青島房產糾紛律師事務所排名(青島房產糾紛金牌律師)

文耀律師是青島市專業房產糾紛律師，辦理了大量疑難房產糾紛案件。

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一、法律規定

未經一方同意出售夫妻共同所有的房屋的，應當通過審查買受人的主觀狀態來認定房屋買賣合同的效力。民事主體只有謹慎、善意地從事民事活動，其交易安全才能受到法律保護。

《民法典》第311條規定，無權分配房地產或者動產的人將其轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得不動產或者動產的所有權：受讓人善意轉讓不動產或者動產的；轉讓價格合理；轉讓的依法應當登記的不動產或者動產已經登記，且不需要登記的已經交付受讓人的。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產所有權的，原所有人有權向無處分權的人請求賠償損失。當事人善意取得其他財產權利的，參照前兩款規定。

根據法律規定，民事主體只有謹慎、善意地從事民事活動，才能達到保護交易安全、促進經濟發展、維護社會經濟秩序的目的。從民法基本原則來看，誠實信用是誠實信用原則在民事活動中的重要體現。該原則要求民事主體從事民事活動應當有良好的動機或者意愿，不得侵害他人的合法權益。

2.案例分享。這里有一個發生在北京的案例供大家借鑒：

一、文瑤律師對本案的分析

根據雙方當事人的答辯和對質過程，本案的審理思路可以概括如下：

首先要確定董某與田某是否為夫妻，房屋是否為夫妻共同財產；

其次，在涉案財產確定為董某與田某共同財產的前提下，我們再考慮田某是否知情并同意董某轉讓；

最后，應確認董某是否知道董某與田某是夫妻，是否可以成為善意買家。

文耀律師認為，涉案房屋是田某與董某結婚期間購買的。因此，在沒有相反證據推翻本案的情況下，涉案房屋應為田某、董某共同所有。夫妻有平等的權利處理共同財產。董某與田某登記結婚時，董某已成年，董某與田某的婚姻維持了近12年。因此，董某并不知道董某、田某參與房屋轉讓事宜。稱其為夫妻的說法有悖常理，董某某也未提供證據證明田某某知曉并同意董某某轉讓所有權。本案中，董某某未經田某某生前同意，以與董某某簽訂房屋買賣合同的形式，將涉案房屋秘密轉讓給董某某，侵犯了田某某基于夫妻關系的財產所有權。妻子。其行為無效。

二、人民法院對本案的分析

一審法院認為，夫妻一方未經另一方同意，轉讓以自己名義登記的合法共有房屋，當事人以出賣人無所有權為由主張房屋買賣合同無效的，或者簽訂合同時有權處分房屋，房屋買賣合同不無效。得到支持。本案中，涉案房屋為董某、田某婚后所得，為夫妻共同財產。先田聲稱，該合同無效，理由是董某在其不知情或未同意的情況下將涉案房屋轉讓給了董某，且其在辦理轉讓登記時欺騙了登記機關。依據不充分，本院不予支持。綜上，根據第《合同法》號第四十四條、第五十二條以及《銷售合同司法解釋》第三條的規定，駁回田某某的訴訟請求。

二審法院經審理認為，董某聲稱在轉讓房屋所有權時不知道董某與田某是夫妻，有悖常理。董某某生前未經田某某同意，以與董某某簽訂房屋買賣合同的形式，將涉案房屋私自轉讓給董某某，侵犯了田某某基于夫妻關系的財產所有權。他的行為應該受到懲罰是無效的。因此，判決撤銷北京市朝陽區人民法院民事判決，確認董某與董某于2012年11月20日簽訂的現有房屋買賣合同無效。

3.案例詳情

董某與于某原本是夫妻，1992年5月26日經法院調解離婚。董某是兩人的兒子。田某某提交的結婚證記載，董某與田某某于2001年3月26日登記結婚，2013年10月8日董某去世。2005年11月17日，董某與北京簽訂了一份協議書《商品房買賣合同》。國華房地產有限公司同意國華公司將涉案房屋出售給董某。共243.39平方米，共元，一次性付款。2005年11月23日，國華公司向董某開具發票，金艷金額為4,145,175元。2006年9月28日，涉案房屋的主人被覆蓋為董某。2012年11月20日，賣方董某與買方董某簽訂了現有房屋買賣合同，同意董某將涉案房屋出售給董某。成交價格為500萬元。次日，稅務部門開具完稅證明，計算稅金總額.3元，實際繳納.2元。2012年11月22日，涉案房屋過戶至董某某名下。董某某聲稱，董某某沒有支付購房款。事實上，董某某為了減少稅費開支，以賣房的形式將涉案房屋捐贈給了董某某。報稅時，稅務部門告知他，涉案房屋最高指導價為.3元，因此他據此繳納契稅。先天起訴法院，請求確認董某與董某于2012年11月20日簽訂的現有房屋買賣合同無效。經協商，田某某稱，確認合同無效的原因是涉案房屋是田某某與董某某結婚期間變賣的。這是夫妻共同財產。夫妻雙方都有平等的處理權利。所有權形式為聯權共有。董某某未經同意，將房屋轉讓給董，并在登記轉讓時欺騙了疊加登記機關。他聲稱該合同從一開始就無效。田某某聲稱，對于董某將涉案房屋轉讓給董某某的情況，他并不知情。董某某聲稱，自己并不知道田某某已與董某某結婚。董某某先后提起行政復議和行政訴訟，請求注銷田某某、董某某的結婚證。經黑龍江省哈爾濱市中央人民法院再次調查，涉案房屋于2013年12月4日被移交給北京建投，最終判決以公職人員名義退回董某某的訴訟。

1992年5月26日，董某的生母于某與董某經龍江省汾河市人民法院調解離婚，董某被收養。田某與董某相識于1955年，2020年3月2日在河北民政局結婚。2005年1月，司夫婦搶劫了X樓X房，董某某迅速搶走現金、銀行卡、證件、合同等物品。未經許可存放在家里的其他財物以及證件、信息。2014年12月底，某人到興谷管理中心索取房產證復印件等相關資料，意外得知該房產已于2012年12月22日“過戶”至董某名下，并于2013年12月4日從董某某“過戶”至公司名下。房屋過戶登記材料顯示，董某與董某于2012年11月20日簽訂的現有房屋買賣合同中，賣方為董某，買方為董某，房屋交易價格為500萬。元。房屋登記查詢筆錄詢問登記的房屋是否為夫妻共同擁有的房屋。董某及其經紀人均回答“沒有”。《物權法》第九十七條規定：“處分共有的房地產或者動產以及對共有的房地產或者動產進行重大修繕，應當經占股份三分之二以上的共有人同意”或所有共同所有者。除非共有人另有約定。”對于夫妻共同財產的轉讓，董某從未告知XX。董某是一名法律專業人士，作為董某的獨生子，他知道涉案房屋屬于田某、董某。當事人是夫妻共同財產，但委托代理人虛假陳述房屋不是夫妻共同財產，故意誤導房屋登記機關為其辦理財產過戶登記，明顯惡意侵犯田某的合法權益，后將該房屋“過戶、重疊”“注”到公司名下，意圖使田某無法收回該房屋。故提起上訴向你院請求依法作出判決，請求確認董某、董某于2012年11月20日簽訂的現有房屋買賣合同無效。

董某認為，將涉案房屋過戶登記到董某名下，是權利人董某生前所作出的真實意思表示。房產證顯示，原登記人為董某。董某在現有房屋買賣合同等相關文件上的簽名和圖像確認，充分表明其登記了董某某名下涉案房屋的轉讓，是其真實意思表示。交易過程中，董某某并不知道董某某與某某之間是否存在有效關系，也不存在過錯。董先生生前從未向董先生提起過他和田先生領過結婚證的事情。董某和董某感情深厚，如果領了結婚證肯定會通知他們。而且，2004年，董某的戶口簿上仍顯示離婚狀態。在辦理房屋產權變更登記過程中，董某在房屋登記查詢記錄中明確確認涉案房屋不屬于共有財產。董去世后，田拿出了結婚證。董某這才發現，卻發現婚姻登記存在嚴重缺陷，于是要求撤銷婚姻登記。雖然最終的決定和判決沒有取消婚姻記錄，但文件中并沒有撤銷婚姻登記。中都證實婚姻登記存在缺陷。董某某對婚姻登記仍存疑慮，已提起訴訟。田某在生前知曉并同意董某將涉案房屋所有權轉移至董某名下。田某某很早就知道涉案房屋的存在。她曾利用涉案房屋注冊了一家公司。在三亞案審理過程中，她多次表示自己與董某關系深厚，對涉案房屋的處置情況知情。從涉案房屋轉讓到董某去世近一年的時間里，董夫婦從未提出過任何異議。如果他有異議，他可以在董生前提出，但為什么要在董死后提出，沒有證據支持。董氏由董氏撫養長大，父子關系十分深厚。房屋買賣案例很多。董某的真實意圖是將涉事房屋留給董某，但董某卻毫無準備。董某突發疾病去世，目前無法出庭陳述意見。如果法院認定董某的行為無效，董某將無法采取措施賠償董某，進一步維護他對兒子愛情的承諾。請法院充分考慮并尊重董某的意愿。退一步講，即使涉案房屋是夫妻共同財產，但自從董某去世后，其共同所有權狀態也已終止。董某將明星生前有權處分的涉案房屋部分過戶到董某名下的行為，也應視為合法有效。田某某沒有對董某某盡到應有的照顧義務，他對董某某的突然死亡也負有不可推卸的責任。本案中，認定董某生前行為無效，不僅推翻了董某生前的意圖，也意味著未履行對董某義務的一方獲得了涉案房屋的大部分。這效果顯然是董的。無論如何，這在情感上都是不可接受的。這對于小時候經常照顧父親、履行義務的董某某來說，顯然是不公平的。因此，請求退回XX公司的全部訴訟請求。一審法院裁定駁回田某某的全部訴訟請求。

田某不服，向二審法院提起上訴，請求撤銷一審判決，改判支持其一審判決。主要事實和理由是，1董某自2001年3月26日起至2013年10月8日死亡期間與田某有合法有效的婚姻關系。雖然董某不同意董某再婚，但他從一開始就充分意識到這一點。董某與田某自愿結婚，并親自到婚姻登記機關辦理結婚登記，并當眾舉行了盛大的婚禮。董某某就董某某與田某某婚姻關系提起的行政復議及行政訴訟已完成。董某某要求解除董某某與田某某婚姻關系的請求已被駁回，行政訴訟判決已生效。2、訴爭財產為董某、田某共同財產，且該財產為夫妻共同所有。董某與田某結婚四年后，2005年11月17日，董某與國華公司簽訂了商品房銷售合同，并入住了該房。合同價為4,145,175元，一次性付款**。2000年9月28日，第1號樓。根據婚姻法第十七條的規定，涉案財產應為田某、董某共同所有的財產。3、董某與董某惡意串通，擅自將與田某共有的房產過戶登記到董某名下，并在辦理過戶登記時對房屋權屬作出虛假陳述。財產轉讓合同最初自動無效。4、董某某取得爭議財產，不構成善意取得。首先，董某某作為法律專業人士，清楚地知道涉案財產是董某某與田某某的共同財產。董某某未經田某某同意，與田某某簽訂了房屋買賣合同，侵犯了田某某的共有權，但仍執意這樣做。顯然是惡意的。其次，董某某在沒有支付任何對價的情況下取得了系爭財產。庭審中，董某承認自己未支付任何購買價款，系無償取得涉案房產。總之，董某某沒有善意取得訴爭財產，房屋轉讓合同從一開始就應無效、無效。5、一審法院因舉證責任分配錯誤，造成事實認定錯誤。一審法院認為，田某對董某與董某之間房屋轉讓的“知情并同意”屬于事實認定錯誤。六、一審法院在認定本案合同效力時引用了第六條中的《北京市高院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若疑難問題的會議紀要》，適用法律錯誤。

針對田某的上訴請求及理由，董某認為，1、涉案房屋過戶時，董某并不知道董某的結婚證。董某死后，田某拿出結婚證時，董某某得知其同父董某某與田某某可能存在婚姻關系。隨后，他提起行政訴訟，指出婚姻狀況存在重大缺陷。2、田某生前知曉房屋轉讓給董某的情況，當時并無異議。田某某很早就知道該房產，并利用該房屋注冊了一家公司。在另一起案件中，田某某表示，雙方當事人關系深厚，關系良好，田某某對涉案房屋的處置情況也知情。3、從房產過戶到董去世已近一年時間。期間，田某未對房屋過戶提出任何異議。如果他有什么異議，可以在董還活著的時候提出。4、關于法律適用問題，田某某認為一審判決違反了上級法律，適用了會議紀要。但本案的判決依據的是《合同法》和最高人民法院的相關司法解釋。對方提出的會議紀要并非判決依據，未出庭。一審判決不存在斷章取義的情況。5、關于田某提出的舉證責任問題，田某對主張的事實承擔舉證責任。作為原告，應當承擔舉證責任。根據《民事訴訟法》第64條及證據規則，田某辯稱，一審法院將否定事實的舉證責任置于田某身上。我國立法不區分消極事實和積極事實。我國采取“誰主張誰提供證據”的原則。田某某提出，適用**《民事訴訟證據的若干規定》第五條。本案中，主張合同有效的并非董某某，而是主張合同無效的田某某。本案現有證據證實了該合同。生效。六、本田公司一審提交的證據能夠證明董某通過簽訂買賣合同表達了將涉案財產轉讓給董某的真實意圖，并且已經履行。田某某提交的證據不能證明其當時對犯罪行為不知情，也不能證明其當時不同意，更不能證明雙方存在惡意串通。原判決合理、合法。對于知不知道的問題，董某辦理過戶時，隨身攜帶了戶口本，這表明他已經離婚。當董去世后，董去辦理相關文件時，總是顯示他已經離婚。董生前一直獨居，衣食住行全由他自己負責。一審時也提交了相應證據。2013年10月7日，董某在家中去世。10月7日，董某不斷給董某打電話，第二天，當董某去探望董某時，發現他已經去世了。上述情況均可以證明董某某對董某某的身份并不知情。