青島房產(chǎn)糾紛律師事務(wù)所排名(青島房產(chǎn)糾紛金牌律師)

文耀律師是青島市專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)糾紛律師，辦理了大量疑難房產(chǎn)糾紛案件。

文耀律師是青島市優(yōu)秀律師事務(wù)所山東慶凱律師事務(wù)所副主任，中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)會(huì)員。

我們秉承“誠(chéng)信、專(zhuān)業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、高效”的專(zhuān)業(yè)理念，專(zhuān)注于為客戶(hù)提供更優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。

一、法律規(guī)定

未經(jīng)一方同意出售夫妻共同所有的房屋的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)審查買(mǎi)受人的主觀狀態(tài)來(lái)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。民事主體只有謹(jǐn)慎、善意地從事民事活動(dòng)，其交易安全才能受到法律保護(hù)。

《民法典》第311條規(guī)定，無(wú)權(quán)分配房地產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的人將其轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：受讓人善意轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的；轉(zhuǎn)讓價(jià)格合理；轉(zhuǎn)讓的依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記，且不需要登記的已經(jīng)交付受讓人的。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的，原所有人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)的人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利的，參照前兩款規(guī)定。

根據(jù)法律規(guī)定，民事主體只有謹(jǐn)慎、善意地從事民事活動(dòng)，才能達(dá)到保護(hù)交易安全、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的目的。從民法基本原則來(lái)看，誠(chéng)實(shí)信用是誠(chéng)實(shí)信用原則在民事活動(dòng)中的重要體現(xiàn)。該原則要求民事主體從事民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)有良好的動(dòng)機(jī)或者意愿，不得侵害他人的合法權(quán)益。

2.案例分享。這里有一個(gè)發(fā)生在北京的案例供大家借鑒：

一、文瑤律師對(duì)本案的分析

根據(jù)雙方當(dāng)事人的答辯和對(duì)質(zhì)過(guò)程，本案的審理思路可以概括如下：

首先要確定董某與田某是否為夫妻，房屋是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；

其次，在涉案財(cái)產(chǎn)確定為董某與田某共同財(cái)產(chǎn)的前提下，我們?cè)倏紤]田某是否知情并同意董某轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

最后，應(yīng)確認(rèn)董某是否知道董某與田某是夫妻，是否可以成為善意買(mǎi)家。

文耀律師認(rèn)為，涉案房屋是田某與董某結(jié)婚期間購(gòu)買(mǎi)的。因此，在沒(méi)有相反證據(jù)推翻本案的情況下，涉案房屋應(yīng)為田某、董某共同所有。夫妻有平等的權(quán)利處理共同財(cái)產(chǎn)。董某與田某登記結(jié)婚時(shí)，董某已成年，董某與田某的婚姻維持了近12年。因此，董某并不知道董某、田某參與房屋轉(zhuǎn)讓事宜。稱(chēng)其為夫妻的說(shuō)法有悖常理，董某某也未提供證據(jù)證明田某某知曉并同意董某某轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。本案中，董某某未經(jīng)田某某生前同意，以與董某某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式，將涉案房屋秘密轉(zhuǎn)讓給董某某，侵犯了田某某基于夫妻關(guān)系的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。妻子。其行為無(wú)效。

二、人民法院對(duì)本案的分析

一審法院認(rèn)為，夫妻一方未經(jīng)另一方同意，轉(zhuǎn)讓以自己名義登記的合法共有房屋，當(dāng)事人以出賣(mài)人無(wú)所有權(quán)為由主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，或者簽訂合同時(shí)有權(quán)處分房屋，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不無(wú)效。得到支持。本案中，涉案房屋為董某、田某婚后所得，為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。先田聲稱(chēng)，該合同無(wú)效，理由是董某在其不知情或未同意的情況下將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給了董某，且其在辦理轉(zhuǎn)讓登記時(shí)欺騙了登記機(jī)關(guān)。依據(jù)不充分，本院不予支持。綜上，根據(jù)第《合同法》號(hào)第四十四條、第五十二條以及《銷(xiāo)售合同司法解釋》第三條的規(guī)定，駁回田某某的訴訟請(qǐng)求。

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，董某聲稱(chēng)在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)不知道董某與田某是夫妻，有悖常理。董某某生前未經(jīng)田某某同意，以與董某某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式，將涉案房屋私自轉(zhuǎn)讓給董某某，侵犯了田某某基于夫妻關(guān)系的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。他的行為應(yīng)該受到懲罰是無(wú)效的。因此，判決撤銷(xiāo)北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院民事判決，確認(rèn)董某與董某于2012年11月20日簽訂的現(xiàn)有房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

3.案例詳情

董某與于某原本是夫妻，1992年5月26日經(jīng)法院調(diào)解離婚。董某是兩人的兒子。田某某提交的結(jié)婚證記載，董某與田某某于2001年3月26日登記結(jié)婚，2013年10月8日董某去世。2005年11月17日，董某與北京簽訂了一份協(xié)議書(shū)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。國(guó)華房地產(chǎn)有限公司同意國(guó)華公司將涉案房屋出售給董某。共243.39平方米，共元，一次性付款。2005年11月23日，國(guó)華公司向董某開(kāi)具發(fā)票，金艷金額為4,145,175元。2006年9月28日，涉案房屋的主人被覆蓋為董某。2012年11月20日，賣(mài)方董某與買(mǎi)方董某簽訂了現(xiàn)有房屋買(mǎi)賣(mài)合同，同意董某將涉案房屋出售給董某。成交價(jià)格為500萬(wàn)元。次日，稅務(wù)部門(mén)開(kāi)具完稅證明，計(jì)算稅金總額.3元，實(shí)際繳納.2元。2012年11月22日，涉案房屋過(guò)戶(hù)至董某某名下。董某某聲稱(chēng)，董某某沒(méi)有支付購(gòu)房款。事實(shí)上，董某某為了減少稅費(fèi)開(kāi)支，以賣(mài)房的形式將涉案房屋捐贈(zèng)給了董某某。報(bào)稅時(shí)，稅務(wù)部門(mén)告知他，涉案房屋最高指導(dǎo)價(jià)為.3元，因此他據(jù)此繳納契稅。先天起訴法院，請(qǐng)求確認(rèn)董某與董某于2012年11月20日簽訂的現(xiàn)有房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。經(jīng)協(xié)商，田某某稱(chēng)，確認(rèn)合同無(wú)效的原因是涉案房屋是田某某與董某某結(jié)婚期間變賣(mài)的。這是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。夫妻雙方都有平等的處理權(quán)利。所有權(quán)形式為聯(lián)權(quán)共有。董某某未經(jīng)同意，將房屋轉(zhuǎn)讓給董，并在登記轉(zhuǎn)讓時(shí)欺騙了疊加登記機(jī)關(guān)。他聲稱(chēng)該合同從一開(kāi)始就無(wú)效。田某某聲稱(chēng)，對(duì)于董某將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給董某某的情況，他并不知情。董某某聲稱(chēng)，自己并不知道田某某已與董某某結(jié)婚。董某某先后提起行政復(fù)議和行政訴訟，請(qǐng)求注銷(xiāo)田某某、董某某的結(jié)婚證。經(jīng)黑龍江省哈爾濱市中央人民法院再次調(diào)查，涉案房屋于2013年12月4日被移交給北京建投，最終判決以公職人員名義退回董某某的訴訟。

1992年5月26日，董某的生母于某與董某經(jīng)龍江省汾河市人民法院調(diào)解離婚，董某被收養(yǎng)。田某與董某相識(shí)于1955年，2020年3月2日在河北民政局結(jié)婚。2005年1月，司夫婦搶劫了X樓X房，董某某迅速搶走現(xiàn)金、銀行卡、證件、合同等物品。未經(jīng)許可存放在家里的其他財(cái)物以及證件、信息。2014年12月底，某人到興谷管理中心索取房產(chǎn)證復(fù)印件等相關(guān)資料，意外得知該房產(chǎn)已于2012年12月22日“過(guò)戶(hù)”至董某名下，并于2013年12月4日從董某某“過(guò)戶(hù)”至公司名下。房屋過(guò)戶(hù)登記材料顯示，董某與董某于2012年11月20日簽訂的現(xiàn)有房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，賣(mài)方為董某，買(mǎi)方為董某，房屋交易價(jià)格為500萬(wàn)。元。房屋登記查詢(xún)筆錄詢(xún)問(wèn)登記的房屋是否為夫妻共同擁有的房屋。董某及其經(jīng)紀(jì)人均回答“沒(méi)有”。《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定：“處分共有的房地產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的房地產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重大修繕，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占股份三分之二以上的共有人同意”或所有共同所有者。除非共有人另有約定。”對(duì)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)硰奈锤嬷猉X。董某是一名法律專(zhuān)業(yè)人士，作為董某的獨(dú)生子，他知道涉案房屋屬于田某、董某。當(dāng)事人是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但委托代理人虛假陳述房屋不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，故意誤導(dǎo)房屋登記機(jī)關(guān)為其辦理財(cái)產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記，明顯惡意侵犯田某的合法權(quán)益，后將該房屋“過(guò)戶(hù)、重疊”“注”到公司名下，意圖使田某無(wú)法收回該房屋。故提起上訴向你院請(qǐng)求依法作出判決，請(qǐng)求確認(rèn)董某、董某于2012年11月20日簽訂的現(xiàn)有房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

董某認(rèn)為，將涉案房屋過(guò)戶(hù)登記到董某名下，是權(quán)利人董某生前所作出的真實(shí)意思表示。房產(chǎn)證顯示，原登記人為董某。董某在現(xiàn)有房屋買(mǎi)賣(mài)合同等相關(guān)文件上的簽名和圖像確認(rèn)，充分表明其登記了董某某名下涉案房屋的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瞧湔鎸?shí)意思表示。交易過(guò)程中，董某某并不知道董某某與某某之間是否存在有效關(guān)系，也不存在過(guò)錯(cuò)。董先生生前從未向董先生提起過(guò)他和田先生領(lǐng)過(guò)結(jié)婚證的事情。董某和董某感情深厚，如果領(lǐng)了結(jié)婚證肯定會(huì)通知他們。而且，2004年，董某的戶(hù)口簿上仍顯示離婚狀態(tài)。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記過(guò)程中，董某在房屋登記查詢(xún)記錄中明確確認(rèn)涉案房屋不屬于共有財(cái)產(chǎn)。董去世后，田拿出了結(jié)婚證。董某這才發(fā)現(xiàn)，卻發(fā)現(xiàn)婚姻登記存在嚴(yán)重缺陷，于是要求撤銷(xiāo)婚姻登記。雖然最終的決定和判決沒(méi)有取消婚姻記錄，但文件中并沒(méi)有撤銷(xiāo)婚姻登記。中都證實(shí)婚姻登記存在缺陷。董某某對(duì)婚姻登記仍存疑慮，已提起訴訟。田某在生前知曉并同意董某將涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至董某名下。田某某很早就知道涉案房屋的存在。她曾利用涉案房屋注冊(cè)了一家公司。在三亞案審理過(guò)程中，她多次表示自己與董某關(guān)系深厚，對(duì)涉案房屋的處置情況知情。從涉案房屋轉(zhuǎn)讓到董某去世近一年的時(shí)間里，董夫婦從未提出過(guò)任何異議。如果他有異議，他可以在董生前提出，但為什么要在董死后提出，沒(méi)有證據(jù)支持。董氏由董氏撫養(yǎng)長(zhǎng)大，父子關(guān)系十分深厚。房屋買(mǎi)賣(mài)案例很多。董某的真實(shí)意圖是將涉事房屋留給董某，但董某卻毫無(wú)準(zhǔn)備。董某突發(fā)疾病去世，目前無(wú)法出庭陳述意見(jiàn)。如果法院認(rèn)定董某的行為無(wú)效，董某將無(wú)法采取措施賠償董某，進(jìn)一步維護(hù)他對(duì)兒子愛(ài)情的承諾。請(qǐng)法院充分考慮并尊重董某的意愿。退一步講，即使涉案房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但自從董某去世后，其共同所有權(quán)狀態(tài)也已終止。董某將明星生前有權(quán)處分的涉案房屋部分過(guò)戶(hù)到董某名下的行為，也應(yīng)視為合法有效。田某某沒(méi)有對(duì)董某某盡到應(yīng)有的照顧義務(wù)，他對(duì)董某某的突然死亡也負(fù)有不可推卸的責(zé)任。本案中，認(rèn)定董某生前行為無(wú)效，不僅推翻了董某生前的意圖，也意味著未履行對(duì)董某義務(wù)的一方獲得了涉案房屋的大部分。這效果顯然是董的。無(wú)論如何，這在情感上都是不可接受的。這對(duì)于小時(shí)候經(jīng)常照顧父親、履行義務(wù)的董某某來(lái)說(shuō)，顯然是不公平的。因此，請(qǐng)求退回XX公司的全部訴訟請(qǐng)求。一審法院裁定駁回田某某的全部訴訟請(qǐng)求。

田某不服，向二審法院提起上訴，請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審判決，改判支持其一審判決。主要事實(shí)和理由是，1董某自2001年3月26日起至2013年10月8日死亡期間與田某有合法有效的婚姻關(guān)系。雖然董某不同意董某再婚，但他從一開(kāi)始就充分意識(shí)到這一點(diǎn)。董某與田某自愿結(jié)婚，并親自到婚姻登記機(jī)關(guān)辦理結(jié)婚登記，并當(dāng)眾舉行了盛大的婚禮。董某某就董某某與田某某婚姻關(guān)系提起的行政復(fù)議及行政訴訟已完成。董某某要求解除董某某與田某某婚姻關(guān)系的請(qǐng)求已被駁回，行政訴訟判決已生效。2、訴爭(zhēng)財(cái)產(chǎn)為董某、田某共同財(cái)產(chǎn)，且該財(cái)產(chǎn)為夫妻共同所有。董某與田某結(jié)婚四年后，2005年11月17日，董某與國(guó)華公司簽訂了商品房銷(xiāo)售合同，并入住了該房。合同價(jià)為4,145,175元，一次性付款**。2000年9月28日，第1號(hào)樓。根據(jù)婚姻法第十七條的規(guī)定，涉案財(cái)產(chǎn)應(yīng)為田某、董某共同所有的財(cái)產(chǎn)。3、董某與董某惡意串通，擅自將與田某共有的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記到董某名下，并在辦理過(guò)戶(hù)登記時(shí)對(duì)房屋權(quán)屬作出虛假陳述。財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同最初自動(dòng)無(wú)效。4、董某某取得爭(zhēng)議財(cái)產(chǎn)，不構(gòu)成善意取得。首先，董某某作為法律專(zhuān)業(yè)人士，清楚地知道涉案財(cái)產(chǎn)是董某某與田某某的共同財(cái)產(chǎn)。董某某未經(jīng)田某某同意，與田某某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，侵犯了田某某的共有權(quán)，但仍執(zhí)意這樣做。顯然是惡意的。其次，董某某在沒(méi)有支付任何對(duì)價(jià)的情況下取得了系爭(zhēng)財(cái)產(chǎn)。庭審中，董某承認(rèn)自己未支付任何購(gòu)買(mǎi)價(jià)款，系無(wú)償取得涉案房產(chǎn)。總之，董某某沒(méi)有善意取得訴爭(zhēng)財(cái)產(chǎn)，房屋轉(zhuǎn)讓合同從一開(kāi)始就應(yīng)無(wú)效、無(wú)效。5、一審法院因舉證責(zé)任分配錯(cuò)誤，造成事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。一審法院認(rèn)為，田某對(duì)董某與董某之間房屋轉(zhuǎn)讓的“知情并同意”屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。六、一審法院在認(rèn)定本案合同效力時(shí)引用了第六條中的《北京市高院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》，適用法律錯(cuò)誤。

針對(duì)田某的上訴請(qǐng)求及理由，董某認(rèn)為，1、涉案房屋過(guò)戶(hù)時(shí)，董某并不知道董某的結(jié)婚證。董某死后，田某拿出結(jié)婚證時(shí)，董某某得知其同父董某某與田某某可能存在婚姻關(guān)系。隨后，他提起行政訴訟，指出婚姻狀況存在重大缺陷。2、田某生前知曉房屋轉(zhuǎn)讓給董某的情況，當(dāng)時(shí)并無(wú)異議。田某某很早就知道該房產(chǎn)，并利用該房屋注冊(cè)了一家公司。在另一起案件中，田某某表示，雙方當(dāng)事人關(guān)系深厚，關(guān)系良好，田某某對(duì)涉案房屋的處置情況也知情。3、從房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到董去世已近一年時(shí)間。期間，田某未對(duì)房屋過(guò)戶(hù)提出任何異議。如果他有什么異議，可以在董還活著的時(shí)候提出。4、關(guān)于法律適用問(wèn)題，田某某認(rèn)為一審判決違反了上級(jí)法律，適用了會(huì)議紀(jì)要。但本案的判決依據(jù)的是《合同法》和最高人民法院的相關(guān)司法解釋。對(duì)方提出的會(huì)議紀(jì)要并非判決依據(jù)，未出庭。一審判決不存在斷章取義的情況。5、關(guān)于田某提出的舉證責(zé)任問(wèn)題，田某對(duì)主張的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。作為原告，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。根據(jù)《民事訴訟法》第64條及證據(jù)規(guī)則，田某辯稱(chēng)，一審法院將否定事實(shí)的舉證責(zé)任置于田某身上。我國(guó)立法不區(qū)分消極事實(shí)和積極事實(shí)。我國(guó)采取“誰(shuí)主張誰(shuí)提供證據(jù)”的原則。田某某提出，適用**《民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條。本案中，主張合同有效的并非董某某，而是主張合同無(wú)效的田某某。本案現(xiàn)有證據(jù)證實(shí)了該合同。生效。六、本田公司一審提交的證據(jù)能夠證明董某通過(guò)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同表達(dá)了將涉案財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給董某的真實(shí)意圖，并且已經(jīng)履行。田某某提交的證據(jù)不能證明其當(dāng)時(shí)對(duì)犯罪行為不知情，也不能證明其當(dāng)時(shí)不同意，更不能證明雙方存在惡意串通。原判決合理、合法。對(duì)于知不知道的問(wèn)題，董某辦理過(guò)戶(hù)時(shí)，隨身攜帶了戶(hù)口本，這表明他已經(jīng)離婚。當(dāng)董去世后，董去辦理相關(guān)文件時(shí)，總是顯示他已經(jīng)離婚。董生前一直獨(dú)居，衣食住行全由他自己負(fù)責(zé)。一審時(shí)也提交了相應(yīng)證據(jù)。2013年10月7日，董某在家中去世。10月7日，董某不斷給董某打電話(huà)，第二天，當(dāng)董某去探望董某時(shí)，發(fā)現(xiàn)他已經(jīng)去世了。上述情況均可以證明董某某對(duì)董某某的身份并不知情。