青島房產(chǎn)糾紛律師事務(wù)所排名(青島房產(chǎn)糾紛金牌律師)

文耀律師是青島市專業(yè)房產(chǎn)糾紛律師，辦理了大量疑難房產(chǎn)糾紛案件。

文耀律師是青島市優(yōu)秀律師事務(wù)所山東慶凱律師事務(wù)所副主任，中華全國律師協(xié)會會員。

我們秉承“誠信、專業(yè)、嚴謹、高效”的專業(yè)理念，專注于為客戶提供更優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。

一、法律規(guī)定

未經(jīng)一方同意出售夫妻共同所有的房屋的，應(yīng)當通過審查買受人的主觀狀態(tài)來認定房屋買賣合同的效力。民事主體只有謹慎、善意地從事民事活動，其交易安全才能受到法律保護。

《民法典》第311條規(guī)定，無權(quán)分配房地產(chǎn)或者動產(chǎn)的人將其轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：受讓人善意轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的；轉(zhuǎn)讓價格合理；轉(zhuǎn)讓的依法應(yīng)當?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)或者動產(chǎn)已經(jīng)登記，且不需要登記的已經(jīng)交付受讓人的。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)所有權(quán)的，原所有人有權(quán)向無處分權(quán)的人請求賠償損失。當事人善意取得其他財產(chǎn)權(quán)利的，參照前兩款規(guī)定。

根據(jù)法律規(guī)定，民事主體只有謹慎、善意地從事民事活動，才能達到保護交易安全、促進經(jīng)濟發(fā)展、維護社會經(jīng)濟秩序的目的。從民法基本原則來看，誠實信用是誠實信用原則在民事活動中的重要體現(xiàn)。該原則要求民事主體從事民事活動應(yīng)當有良好的動機或者意愿，不得侵害他人的合法權(quán)益。

2.案例分享。這里有一個發(fā)生在北京的案例供大家借鑒：

一、文瑤律師對本案的分析

根據(jù)雙方當事人的答辯和對質(zhì)過程，本案的審理思路可以概括如下：

首先要確定董某與田某是否為夫妻，房屋是否為夫妻共同財產(chǎn)；

其次，在涉案財產(chǎn)確定為董某與田某共同財產(chǎn)的前提下，我們再考慮田某是否知情并同意董某轉(zhuǎn)讓；

最后，應(yīng)確認董某是否知道董某與田某是夫妻，是否可以成為善意買家。

文耀律師認為，涉案房屋是田某與董某結(jié)婚期間購買的。因此，在沒有相反證據(jù)推翻本案的情況下，涉案房屋應(yīng)為田某、董某共同所有。夫妻有平等的權(quán)利處理共同財產(chǎn)。董某與田某登記結(jié)婚時，董某已成年，董某與田某的婚姻維持了近12年。因此，董某并不知道董某、田某參與房屋轉(zhuǎn)讓事宜。稱其為夫妻的說法有悖常理，董某某也未提供證據(jù)證明田某某知曉并同意董某某轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。本案中，董某某未經(jīng)田某某生前同意，以與董某某簽訂房屋買賣合同的形式，將涉案房屋秘密轉(zhuǎn)讓給董某某，侵犯了田某某基于夫妻關(guān)系的財產(chǎn)所有權(quán)。妻子。其行為無效。

二、人民法院對本案的分析

一審法院認為，夫妻一方未經(jīng)另一方同意，轉(zhuǎn)讓以自己名義登記的合法共有房屋，當事人以出賣人無所有權(quán)為由主張房屋買賣合同無效的，或者簽訂合同時有權(quán)處分房屋，房屋買賣合同不無效。得到支持。本案中，涉案房屋為董某、田某婚后所得，為夫妻共同財產(chǎn)。先田聲稱，該合同無效，理由是董某在其不知情或未同意的情況下將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給了董某，且其在辦理轉(zhuǎn)讓登記時欺騙了登記機關(guān)。依據(jù)不充分，本院不予支持。綜上，根據(jù)第《合同法》號第四十四條、第五十二條以及《銷售合同司法解釋》第三條的規(guī)定，駁回田某某的訴訟請求。

二審法院經(jīng)審理認為，董某聲稱在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時不知道董某與田某是夫妻，有悖常理。董某某生前未經(jīng)田某某同意，以與董某某簽訂房屋買賣合同的形式，將涉案房屋私自轉(zhuǎn)讓給董某某，侵犯了田某某基于夫妻關(guān)系的財產(chǎn)所有權(quán)。他的行為應(yīng)該受到懲罰是無效的。因此，判決撤銷北京市朝陽區(qū)人民法院民事判決，確認董某與董某于2012年11月20日簽訂的現(xiàn)有房屋買賣合同無效。

3.案例詳情

董某與于某原本是夫妻，1992年5月26日經(jīng)法院調(diào)解離婚。董某是兩人的兒子。田某某提交的結(jié)婚證記載，董某與田某某于2001年3月26日登記結(jié)婚，2013年10月8日董某去世。2005年11月17日，董某與北京簽訂了一份協(xié)議書《商品房買賣合同》。國華房地產(chǎn)有限公司同意國華公司將涉案房屋出售給董某。共243.39平方米，共元，一次性付款。2005年11月23日，國華公司向董某開具發(fā)票，金艷金額為4,145,175元。2006年9月28日，涉案房屋的主人被覆蓋為董某。2012年11月20日，賣方董某與買方董某簽訂了現(xiàn)有房屋買賣合同，同意董某將涉案房屋出售給董某。成交價格為500萬元。次日，稅務(wù)部門開具完稅證明，計算稅金總額.3元，實際繳納.2元。2012年11月22日，涉案房屋過戶至董某某名下。董某某聲稱，董某某沒有支付購房款。事實上，董某某為了減少稅費開支，以賣房的形式將涉案房屋捐贈給了董某某。報稅時，稅務(wù)部門告知他，涉案房屋最高指導(dǎo)價為.3元，因此他據(jù)此繳納契稅。先天起訴法院，請求確認董某與董某于2012年11月20日簽訂的現(xiàn)有房屋買賣合同無效。經(jīng)協(xié)商，田某某稱，確認合同無效的原因是涉案房屋是田某某與董某某結(jié)婚期間變賣的。這是夫妻共同財產(chǎn)。夫妻雙方都有平等的處理權(quán)利。所有權(quán)形式為聯(lián)權(quán)共有。董某某未經(jīng)同意，將房屋轉(zhuǎn)讓給董，并在登記轉(zhuǎn)讓時欺騙了疊加登記機關(guān)。他聲稱該合同從一開始就無效。田某某聲稱，對于董某將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給董某某的情況，他并不知情。董某某聲稱，自己并不知道田某某已與董某某結(jié)婚。董某某先后提起行政復(fù)議和行政訴訟，請求注銷田某某、董某某的結(jié)婚證。經(jīng)黑龍江省哈爾濱市中央人民法院再次調(diào)查，涉案房屋于2013年12月4日被移交給北京建投，最終判決以公職人員名義退回董某某的訴訟。

1992年5月26日，董某的生母于某與董某經(jīng)龍江省汾河市人民法院調(diào)解離婚，董某被收養(yǎng)。田某與董某相識于1955年，2020年3月2日在河北民政局結(jié)婚。2005年1月，司夫婦搶劫了X樓X房，董某某迅速搶走現(xiàn)金、銀行卡、證件、合同等物品。未經(jīng)許可存放在家里的其他財物以及證件、信息。2014年12月底，某人到興谷管理中心索取房產(chǎn)證復(fù)印件等相關(guān)資料，意外得知該房產(chǎn)已于2012年12月22日“過戶”至董某名下，并于2013年12月4日從董某某“過戶”至公司名下。房屋過戶登記材料顯示，董某與董某于2012年11月20日簽訂的現(xiàn)有房屋買賣合同中，賣方為董某，買方為董某，房屋交易價格為500萬。元。房屋登記查詢筆錄詢問登記的房屋是否為夫妻共同擁有的房屋。董某及其經(jīng)紀人均回答“沒有”。《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定：“處分共有的房地產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的房地產(chǎn)或者動產(chǎn)進行重大修繕，應(yīng)當經(jīng)占股份三分之二以上的共有人同意”或所有共同所有者。除非共有人另有約定。”對于夫妻共同財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，董某從未告知XX。董某是一名法律專業(yè)人士，作為董某的獨生子，他知道涉案房屋屬于田某、董某。當事人是夫妻共同財產(chǎn)，但委托代理人虛假陳述房屋不是夫妻共同財產(chǎn)，故意誤導(dǎo)房屋登記機關(guān)為其辦理財產(chǎn)過戶登記，明顯惡意侵犯田某的合法權(quán)益，后將該房屋“過戶、重疊”“注”到公司名下，意圖使田某無法收回該房屋。故提起上訴向你院請求依法作出判決，請求確認董某、董某于2012年11月20日簽訂的現(xiàn)有房屋買賣合同無效。

董某認為，將涉案房屋過戶登記到董某名下，是權(quán)利人董某生前所作出的真實意思表示。房產(chǎn)證顯示，原登記人為董某。董某在現(xiàn)有房屋買賣合同等相關(guān)文件上的簽名和圖像確認，充分表明其登記了董某某名下涉案房屋的轉(zhuǎn)讓，是其真實意思表示。交易過程中，董某某并不知道董某某與某某之間是否存在有效關(guān)系，也不存在過錯。董先生生前從未向董先生提起過他和田先生領(lǐng)過結(jié)婚證的事情。董某和董某感情深厚，如果領(lǐng)了結(jié)婚證肯定會通知他們。而且，2004年，董某的戶口簿上仍顯示離婚狀態(tài)。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記過程中，董某在房屋登記查詢記錄中明確確認涉案房屋不屬于共有財產(chǎn)。董去世后，田拿出了結(jié)婚證。董某這才發(fā)現(xiàn)，卻發(fā)現(xiàn)婚姻登記存在嚴重缺陷，于是要求撤銷婚姻登記。雖然最終的決定和判決沒有取消婚姻記錄，但文件中并沒有撤銷婚姻登記。中都證實婚姻登記存在缺陷。董某某對婚姻登記仍存疑慮，已提起訴訟。田某在生前知曉并同意董某將涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至董某名下。田某某很早就知道涉案房屋的存在。她曾利用涉案房屋注冊了一家公司。在三亞案審理過程中，她多次表示自己與董某關(guān)系深厚，對涉案房屋的處置情況知情。從涉案房屋轉(zhuǎn)讓到董某去世近一年的時間里，董夫婦從未提出過任何異議。如果他有異議，他可以在董生前提出，但為什么要在董死后提出，沒有證據(jù)支持。董氏由董氏撫養(yǎng)長大，父子關(guān)系十分深厚。房屋買賣案例很多。董某的真實意圖是將涉事房屋留給董某，但董某卻毫無準備。董某突發(fā)疾病去世，目前無法出庭陳述意見。如果法院認定董某的行為無效，董某將無法采取措施賠償董某，進一步維護他對兒子愛情的承諾。請法院充分考慮并尊重董某的意愿。退一步講，即使涉案房屋是夫妻共同財產(chǎn)，但自從董某去世后，其共同所有權(quán)狀態(tài)也已終止。董某將明星生前有權(quán)處分的涉案房屋部分過戶到董某名下的行為，也應(yīng)視為合法有效。田某某沒有對董某某盡到應(yīng)有的照顧義務(wù)，他對董某某的突然死亡也負有不可推卸的責(zé)任。本案中，認定董某生前行為無效，不僅推翻了董某生前的意圖，也意味著未履行對董某義務(wù)的一方獲得了涉案房屋的大部分。這效果顯然是董的。無論如何，這在情感上都是不可接受的。這對于小時候經(jīng)常照顧父親、履行義務(wù)的董某某來說，顯然是不公平的。因此，請求退回XX公司的全部訴訟請求。一審法院裁定駁回田某某的全部訴訟請求。

田某不服，向二審法院提起上訴，請求撤銷一審判決，改判支持其一審判決。主要事實和理由是，1董某自2001年3月26日起至2013年10月8日死亡期間與田某有合法有效的婚姻關(guān)系。雖然董某不同意董某再婚，但他從一開始就充分意識到這一點。董某與田某自愿結(jié)婚，并親自到婚姻登記機關(guān)辦理結(jié)婚登記，并當眾舉行了盛大的婚禮。董某某就董某某與田某某婚姻關(guān)系提起的行政復(fù)議及行政訴訟已完成。董某某要求解除董某某與田某某婚姻關(guān)系的請求已被駁回，行政訴訟判決已生效。2、訴爭財產(chǎn)為董某、田某共同財產(chǎn)，且該財產(chǎn)為夫妻共同所有。董某與田某結(jié)婚四年后，2005年11月17日，董某與國華公司簽訂了商品房銷售合同，并入住了該房。合同價為4,145,175元，一次性付款**。2000年9月28日，第1號樓。根據(jù)婚姻法第十七條的規(guī)定，涉案財產(chǎn)應(yīng)為田某、董某共同所有的財產(chǎn)。3、董某與董某惡意串通，擅自將與田某共有的房產(chǎn)過戶登記到董某名下，并在辦理過戶登記時對房屋權(quán)屬作出虛假陳述。財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同最初自動無效。4、董某某取得爭議財產(chǎn)，不構(gòu)成善意取得。首先，董某某作為法律專業(yè)人士，清楚地知道涉案財產(chǎn)是董某某與田某某的共同財產(chǎn)。董某某未經(jīng)田某某同意，與田某某簽訂了房屋買賣合同，侵犯了田某某的共有權(quán)，但仍執(zhí)意這樣做。顯然是惡意的。其次，董某某在沒有支付任何對價的情況下取得了系爭財產(chǎn)。庭審中，董某承認自己未支付任何購買價款，系無償取得涉案房產(chǎn)。總之，董某某沒有善意取得訴爭財產(chǎn)，房屋轉(zhuǎn)讓合同從一開始就應(yīng)無效、無效。5、一審法院因舉證責(zé)任分配錯誤，造成事實認定錯誤。一審法院認為，田某對董某與董某之間房屋轉(zhuǎn)讓的“知情并同意”屬于事實認定錯誤。六、一審法院在認定本案合同效力時引用了第六條中的《北京市高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若疑難問題的會議紀要》，適用法律錯誤。

針對田某的上訴請求及理由，董某認為，1、涉案房屋過戶時，董某并不知道董某的結(jié)婚證。董某死后，田某拿出結(jié)婚證時，董某某得知其同父董某某與田某某可能存在婚姻關(guān)系。隨后，他提起行政訴訟，指出婚姻狀況存在重大缺陷。2、田某生前知曉房屋轉(zhuǎn)讓給董某的情況，當時并無異議。田某某很早就知道該房產(chǎn)，并利用該房屋注冊了一家公司。在另一起案件中，田某某表示，雙方當事人關(guān)系深厚，關(guān)系良好，田某某對涉案房屋的處置情況也知情。3、從房產(chǎn)過戶到董去世已近一年時間。期間，田某未對房屋過戶提出任何異議。如果他有什么異議，可以在董還活著的時候提出。4、關(guān)于法律適用問題，田某某認為一審判決違反了上級法律，適用了會議紀要。但本案的判決依據(jù)的是《合同法》和最高人民法院的相關(guān)司法解釋。對方提出的會議紀要并非判決依據(jù)，未出庭。一審判決不存在斷章取義的情況。5、關(guān)于田某提出的舉證責(zé)任問題，田某對主張的事實承擔(dān)舉證責(zé)任。作為原告，應(yīng)當承擔(dān)舉證責(zé)任。根據(jù)《民事訴訟法》第64條及證據(jù)規(guī)則，田某辯稱，一審法院將否定事實的舉證責(zé)任置于田某身上。我國立法不區(qū)分消極事實和積極事實。我國采取“誰主張誰提供證據(jù)”的原則。田某某提出，適用**《民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條。本案中，主張合同有效的并非董某某，而是主張合同無效的田某某。本案現(xiàn)有證據(jù)證實了該合同。生效。六、本田公司一審提交的證據(jù)能夠證明董某通過簽訂買賣合同表達了將涉案財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給董某的真實意圖，并且已經(jīng)履行。田某某提交的證據(jù)不能證明其當時對犯罪行為不知情，也不能證明其當時不同意，更不能證明雙方存在惡意串通。原判決合理、合法。對于知不知道的問題，董某辦理過戶時，隨身攜帶了戶口本，這表明他已經(jīng)離婚。當董去世后，董去辦理相關(guān)文件時，總是顯示他已經(jīng)離婚。董生前一直獨居，衣食住行全由他自己負責(zé)。一審時也提交了相應(yīng)證據(jù)。2013年10月7日，董某在家中去世。10月7日，董某不斷給董某打電話，第二天，當董某去探望董某時，發(fā)現(xiàn)他已經(jīng)去世了。上述情況均可以證明董某某對董某某的身份并不知情。