，并聲稱得到了過半業主的支持和同意。業主對此不以為然，將物業公司告上法庭。近日，南京市中級人民法院審結了這起物業服務合同糾紛案

01。

案例回顧

某小區從未召開過業主大會，也從未成立過業主委員會。作為社區初期的物業公司，物業公司自2003年開始為社區提供物業服務。

2021年12月，物業公司在小區電梯口公示牌上貼出調價通知，稱“次年元旦起，物業費標準由1.6元/平方米提高”/月至2.2元/平方米/月。”“該小區業主陳某認為調價違反了相關規定，請求法院確認物業公司的調價對他無效。

某物業公司辯稱，調價符合法律程序，是涉案小區業主的共同決定。陳某應按照調價標準繳納物業費。

某物業公司為證明其調價程序合法，向法院提交了《某小區提升物業費收費標準征求意見表》、會議簽到表及照片、審計報告等證據，證明：

2020年11月5日

在街道和社區的主持下，某物業公司就物業費價格調整聽取了部分業主的意見。

2021年3月1日

某物業公司發出提高物業費征集表，過半業主同意漲價。

2021年12月

某物業管理公司在小區電梯口的公示牌上張貼了《調價通知》。

2022年7月

某物業公司在小區電梯口公示牌上公布了2019年、2020年物業項目運營審核報告、業主投票結果、調整標準、物業服務內容等。

02。

法院判決

鼓樓法院一審認為，物業公司調整價格前未在物業管理區域顯著位置公示上一年度涉案物業項目運營審計報告30日。按照《南京市住宅物業管理條例》的要求，也沒有公布調整建議。收費標準、服務內容、服務標準應當在物業管理區域顯著位置公示30日，并書面告知街道辦事處、社區居民委員會等有關部門。

盡管有物業公司在街道、社區主持下召開會議聽取業主意見，但這并不意味著其將擬調整的收費標準、服務內容和收費標準書面告知街道辦、居委會。服務標準、調價后的公示行為不能代替調價前的公告。

因此，此次價格調整不符合法定程序，對陳某不產生法律效力。物業公司應按照原收費標準向陳某收取費用。

物業公司不服，向南京中院提起上訴。二審法院經審理作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

03。

法官陳述

物業費價格調整是由全體業主共同決定的“涉及共有、共同經營權的其他重大事項”。價格調整程序應當合法、有序、符合法律規定。涉案物業作為預備物業服務單位，根據實際需要調整物業費收費標準時，還應當按照本法第《南京市住宅物業管理條例》條關于調整預備物業服務收費標準的程序規定執行。

只有按照《南京市住宅物業管理條例》的要求審核、公示、告知相關內容，才能保障業主的知情權，讓業主充分了解物業項目上一年度的經營情況，了解調整后的情況。收費標準、服務內容和服務內容。標準情況下，判斷自己是否同意漲價，然后做出符合自己真實意圖的決定。否則，即使半數以上業主同意漲價，漲價對業主也不產生法律效力。業主反對漲價的，可以要求按照調價前的標準繳納物業費。

判斷物業公司調價程序是否符合《南京市住宅物業管理條例》規定時，應采用嚴格的審查標準。價格調整后的公告、通知，或者以會議等形式向街道、居委會口頭報告價格調整情況，不能作為相關價格調整符合程序的證據，也不能彌補價格調整的影響。相關價格調整存在程序缺陷。

地方各級人民代表大會制定的法規，是地方性法規。南京市人大制定的第《南京市住宅物業管理條例》號法律是南京市法律和涉及南京市地方事務的法規的具體化，與當地個人和組織密切相關。2009年最高人民法院第《關于裁判文書引用法律、法規等規范性文件的規定》號令第四條規定：“民事司法文書應當引用法律、法律解釋或者司法解釋。適用的行政法規、地方性法規或者自治條例以及單行條例可以直接引用。本案援引南京市地方法規《南京市住宅物業管理條例》在南京審理相關民事糾紛，更具“量身定做”的效果，為今后審理類似案件適用法律提供了典范。

04。

法律鏈接

《中華人民共和國民法典》

第二百七十八條下列事項由業主共同決定：

制定、修改業主大會議事規則；

制定、修改管理規定；

選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

選任、聘用、解聘物業服務企業或者其他管理人員；

建筑物及附屬設施維修資金的使用；

籌集建筑物及附屬設施維修資金；

修繕、重建建筑物及附屬設施；

改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

其他涉及共有、共同經營管理權的重大事項。

業主共同決定的事項，占專屬面積三分之二以上、業主總數三分之二以上的業主應當參加投票。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參加投票的專用區域業主四分之三以上和參加投票的業主人數四分之三以上同意在投票中。決定前款其他事項，應當經專屬區域參加投票的業主過半數和參加投票的業主過半數同意。

《南京市住宅物業管理條例》

第三十九條普通住宅初始物業服務費實行政府指導價。如需調整前期物業服務收費標準，應按以下程序辦理：

物業服務企業委托會計師事務所對上一年度物業項目運營情況進行審計，審計報告應當在物業管理區域顯著位置公示30日；

物業服務企業應當將擬調整的收費標準、服務內容和服務標準在物業管理區域內顯著位置公示30日，并通報街道辦事處、社區。）委員會、區價格和物業管理部門；

價格調整方案經獨占部分占建筑物總面積過半的業主和業主總數過半數的業主表決通過。投票結果應當在物業管理區域顯著位置公示，公示期不少于7日。

貢獻者：明思廷