業委會成員的必要條件2022年(業委會成員的必要條件小區住滿六個月)

“物業公司擅自提高物業費標準，社區居民維權困難。”“不繳納物業費，就不能擔任物業委員會委員，也不能組建物業委員會來選擇新的物業公司。”從2018年開始，政府部門工作干事張國軍接連收到群眾來信，稱根據當地規定，沒有辦法抵制物業公司擅自提高物業費的行為，給居住的居民帶來了困難。社會各界來維護自己的權利。信中所指的規定是《河南省物業管理條例》號第二十七條，該規定將物業委員會委員的資格限制為“按時繳納物業服務費及其他相關費用”。張國軍認為，該規定與國務院《物業管理條例》的規定不符，不應對物業委員會委員的資格進行額外限制。為此，他致函全國人大常委會，要求對《河南省物業管理條例》號相關規定進行審查。近日，全國人大常委會法制委員會就此作出最終決定，表示將“按時繳納物業費及其他相關費用”作為參選業主委員會委員的必要條件。委員會缺乏更高層次的法律依據，不符合立法初衷和法治精神。根據立法法、民法典的相關規定，地方性法規在沒有法律依據的情況下，不得限制業主委員會成員參加選舉的資格。物業公司擅自提高物業費，居民維權困難。張國軍，河南省許昌市政府辦公室職員。主要負責行政復議和信訪案件辦理工作。2018年以來，張國軍注意到，小區業主陸續舉報與物業公司發生“沖突”。超過——名社區業主因未繳納物業費而無法準備成立新的業主委員會，經常來市政府反映情況。張國軍發現，大部分業主并不是故意拖欠物業費，而是因為物業管理公司突然提高了收費標準，比如從每月每平方米1.1元提高到1.4元。不僅如此，物業費的增加并未走合法程序。根據國務院《物業管理條例》號文第十一條規定，住宅物業管理費的增加，須經業主委員會全體會議批準后方可增加。由于物業費上漲需要得到“多數”業主的同意，一般可以由業主委員會牽頭，召開業主大會進行集體討論、共同投票。張國軍表示，物業公司單方面提高物業費后，對新收費標準不滿意的業主會拒絕繳納。如果物業公司仍堅持新的收費標準，業主與物業公司之間就會產生矛盾。這時，業主委員會成員就會考慮聘請新的物業公司來解決問題。然而，第《河南省物業管理條例》號新規卻讓不少業主維權“陷入困境”。2018年1月1日，修訂后的《河南省物業管理條例》正式實施。在物業委員會委員的資格限制中，增加了“按時繳納物業服務費及其他相關費用”的要求。也就是說，如果業主不繳納物業費，就無法當選為物業委員會委員，也就無法通過重新選舉物業公司來解決物業費上漲的問題。張國軍還表示，業主與物業公司簽訂的物業合同是公務員協議，業主委員會是業主權利的代表。如果物業公司擅自提高物業費，業主可以通過業主委員會起訴物業公司，實現公民權利。保護。但在實踐中，不同意漲價的委員卻被排除在業主委員會之外。沒有會員資格，業主無法通過正常的訴訟渠道維權。在處理業主與物業公司的矛盾時，張國軍還發現，物業公司總是以《河南省物業管理條例》為由，要求物業委員會成員先繳納物業費。“面對這個規定，我們很難捍衛人民的權利。”地方性法規涉嫌違反上級法律。公民上書人大“絆倒”業主維權之路。地方性法規也涉嫌違反上級法律。

根據國務院頒布的《物業管理條例》第十六條規定，業主委員會成員應當是熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主。這也意味著，只要小區業主有可能當選為業主委員會委員，就沒有其他限制。但《河南省物業管理條例》號第27條要求業主委員會成員“按時繳納物業服務費及其他相關費用”。張國軍認為，國務院《物業管理條例》的規定與原《物權法》保持一致。但《河南省物業管理條例》涉嫌與上級法律相沖突。它強調業主委員會成員的義務而非權利，擅自為業主委員會候選人設定“準入門檻”。這更像是從物業公司的角度出發。2019年12月，張國軍向全國人大常委會法制委員會法規備案審查室送交了6頁A4審查建議書。他在信中寫道：如果物業公司未經業主大會表決，私自提高收費標準，亂收費，就會引起一批業主的不滿，拒絕按時繳納物業費。那么，根據《河南省物業管理條例》，即使這些業主主動想要依法參加業主委員會的選舉，也無法成為業主委員會的成員，更不能通過業主有效地為業主爭取更多的權利。委員會。“事實上，如果業主長期拖欠物業費，他就不會被選為物業委員會委員。但如果業主長期拒付物業費，仍然可以獲得大家的信任，被當選為委員，那么大家一定認為這個業主可以為大家的利益而奮斗。”張國軍說道。全國人大最終作出決定：缺乏上級法律依據，不符合立法初衷。2020年1月，全國人大常委會法工委法規備案審查室收到張國軍的來信。法工委法規備案審查室認為，以“按時繳納物業費及其他相關費用”作為參選業主委員會委員的必要條件，缺乏上位法律依據，不符合民法典等上位法律的立法初衷，也不符合法治精神。具體來說，業主委員會是業主的自治組織，其會員資格根據建筑物的所有權不同。這是法律賦予業主的一項基本公民權利。根據立法法、民法典的相關規定，地方性法規在沒有法律依據的情況下，不得限制業主委員會成員參加選舉的資格。《民法典》第271條規定，所有權人對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。國務院《物業管理條例》號文件還規定，業主委員會成員應當是熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主。“法律、行政法規都沒有對業主委員會參加選舉的資格作出限制。在這種情況下，地方性法規可以依法規定業主委員會成立的具體條件和程序，但它不宜限制會員資格。”根據法制委法規登記審查辦公室的規定。法制委法規備案審查室也分析，實踐中，拒交物業費的業主，因認為社區現有物業管理機構侵犯業主委員會的權利，要求參加業主委員會選舉。他們的合法權益。業主大會選舉前，將公開參加業主大會的基本信息，包括是否按時繳納物業管理費等。業主明知他拒交物業費，仍推選他為業委會委員，這說明大多數業主對他拒交物業費的行為是認可的，也反映了物業管理中存在的問題。

法工委法規備案審查室表示，法律法規應當支持業主通過自主方式實現自身救濟。如果地方法規將“按時繳納物業費等費用”作為當選業主委員會委員資格的限制性條件，這種情況就會被剝奪。下級業主通過自治尋求救濟的法定權利是不符合上位法的立法初衷。為此，全國人大常委會法工委向河南省人大常委會提交了書面審查研究意見，并要求限期反饋。建議地方政府清理類似規定。南都記者了解到，河南社區業主遇到的維權困難并非個例。北京盈科律師事務所律師謝旺剛向南都記者表示，實踐中，因不繳納物業費影響業主參與業主委員會選舉的案例不少。然而，業主不繳納物業費的原因有很多，比如物業服務不到位、小區違章建筑、小偷偷東西等問題。值得一提的是，遼寧、廣東、重慶、天津等地的物業管理條例也規定，“按時繳納物業管理費及其他相關費用”是當選物業委員會委員的條件。據媒體報道，自2015年7月起，東莞南城天麗中央花園就開始籌建社區物業委員會。一年半過去了，社區產權委員會依然“難以成立”。原來，在業主委員會籌備過程中，東莞市南城房管所和宏圖社區居委會以業主委員會候選人“未繳納物業管理費”為由，直接否定了9名業主委員會候選人的資格。準時。”。對此，小區業主大多提出質疑，認為不合理。東莞市南城房管所依據《廣東省物業管理條例》第二十五條規定：物業委員會成員應當“按時繳納住宅專項維修資金和物業管理服務費”。謝旺剛認為，將繳納物業費與選舉業主委員會委員掛鉤的規定，不利于業主行使權利，也加大了業主大會設立的難度。從法律上分析，業主有權被選舉為物業委員會委員，繳納物業費是業主與物業公司之間的合同義務。它們不是同一法律關系，兩者不應該混在一起。南都記者獲悉，全國人大常委會法工委法規備案審查室已建議地方政府清理物業費繳納與物業委員會委員選舉掛鉤的規定。如有問題，應及時修改。采訪采寫：南都記者劉曼北京